每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        今年的中國足球超級聯(lián)賽爭冠隊伍極臃腫，有希望奪冠的球隊超過6支。和中超一樣，向來是萬科一馬當(dāng)先的內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)，如今也出現(xiàn)了地產(chǎn)五大佬爭當(dāng)  “老大”的格局——萬科、中海、保利、綠地、恒大五家地產(chǎn)，先后宣布或“被宣布”將成為行業(yè)第一。

        由于2009年即將步入年尾，未來兩個月內(nèi)地產(chǎn)五虎對“老大”的競爭將更為白熱化。內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)  “老大”寶座究竟有怎樣的魔力，讓大佬們?nèi)绱睡偪瘢?br/>
“老大”之爭突起

        自2005年開始，萬科憑借著內(nèi)地第一的銷售業(yè)績和全國知名的品牌影響力，成為中國地產(chǎn)百強榜首企業(yè)，并一直保持到今年。但在今年10月9日至19日的短短十天內(nèi)，萬科的地位開始受到威脅。

        10月9日，克而瑞中國宣布，即將在港掛牌上市的恒大地產(chǎn)第三季度銷售額、銷售面積、全年的銷售面積、新開工面積和擁有的土地儲備已經(jīng)全面超過了萬科，儼然成為行業(yè)的新老大。

        10月19日，綠地集團董事長張玉良宣布，前三季度實現(xiàn)業(yè)務(wù)銷售收入517.5億元，同比增長84.47%，全年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入有望突破700億元。張玉良在之前接受《中國企業(yè)家》的采訪時透露，如果做得好，綠地今年就可以超過萬科。

        10月12日，萬科發(fā)布9月份的銷售月報，1至9月公司累計銷售面積510.3萬平方米，銷售金額461.5億元，分別比上年同期增長26.8%和29.6%，重新證明了自己在業(yè)界的地位。

        無論結(jié)局如何，萬科今年的“衛(wèi)冕”路已遠比往年艱辛。自今年一季度起，中海、保利兩個萬科的老對手就曾險些追上并超過萬科；另外，異軍突起的恒大和沉默低調(diào)的老對手綠地，也給萬科帶來了巨大的壓力。

行業(yè)地位帶來融資便利

        在業(yè)界專家眼中，地產(chǎn)業(yè)“老大”絕不只有一個虛名，而是伴隨著許多實實在在的利益。

        上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭說，“老大”所擁有的資金、土地儲備、品牌影響力，以及各級政府的關(guān)照，都非排名二三位的房地產(chǎn)企業(yè)可比擬。

        “當(dāng)‘老大’最大的好處就是圈更多的錢，買更多的地?！毙l(wèi)明不動產(chǎn)智庫負責(zé)人蔡為民直言不諱地指出。

        事實上，地產(chǎn)行業(yè)的“老大”是資本市場上的最大明星。幾乎所有的一線股票基金在看漲地產(chǎn)股時，都會自動買入萬科。有了資本市場的強力支持，今年9月15日，萬科股東大會通過再融資方案，將以總股本8%的比例增發(fā)112億元新股。

        土地儲備遠超萬科的恒大地產(chǎn)，雖然已經(jīng)逐漸展現(xiàn)出“一哥”的實力，但在香港資本市場所獲得的融資卻遠不及萬科。根據(jù)恒大的招股說明書，恒大本次在港以總股本10%的比例，最高只能獲得60余億港元的融資。

        蔡為民認為，撇開港股和A股市場的資金流量不同，規(guī)模相近的恒大和萬科之所以融資額差距較大，最重要的一個原因就在于行業(yè)地位。經(jīng)過多年的發(fā)展，萬科在資本市場上的地位已難以動搖。恒大雖然實力不凡，但在資本市場的認知不足，融資額自然較低。

市場份額決定話語權(quán)

        業(yè)內(nèi)人士認為，房企“圈錢”的目的，自然是為了進一步增加土地儲備。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，擁有了更多土地儲備以后，公司就可以在市場上占據(jù)更多的市場份額，擁有更多的話語權(quán)。

        楊紅旭說，中國一線房企要保持自己在行業(yè)內(nèi)的地位，占有更多的市場份額比追求單個項目的利潤更為重要。

        一家大型地產(chǎn)集團的營銷負責(zé)人進一步解釋，只有獲取更多的市場份額，才能主導(dǎo)行業(yè)走向，為公司的經(jīng)營創(chuàng)造更大優(yōu)勢。

        他表示，在去年初，萬科董事長王石提出拐點論時，全行業(yè)并沒有多少公司贊同。但由于萬科擁有其他公司所無法比擬的市場份額，因此當(dāng)萬科選擇降價以后，其他地產(chǎn)公司無法守住不降價底線，只能跟風(fēng)。他因此認為，擁有份額最多的行業(yè)老大可以左右整個行業(yè)的價格走向。

        但這一說法卻遭到蔡為民反駁。蔡為民認為，萬科之所以能在當(dāng)時引領(lǐng)全行業(yè)跌價，最重要的一點是因為王石對市場的判斷正確。加上萬科在公眾心目中樹立了“坦承”的企業(yè)形象，有巨大的市場影響力，所以能夠影響到房價走勢。若僅僅以市場份額論，萬科還遠遠達不到足以影響整個行業(yè)價格的程度。

        他認為，內(nèi)地地產(chǎn)市場過于龐大，即使是萬科，目前在全國的市場份額也尚未超過5%。以如此低的市場份額，想要影響整個行業(yè)的價格非常困難。而其他企業(yè)，雖然可能擁有與萬科相近的市場銷售規(guī)模，但品牌影響力還達不到萬科的級別，更難談以份額定價。

        業(yè)界專家認為，五大佬爭“老大”本身可以看作中國地產(chǎn)業(yè)整體實力增強的標(biāo)志。盡管明后年市場還不確定，但內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展壯大卻是整個行業(yè)的趨向。因為與過去年完全不同的是，內(nèi)地樓市正在向高度市場化方向發(fā)展。

各有千秋  “老大”之爭勝負難定論

        無論今年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)最終銷售排名怎樣，這場“老大”之爭的勝負都難有定論。全行業(yè)的從業(yè)者都明白，要想沖上全行業(yè)銷售排名第一的位置容易，但要始終保持在這個座位上很難。決定各地產(chǎn)公司“老大”地位的，不僅是今年的銷售面積和銷售額，施工面積、土地儲備、融資能力、品牌、營銷渠道乃至團隊人才也是重要因素。  每經(jīng)記者  楊羚強

萬科：多年“老大”最有優(yōu)勢

        作為房地產(chǎn)行業(yè)多年以來的龍頭，盡管優(yōu)勢已經(jīng)不如過去那樣明顯，但萬科依然被業(yè)界普遍看好。

        房指數(shù)研究院副院長陳晟說，萬科是中國地產(chǎn)業(yè)最有希望成為第一個銷售額過千億元的企業(yè)，它目前所積攢的實力已經(jīng)具備了這一條件。

        蔡為民還認為，萬科的品牌號召力，也是其在資本市場上不可比擬的優(yōu)勢。

        但是，土地儲備不足卻是制約萬科發(fā)展的一大限制?？硕鹬袊l(fā)布的2009年三季度末中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備排行榜顯示，萬科的土地儲備僅為2450萬平方米，居十強之末。另外，萬科雖然在主要的一線城市都有房地產(chǎn)開發(fā)項目，但在上海、北京等地卻一直沒能如愿進入到市中心，這成為萬科發(fā)展的一個制約。

恒大：雄厚土地儲備爭王

        與萬科不同，恒大地產(chǎn)擁有的土地儲備居內(nèi)地房企之最：在全國24個城市擁有54個項目，土地儲備總量達到5120萬平方米。另外，恒大還堅持標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和快速銷售的戰(zhàn)略，被資本市場稱為“中國地產(chǎn)業(yè)的麥當(dāng)勞”。

        在成本控制方面，恒大建立一個標(biāo)準(zhǔn)化的成本控制流程，從土地購買、產(chǎn)品設(shè)計、招標(biāo)采購、管理環(huán)節(jié)等多方面入手，降低成本。一家在廣州一帶發(fā)展的建材供應(yīng)商曾評論恒大集團主席許家印是  “能從干毛巾里擰出水”的人。

        不過，恒大也有自身的缺陷。蔡為民評論稱，恒大地產(chǎn)之前過于低調(diào)，尤其是經(jīng)歷了去年上市未成功的打擊后，急需進一步提升企業(yè)形象，擴大宣傳。另一方面，恒大地產(chǎn)在主要的一線城市沒有地塊，也是制約公司發(fā)展的一大缺陷。

中海：資本實力最為雄厚

        今年才上市的中國建筑，被招商證券認為是內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)上市A股公司中的“新龍頭”。

        招商證券認為，中海在設(shè)計、規(guī)劃、施工等領(lǐng)域具有很強的專業(yè)優(yōu)勢、成本優(yōu)勢，加上中海建筑旗下的中建地產(chǎn)的土地資源優(yōu)勢將與中海地產(chǎn)形成良性互補，以及曲線收購光大地產(chǎn)，公司房地產(chǎn)開發(fā)的綜合實力大大提升。

        香港信誠國際執(zhí)行董事涂國彬

        認為中海地產(chǎn)是在港上市的內(nèi)房股中表現(xiàn)最佳的“紅籌”，有著充裕的現(xiàn)金流和良好的發(fā)展?jié)撃?。五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅也說，中海擁有操作精裝修房項目的優(yōu)勢。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，未來開發(fā)的房地產(chǎn)項目將以精裝修房為主，所以未來中海地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢將會十分明顯。

        不過，中海地產(chǎn)也有缺陷。公司的開發(fā)速度比不上萬科、恒大等企業(yè)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度也不如萬科，管理效率也相對較低，這可能將成為中海地產(chǎn)進一步發(fā)展的絆腳石。

綠地：與政府合作壯大

        與萬科、恒大等企業(yè)不同，綠地更多依賴政府關(guān)系發(fā)展。董事長張玉良曾向媒體坦言，綠地所做的很多項目都是  “政府想要做的項目”。這使得綠地擁有很多其他開發(fā)商所不具備的優(yōu)勢。尤其在上海市場，這家沒有上市的國有控股公司今年有十多個項目同時銷售。

        但是鄒毅表示，與萬科、中海、保利等企業(yè)相比，綠地存在較大劣勢。公司雖與多個省市的地方政府有所合作，但上述省市的地方政府皆為上海的友好城市或省份，綠地的發(fā)展布局不如中海和保利廣闊。

        另一方面，綠地至今沒有上市，在資本運作方面存在劣勢；與龍湖、金地等公司相比，綠地缺乏開發(fā)高端產(chǎn)品的經(jīng)驗；與保利、中海等公司相比，運營團隊中的職業(yè)經(jīng)理人架構(gòu)相對較差，工程質(zhì)量、成本控制、產(chǎn)品開發(fā)，乃至于運營效率均有待提高。

保利：成長最快速

        在今年前幾個月，保利地產(chǎn)曾是A股市場上最大的明星。與萬科、中海等老牌競爭對手相比，保利地產(chǎn)自去年以來就一直維持著較高的發(fā)展速度，即便是在整個房地產(chǎn)業(yè)陷入低谷期的2008年，公司營業(yè)收入依然大幅增長91.24%，凈利潤增長50.35%。

        今年以來，保利地產(chǎn)在物業(yè)銷售市場和土地市場表現(xiàn)良好，不僅創(chuàng)造了前所未有的高額銷售業(yè)績，還以雄厚的自有資金頻頻出手重要城市的核心優(yōu)質(zhì)地塊，成長速度驚人。

        不過，與中海地產(chǎn)、綠地一樣，保利也存在著非常明顯的缺陷。鄒毅認為，保利地產(chǎn)的品牌不夠鮮明，產(chǎn)品線較單一，品牌梯度缺乏層次感，運作能力也相對單薄。上述缺點將使保利地產(chǎn)在與萬科、恒大、中海等公司的競爭中難于勝出。



如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報電話

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無錫：15152247316