每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        在機(jī)構(gòu)眼中，當(dāng)年綠城以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)上海新江灣地塊，主要原因是綠城上海公司沒(méi)有土地儲(chǔ)備。但如今，綠城在上海已獲得了地理位置更理想的董家渡地塊，新江灣城地塊因此成了“雞肋”。

        “我一定會(huì)好好對(duì)待這塊地。”2007年6月21日，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平高價(jià)買(mǎi)下新江灣地塊時(shí)許下的誓言猶在耳邊。卻不曾想，宋衛(wèi)平的這個(gè)諾言最終并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

        會(huì)德豐  （九龍倉(cāng)控股公司）旗下的海港企業(yè)昨天發(fā)布公告，海港企業(yè)和綠城中國(guó)在今年4月10日訂立了一個(gè)資產(chǎn)換購(gòu)協(xié)議，將杭州濱江地區(qū)的城市綜合體——藍(lán)色錢(qián)江40%的股權(quán)以13.824億元出售給了綠城中國(guó)，又以12.302元向后者購(gòu)買(mǎi)了上海新江灣100%的股權(quán)。

        根據(jù)兩家公司的上述交易，會(huì)德豐“賺”得賬面收益1.5億元。不過(guò)，行業(yè)人士卻普遍不認(rèn)為會(huì)德豐是這筆買(mǎi)賣(mài)的大贏家。反而是看似虧本賣(mài)地的綠城，在這筆交易中得到的好處遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了會(huì)德豐。

昔日地王虧本賣(mài)

        海港企業(yè)此次出售藍(lán)色錢(qián)江40%的股權(quán)給綠城中國(guó)，全部?jī)r(jià)款是13.824億元人民幣；又向綠城中國(guó)購(gòu)買(mǎi)了上海新江灣項(xiàng)目100%的股權(quán)，總價(jià)是12.302億元。一來(lái)一去間，海港企業(yè)賬面上  “多”了1.522億元。

        海港企業(yè)在公告上評(píng)論，“這筆生意有助于鞏固海港企業(yè)現(xiàn)金流狀況，對(duì)集團(tuán)有所裨益，有助于增加土地儲(chǔ)備”，同時(shí)稱(chēng)“按杭州公司股權(quán)及股東墊資于2009年3月31日的賬面凈值金額計(jì)算，可取回賬面成本且無(wú)任何盈虧。”

        而對(duì)綠城中國(guó)來(lái)說(shuō)，12.3億元出售新江灣項(xiàng)目，就有可能是一筆虧本買(mǎi)賣(mài)。2007年6月，綠城通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)獲得新江灣D1地塊，付出的代價(jià)是12.6億元。而如今出手價(jià)只有12.3億元。不到兩年時(shí)間，綠城就虧損了3000萬(wàn)元，還不包括利息損失。

        不過(guò)，熟悉上述兩幅土地拍賣(mài)史的人卻不會(huì)這樣認(rèn)為。

        “這幅土地不好好做，很有可能會(huì)虧本。”這是宋衛(wèi)平拍下新江灣城時(shí)，對(duì)在場(chǎng)媒體所說(shuō)的第一句話。當(dāng)時(shí)就有人替他算了筆賬，土地價(jià)格加上建安成本、加上各種開(kāi)發(fā)融資成本、稅收以及必要的利潤(rùn)，綠城中國(guó)的新江灣項(xiàng)目至少要賣(mài)到20000元/平方米左右才能保本。而當(dāng)時(shí)周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格只有13000元/平方米。

        相比之下，藍(lán)色錢(qián)江的贏利前景更被看好一些。雖然每平方米的土地樓板價(jià)是11759元，但當(dāng)時(shí)土地周邊樓盤(pán)的在售價(jià)卻高達(dá)26300元/平方米。從當(dāng)時(shí)來(lái)看，即使加上高額的建筑成本、各種稅費(fèi)及融資成本，藍(lán)色錢(qián)江的最終成本價(jià)也未必能突破20000元/平方米，因此贏利空間依然巨大。

會(huì)德豐、綠城誰(shuí)是贏家？

        兩年后的今天，兩者的處境又如何？據(jù)中原地產(chǎn)研究中心、佑威房地產(chǎn)研究中心等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前新江灣城一帶的在售房源只能賣(mài)16000～17500元/平方米，當(dāng)價(jià)格高于上述區(qū)間便會(huì)滯銷(xiāo)。尤其是周邊目前建有大量的經(jīng)濟(jì)適用房，在建項(xiàng)目數(shù)量也很多，大量的供應(yīng)勢(shì)必沖擊新江灣地區(qū)的新房售價(jià)，即使不虧本也難有贏利。

        相比而言，中房指數(shù)研究院浙江杭州公司總經(jīng)理張志杰介紹，藍(lán)色錢(qián)江周邊的陽(yáng)光海岸目前售價(jià)已高達(dá)36000元/平方米，而且賣(mài)得非常不錯(cuò)。特別是藍(lán)色錢(qián)江將是錢(qián)江新城的最后一塊住宅用地，贏利空間顯然要大得多。

        在上述機(jī)構(gòu)眼中，當(dāng)年綠城之所以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)上海新江灣地塊，最主要是因?yàn)榫G城上海公司沒(méi)有土地儲(chǔ)備，急需要購(gòu)買(mǎi)新的項(xiàng)目。但如今，綠城在上海已獲得了地理位置更理想的董家渡地塊，新江灣城地塊因此成了“雞肋”。

        機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管綠城虧本換地，但事實(shí)上卻是這筆生意的最大贏家。相比新江灣項(xiàng)目，藍(lán)色錢(qián)江顯然會(huì)更好一些。不過(guò)，會(huì)德豐愿意做這筆“虧本”買(mǎi)賣(mài)，或許有不為人知的“內(nèi)幕”。

        對(duì)于上述機(jī)構(gòu)的評(píng)論，綠城中國(guó)以“緘默期必須保持緘默”為由，拒絕發(fā)表評(píng)論。而截至昨晚8時(shí)截稿，會(huì)德豐方面也沒(méi)有回復(fù)上述交易的盈虧情況以及交易原因。

新聞鏈接

“傳奇”地王換地王

        事實(shí)上，上海的新江灣城和杭州的藍(lán)色錢(qián)江均都曾因被稱(chēng)為“地王”而名噪一時(shí)。

        2007年6月，上海城市投資有限公司通過(guò)掛牌出讓形式，公開(kāi)拍賣(mài)上海新江灣城D1地塊。這幅占地面積僅59253.7平方米的狹小地塊卻震動(dòng)了綠城中國(guó)的掌門(mén)人——宋衛(wèi)平。由于宋衛(wèi)平的親自出馬，綠城中國(guó)對(duì)上述地塊志在必得。臨拍賣(mài)前，便請(qǐng)來(lái)了上海所有的傳媒記者。最后叫價(jià)由最初的5.16億元，一路上漲至12.6億元，漲幅接近150%。成交的土地樓板價(jià)由8個(gè)月前的6676元  （2006年年底華潤(rùn)在同一區(qū)位拍得類(lèi)似地塊的樓板價(jià)），上漲至12500元/平方米。

        地價(jià)上漲幅度之高、速度之快都創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)上海土地市場(chǎng)的一個(gè)奇跡，因此一度被上海傳媒稱(chēng)之為“上海新地王”。

        綠城高價(jià)競(jìng)拍新江灣地塊，也成為上海土地市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此后成交的土地價(jià)格屢破紀(jì)錄，開(kāi)發(fā)商出手越發(fā)豪爽。上海地市的頂峰時(shí)期，正是在綠城高價(jià)購(gòu)得新江灣后才拉開(kāi)“帷幕”。之后，新江灣地塊又傳出因外幣付款限制，綠城不能如期支付土地款、綠城欲賣(mài)新江灣地塊等消息。每一個(gè)傳聞都會(huì)觸動(dòng)上海地產(chǎn)界的神經(jīng)，因?yàn)樗呀?jīng)是一個(gè)“傳奇”。

        與上海新江灣地塊不同，綠城高價(jià)競(jìng)買(mǎi)藍(lán)色錢(qián)江項(xiàng)目的意義，或許是為了顯示其在杭州市場(chǎng)上的絕對(duì)霸氣。當(dāng)時(shí)綠城中國(guó)與杭州葛洲壩實(shí)業(yè)投資管理有限公司、杭州康居投資管理有限公司聯(lián)手，經(jīng)過(guò)17輪的激烈爭(zhēng)奪，硬是以34.9億元從華潤(rùn)、新鴻基等巨頭手中搶走了藍(lán)色錢(qián)江地塊。11759元/平方米的樓板價(jià)和34.9億元的總價(jià)，也使藍(lán)色錢(qián)江成為了當(dāng)時(shí)的地王。而在葛洲壩退出后，海港企業(yè)又接手了藍(lán)色錢(qián)江剩余的40%股權(quán)，與綠城聯(lián)合開(kāi)發(fā)該地塊。



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