每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        相對(duì)于住宅新房和二手房市場(chǎng)而言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)基本面聯(lián)系更為密切，因此其復(fù)蘇之路，或許也更為漫長(zhǎng)。

        隨著3月樓市數(shù)據(jù)的陸續(xù)公布，2009年第一季度行情逐漸明晰，成交量井噴，“回暖”、“小陽(yáng)春”之說(shuō)此起彼伏。

        然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨天綜合上海、廣州、深圳三地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)第一季度數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，雖然樓市總體呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，住宅新房以及二手房成交量快速反彈，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻依舊低迷，截至2009年一季度，仍出現(xiàn)環(huán)比下滑的態(tài)勢(shì)。

深圳：連續(xù)4個(gè)季度租金下調(diào)

        房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯近日?qǐng)?bào)告稱，深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在第一季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至15.7%。雖然第一季度的市場(chǎng)活躍度略有回升，但深圳全市吸納量仍受到抑制，第一季度凈吸納量約為9273平方米。原本計(jì)劃入市的兩座甲級(jí)寫(xiě)字樓推遲日期，第一季度市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)。

        該報(bào)告顯示，2009年第一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金約為人民幣122.8元/平方米/月，環(huán)比下降11.2%，這已經(jīng)是深圳寫(xiě)字樓連續(xù)4個(gè)季度的租金下調(diào)。

        據(jù)預(yù)計(jì)，2009年深圳將有5個(gè)項(xiàng)目合共25萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)，租金將面臨持續(xù)下行調(diào)整的壓力。

        記者走訪深圳多座寫(xiě)字樓發(fā)現(xiàn)，許多寫(xiě)字樓外都打出了“招租”的廣告字樣，一些寫(xiě)字樓內(nèi)也有大量辦公房空置。在福田、羅湖等CBD核心地帶，還有大批甲級(jí)寫(xiě)字樓正在建設(shè)之中。

上海：空置率創(chuàng)5年新高

        高力國(guó)際公布的最新統(tǒng)計(jì)表明，2009年第一季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率達(dá)12.3%，較去年第四季度上升約兩個(gè)百分點(diǎn)。創(chuàng)下2005年以來(lái)的新高。超甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率升至14.0%，普通甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率升至11.4%。

        據(jù)了解，2009年一季度，上海有兩棟寫(xiě)字樓交付使用，為市場(chǎng)帶來(lái)共約9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。但由于市場(chǎng)環(huán)境不佳，預(yù)租情況并不理想，目前上述兩座寫(xiě)字樓平均空置率均超過(guò)50%。第一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓新增吸納量不足3500平方米，僅為2007年和2008年同期的約3%。

        租賃市場(chǎng)的持續(xù)低迷也使得上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金降至7.6元/平方米/天，環(huán)比降幅為6.2%。另?yè)?jù)介紹，上海幾乎所有的甲級(jí)辦公樓（包括超甲級(jí)）的實(shí)際租金已降至10元/平方米/天以下，普通甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金已跌破7元/平方米/天。

廣州：租金跌至06年水平

        據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告稱，2009年廣州第一季度寫(xiě)字樓租金下跌3.7%，為124.8元/平方米/月，已跌至2006年第四季度時(shí)的水平。

        由于租金的下調(diào)釋放了被壓抑的潛在辦公物業(yè)需求，本季度市場(chǎng)空置率下降約2.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍然高達(dá)17.6%。

        第一太平戴維斯認(rèn)為，本季度跨國(guó)企業(yè)普遍縮減開(kāi)支，對(duì)辦公物業(yè)的需求持續(xù)減少。與此同時(shí)，中資企業(yè)受租售價(jià)格下降的利好影響，表現(xiàn)出的市場(chǎng)需求則相對(duì)旺盛。

        據(jù)悉，年內(nèi)將有至少24.3萬(wàn)平方米新增甲級(jí)寫(xiě)字樓投入使用，這些寫(xiě)字樓集中于珠江新城區(qū)域，這有可能使該區(qū)域入駐率和租金水平進(jìn)一步下跌。

專家：市場(chǎng)或持續(xù)低迷

        21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)某區(qū)經(jīng)理趙亮表示，目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)“確實(shí)很不好做”。他認(rèn)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)萎縮主要由于以下因素：一是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，許多公司搬遷或者倒閉，導(dǎo)致市場(chǎng)需求降低；二是客戶為了降低成本，原先租較大的寫(xiě)字樓，現(xiàn)在面積縮小，或者從原來(lái)的甲級(jí)寫(xiě)字樓降為租用普通寫(xiě)字樓。

        上述因素直接的影響便是寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交的低迷以及價(jià)格的下調(diào)。趙亮表示，“寫(xiě)字樓價(jià)格目前已大概下降了10%～15%”。

        調(diào)查顯示，預(yù)計(jì)2009年深圳將有5個(gè)項(xiàng)目合共25萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)；廣州年內(nèi)將有至少24.3萬(wàn)平方米新增甲級(jí)寫(xiě)字樓投入使用。業(yè)內(nèi)人士分析，新增供應(yīng)的入市，將進(jìn)一步提高空置率，價(jià)格將繼續(xù)下降。

        財(cái)富同道會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王亮認(rèn)為，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的連續(xù)下滑，除了受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響之外，還緣于CBD區(qū)域連續(xù)新增供給過(guò)多。

        易居中國(guó)楊紅旭坦言，相對(duì)于住宅新房和二手房市場(chǎng)而言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)顯得糟糕。“寫(xiě)字樓市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)面聯(lián)系更密切，世界金融危機(jī)一日不好轉(zhuǎn)，寫(xiě)字樓的空置率一日難降低。”



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