每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        昨日，在香港招股已數(shù)日的卓越置業(yè)以  “市況不佳并為投資者爭取最佳利益”為由，宣布不會(huì)按原定時(shí)間上市。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，卓越置業(yè)上海項(xiàng)目存在的各種不確定因素，可能是導(dǎo)致卓越置業(yè)招股不理想并宣布上市擱置的原因之一。

        據(jù)了解，公司招股說明書公布的該項(xiàng)目建筑面積，與2005年上海市青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的批復(fù)有近12000平方米的出入。另外，由于該項(xiàng)目停工超過兩年，該土地使用權(quán)或被收歸政府所有。

披露：項(xiàng)目停工超期限

        就在卓越置業(yè)香港招股前的9月份，上海許多報(bào)紙刊出了這樣一則報(bào)道：卓越置業(yè)收購了上海德天置業(yè)有限公司100%的股權(quán)。上海德天置業(yè)有限公司擁有上海青浦趙巷一個(gè)名為“誠邦別墅”（推廣名為“圣安德魯斯莊園”）的別墅項(xiàng)目，已被卓越地產(chǎn)以整體收購的方式納入名下一個(gè)多月。

        有報(bào)道稱，通過收購方式迅速入滬，可以使卓越迅速完成“3+2+X”的布局，即鎖定珠三角、長三角、環(huán)渤海區(qū)域三大經(jīng)濟(jì)圈，重點(diǎn)選擇一線城市和有潛力的二線城市進(jìn)行發(fā)展。卓越戰(zhàn)略將在發(fā)展核心區(qū)域之一的長三角布局上海、杭州等多家子公司。卓越上海公司執(zhí)行董事任玲曾介紹，收購上述上海別墅項(xiàng)目后，卓越集團(tuán)在長三角區(qū)域占據(jù)了制高點(diǎn)。

        任玲當(dāng)時(shí)未透露上述收購的總金額。一個(gè)多月后，卓越置業(yè)的招股說明書最終顯示，上述收購一共動(dòng)用了3.9億元的資金，其中1億元為收購資金，另向股東授出2.9億元的零利率委托貸款。

        據(jù)了解，該項(xiàng)目可售的一二期總建筑面積54802平方米，以項(xiàng)目上半年的平均售價(jià)30545元/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所付出的資金額。

        不過，招股說明書給出的風(fēng)險(xiǎn)提示表明，要取得上述收益并不容易。“由于發(fā)展項(xiàng)目在未經(jīng)土地管理機(jī)構(gòu)同意情況下停工超過兩年，根據(jù)土地出讓合同，我們的土地使用權(quán)或被沒收歸政府所有。”但在提示風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，招股說明書又說，“相信我們的土地遭沒收的風(fēng)險(xiǎn)很小。”

數(shù)據(jù)：一期建筑面積超規(guī)劃？

        除土地停工造成違規(guī)外，卓越置業(yè)上海項(xiàng)目的原定建筑面積和招股說明書不一致，又讓該項(xiàng)目陷入另一個(gè)“違規(guī)”可能。

        據(jù)了解，招股說明書公布的誠邦別墅一期面積是  “一期總建筑面積30486平方米，其中估計(jì)可銷售總建筑面積為24327平方米”；而2005年上海市青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)的“青建初（2005）第71號(hào)關(guān)于上海德天置業(yè)有限公司開發(fā)趙巷3號(hào)地塊商品房一期項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的批復(fù)”所述的建筑面積是“一期開發(fā)商品房建筑面積18934平方米，其中24幢別墅建筑面積18441平方米，公建配套面積493平方米”。

        為何會(huì)有兩個(gè)不同的建筑面積？

        卓越置業(yè)上海公司的執(zhí)行董事任玲的解釋是，誠邦別墅二期用地的規(guī)劃建筑面積指標(biāo)未用完，所以與青浦區(qū)規(guī)土局協(xié)商將上述指標(biāo)轉(zhuǎn)用在一期。

        不過，招股說明書并未顯示，卓越置業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)的別墅建筑面積會(huì)減少。根據(jù)招股說明書，二期的占地面積105452平方米，總建筑面積52870平方米，與青浦區(qū)規(guī)土局最初設(shè)定的容積率一致。且二期別墅已銷售13069平方米建筑面積，加上估計(jì)可銷售的30475萬平方米，總量已達(dá)到43544平方米，距離招股說明書設(shè)定的52870平方米，僅差9200多平方米，而其中還包括按規(guī)定配備的公建配套面積。即使上述9200多平方米全部被“騰挪”至一期，一期總建筑面積也無法達(dá)到30486平方米。

        與此同時(shí)，青浦區(qū)規(guī)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人的回應(yīng)，也與任玲的解釋不一致。根據(jù)上述負(fù)責(zé)人的說法，誠邦別墅一期并沒有動(dòng)工，相關(guān)設(shè)計(jì)申請尚未獲得批準(zhǔn)，開發(fā)商所述的建筑面積，僅僅是公司所設(shè)想的，并非最終獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃建筑面積。

        一旦最終確定的土地規(guī)劃建設(shè)面積與招股說明書所述不符，卓越置業(yè)難免會(huì)被留下“披露不實(shí)”的話柄。五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，如果投資者認(rèn)為招股說明書的確披露有誤，肯定會(huì)影響卓越地產(chǎn)在資本市場上的吸引力，導(dǎo)致認(rèn)購不足。

        話音剛落，卓越置業(yè)昨日宣布擱置上市計(jì)劃，表示考慮到目前市場狀況，以及投資者的最佳利益，不會(huì)按原定時(shí)間上市。

疑問：為何放棄超低容積率

        增加建筑面積雖然可以增加銷售收入，但未必是一個(gè)獲取最高收益的方案。根據(jù)原來的規(guī)劃，誠邦別墅一期的容積率為0.22，而根據(jù)招股說明書上，上述項(xiàng)目的建筑容積率為0.36。

        事實(shí)上，誠邦別墅此前的營銷推廣一直將低密度的容積率作為賣點(diǎn)。搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)等多家媒體介紹誠邦別墅時(shí)一直說整個(gè)項(xiàng)目的容積率是0.3。任玲也介紹說，誠邦別墅目前在售部分的容積率在0.3左右。

        佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海別墅市場上，容積率為0.22的產(chǎn)品十分稀有，全上海0.2~0.3容積率的項(xiàng)目不過63個(gè)，容積率在0.3~0.4左右的別墅產(chǎn)品有84個(gè)。

        易居中國分析師薛建雄也說，通常情況下，在同一區(qū)域內(nèi)，更低的容積率，往往意味著更強(qiáng)的競爭力，可以賣出更高的價(jià)格。

        既然上海容積率0.2左右的產(chǎn)品異常稀有，且價(jià)格往往高出周邊甚多，誠邦別墅為何又甘愿放棄“稀有”的身份，冒違規(guī)之險(xiǎn)增加建筑面積呢？

        薛建雄說，低容積率的項(xiàng)目，必須要精心規(guī)劃和設(shè)計(jì)才能充分挖掘本身的優(yōu)點(diǎn)，在市場上賣出大價(jià)錢。而這一項(xiàng)能力，并非所有開發(fā)商都具備。

        陸騎麟也介紹，上海很多低容積率項(xiàng)目在產(chǎn)品形態(tài)上與容積率相對(duì)較高的產(chǎn)品相比，并沒有特別明顯的優(yōu)勢，導(dǎo)致售價(jià)并不高。

        事實(shí)上，號(hào)稱容積率0.3左右的誠邦別墅，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)參考價(jià)格雖然高達(dá)36000元/平方米，但招股說明書顯示，該項(xiàng)目的已售均價(jià)僅為30475元/平方米。而周邊上海龍湖開發(fā)的龍湖滟瀾山項(xiàng)目，容積率雖然高達(dá)1.0，但售價(jià)也達(dá)到30000元/平方米左右。

        業(yè)內(nèi)公認(rèn)，與知名高端產(chǎn)品開發(fā)商相比，卓越置業(yè)在開發(fā)高端產(chǎn)品方面沒有絕對(duì)優(yōu)勢。陸騎麟認(rèn)為，如果項(xiàng)目銷售單價(jià)賣不高，開發(fā)商與其強(qiáng)調(diào)低容積率制造營銷價(jià)值，還不如多增加項(xiàng)目建面來得實(shí)惠。

風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目可能被收回

        由于停工超期，卓越置業(yè)上海項(xiàng)目的土地很可能被沒收。

        2004年發(fā)布的《國土資源部閑置土地處置辦法》第四條明確規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)。

        上海易居地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，各地對(duì)兩年不開發(fā)的荒地稽查力度正在加大，能夠不受查處的個(gè)案僅僅占到很小比例。因此，對(duì)香港投資者來說，上述違反規(guī)定的土地依然有被收回的風(fēng)險(xiǎn)。

        但鄒毅說，有一幅或幾幅土地閑置未開發(fā)、未施工，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)常見現(xiàn)象，很多在香港上市的房地產(chǎn)公司都有這種情況。大多數(shù)情況下，各地國土資源局還是會(huì)將已出讓的土地交給原來的開發(fā)商繼續(xù)完成開發(fā)。

        事實(shí)上，除了誠邦別墅，卓越置業(yè)旗下逾期一年或兩年仍未開發(fā)的項(xiàng)目還有很多。如2006年4月和2007年6月開發(fā)的長沙蔚藍(lán)海岸第二B、二C、二D及三期，開工日期被申請延期至2010年12月30日；還有惠州羅浮山項(xiàng)目也有類似情況。

        而具體到已停工兩年的誠邦別墅是否會(huì)被收回，上海市青浦區(qū)規(guī)劃和國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，如果從未動(dòng)工，上述開發(fā)用地可能被收回；對(duì)已經(jīng)動(dòng)工的項(xiàng)目，一般仍將由該公司承擔(dān)后續(xù)開發(fā)職責(zé)。

分析：快速拓展模式風(fēng)險(xiǎn)多

        此前，卓越置業(yè)通過收購項(xiàng)目公司入滬的做法，一直被業(yè)界稱頌。一直以來，收購模式也正是卓越置業(yè)快速發(fā)展的法寶。

        招股說明書中卓越置業(yè)明確表示，收購股權(quán)方式較其他獲得土地的方式好處更多。因?yàn)楸皇召徱环酱蠖嘁勋@得土地使用權(quán)或完成大部分土地使用權(quán)收購手續(xù)，且多數(shù)與當(dāng)?shù)卣辛己藐P(guān)系、熟悉當(dāng)?shù)厥袌?，?duì)房地產(chǎn)開發(fā)有豐富的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

        不過，鄒毅認(rèn)為，快速收購方式也有其弊端，因?yàn)榇蠖鄶?shù)收購可能存在債務(wù)債權(quán)、稅負(fù)以及訴訟等潛在風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響項(xiàng)目的投資收益率。

        招股說明書顯示，已收購的誠邦別墅確實(shí)惹有官司。該項(xiàng)目的項(xiàng)目公司上海德天置業(yè)有限公司因?yàn)檫`反與上海策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2006年11月簽訂的協(xié)議，被后者起訴支付清償損失150萬元、代理費(fèi)2120萬元和其他損失2180萬元，目前訴訟已經(jīng)進(jìn)入至二審階段，上海誠邦別墅二期的五個(gè)住宅單位共3801平方米已被申請財(cái)產(chǎn)保全。

        另一方面，誠邦別墅所涉及的各類稅負(fù)并不低。根據(jù)青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)的“批復(fù)”，一期商品房總建筑面積18934平方米，但項(xiàng)目總投資概算（含土地前期投資、土建安裝費(fèi)、公建配套）只有1.4492億元，平均每平方米的開發(fā)成本僅7918元/平方米。加上融資成本、各種銷售稅項(xiàng)等其他成本，預(yù)計(jì)總成本很可能只有10000元/平方米左右。而誠邦別墅的平均銷售價(jià)格為30475元/平方米，銷售價(jià)格和開發(fā)成本間的差價(jià)接近200%，該項(xiàng)目或被征收高額土地增值稅。

        按照  《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》，項(xiàng)目增值額超過扣除項(xiàng)目金額（即開發(fā)成本）200%的部分，增值稅稅率可達(dá)到60%。

        另外，據(jù)鄒毅介紹，很多被收購企業(yè)所存在的負(fù)債，有些是審計(jì)部門無法審計(jì)的。這些隱性負(fù)債也是一大風(fēng)險(xiǎn)。而在卓越置業(yè)的招股說明書中，誠邦別墅項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債情況并未被披露，是否有隱藏的可能負(fù)債還不得而知。



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