針對12月17日，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行，監(jiān)察部和審計(jì)署等五部委聯(lián)合出臺  《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（以下簡稱通知），要求“房地產(chǎn)商參與土地開發(fā)首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%”，廣發(fā)證券認(rèn)為，前期房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策已經(jīng)結(jié)束，未來房地產(chǎn)行業(yè)又將進(jìn)入政策從緊期。

未來政策將從緊

        在中央經(jīng)濟(jì)工作會議以后，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)做出了密集的調(diào)整動(dòng)作：部分取消二手房交易的優(yōu)惠、提出遏制部分房價(jià)過快上漲的勢頭等，現(xiàn)在國家又提出了加強(qiáng)土地出讓收支的管理。因此可以看出，國家對當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的不滿以及解決市場存在問題的迫切性。

        自2007年底起，為刺激我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家及各級政府相繼出臺了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策。這些寬松政策刺激了房地產(chǎn)市場的快速回暖及發(fā)展，但也在回暖中出現(xiàn)了老問題：房價(jià)過快上漲成為市場健康發(fā)展的阻礙。從中央經(jīng)濟(jì)工作會議后，國家針對房地產(chǎn)將行業(yè)的密集調(diào)控表明，前期房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策將逐步收緊，未來房地產(chǎn)行業(yè)面臨的氛圍將趨于緊張，下一階段行業(yè)又將進(jìn)入政策從緊期。

抑制開發(fā)商拿地沖動(dòng)

        “首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%”將對開發(fā)商的資金實(shí)力提出嚴(yán)重考驗(yàn)，能夠抑制開發(fā)商的拿地沖動(dòng)。

        當(dāng)前我國房價(jià)過快上漲的動(dòng)力在于需求的旺盛及土地成本的推高等幾方面因素?！锻ㄖ吠ㄟ^提高首次繳納比例來調(diào)控開發(fā)商的拿地行為，加大了行業(yè)的資金進(jìn)入壁壘及開發(fā)商的拿地成本，防止低成本的圈地行為。

        但是《通知》沒從根本上解決我國地價(jià)高企的問題。由于當(dāng)前我國土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方財(cái)政所有，因此地方政府推高地價(jià)的意愿依舊較為強(qiáng)烈，而《通知》僅從土地受讓人角度進(jìn)行調(diào)控，因此雖能有效抑制開發(fā)商拿地沖動(dòng)，從而降低地價(jià)，但效果還有待觀察。

投資策略：精選個(gè)股

        自從國務(wù)院常務(wù)會議把遏制部分城市房價(jià)過快上漲作為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重點(diǎn)后，房地產(chǎn)行業(yè)的頭頂上就懸著達(dá)摩克利斯之劍。隨著未來一系列政策的落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)之前的寬松政策氛圍將不再有。劍落風(fēng)云起，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒅噩F(xiàn)上一輪調(diào)控對行業(yè)的負(fù)面影響。

        “遏制”，而非“抑制”，這從一方面反映了當(dāng)前我國部分城市房價(jià)的現(xiàn)狀。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未走出低谷，而我國房地產(chǎn)價(jià)格卻創(chuàng)新高，房價(jià)收入比節(jié)節(jié)攀升，居民購房支付壓力持續(xù)增加。房地產(chǎn)行業(yè)的需求基礎(chǔ)已不再那么堅(jiān)實(shí)，市場的信心隨著房價(jià)的快速上漲將越來越脆弱。

        雖然我們認(rèn)為基于通脹預(yù)期的需求將會支撐起短期市場的成交量，但在如此密集政策的打壓之下，以及需求基礎(chǔ)的不堅(jiān)實(shí)，我們認(rèn)為，行業(yè)投資的吸引力將大大下降，雖然短期內(nèi)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營仍將比較漂亮。

        因此我們認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資吸引力將大幅下降，而精選個(gè)股將成為投資首選。我們對以下個(gè)股給予“買入”評級：全國性地產(chǎn)商，包括金地集團(tuán)（600383，收盤價(jià)13.20元），招商地產(chǎn)（000024，收盤價(jià)26.28元），榮盛發(fā)展（002146，19.65元）；區(qū)域性開發(fā)商，包括福星股份（000926，收盤價(jià)10.94元），億城股份（000616，收盤價(jià)6.73元），中天城投（000540，收盤價(jià)17.80元），中國國貿(mào)（600007，收盤價(jià)11.95元），九龍山（600555，收盤價(jià)8.60元），ST魯置業(yè)（600223，收盤價(jià)11.97元）。

廣發(fā)證券花長勁  沈愛卿



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