每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        臨近年末，各方關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策風(fēng)云突變，隨著今年以來(lái)地價(jià)、房?jī)r(jià)的大幅攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的調(diào)控措施。

        12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)旨在打擊“囤積”土地行為的  《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，特殊項(xiàng)目在兩年內(nèi)全部付清。這一規(guī)定被業(yè)內(nèi)稱為“土地新政”。

        出人意料的是，就在土地新政出臺(tái)的第二天（12月18日），上海嘉定數(shù)幅土地以超過(guò)底價(jià)400%的價(jià)格成交。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商趕在土地出讓金首付5成的政策實(shí)施細(xì)則出臺(tái)前，趕緊搶購(gòu)“低首付用地”。但開(kāi)發(fā)商卻透露，主要是看好當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展建設(shè)的前景，準(zhǔn)備建造中高端住宅。

        一家外資投行的負(fù)責(zé)人更指出了高價(jià)拍地背后的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)——開(kāi)發(fā)商正在由高利潤(rùn)率向高開(kāi)發(fā)量轉(zhuǎn)型，善于搞城鎮(zhèn)建設(shè)、能夠大量建樓造城的開(kāi)發(fā)商，將有望在本輪的宏觀調(diào)控后受益。

上海土地成交溢價(jià)率頻創(chuàng)新高

        12月18日，龍湖通過(guò)招拍掛方式，在上海成功競(jìng)得嘉定區(qū)嘉定新城A15－1、B05－1地塊，總占地面積約6.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積14.55萬(wàn)平米，總地價(jià)為17.2888億元，折合樓面地價(jià)高達(dá)11883元/平方米，溢價(jià)率達(dá)417%。

        同日，江蘇常發(fā)集團(tuán)以9.1億元拿下嘉定新城溫泉路地塊，樓板價(jià)高達(dá)12076元/平方米，溢價(jià)率425%，再次刷新了上海土地成交溢價(jià)率的新高。12月10日，在上海唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊拍賣會(huì)上，綠城以16.611億元的價(jià)格競(jìng)得一幅住宅地塊的使用權(quán)，相比該地塊的起始價(jià)3.4706億元，溢價(jià)率為379%。

        業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，嘉定地區(qū)的土地價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)被推高了三成。

        9月初，華潤(rùn)置地以14億元拿下嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A07、A08地塊時(shí)，8066元的樓面地價(jià)被稱作“嘉定單價(jià)地王”。

        11月，綠地以12.8億元將嘉定新城雙單路住宅地塊收入囊中，成交樓面地價(jià)為8550元/平方米，溢價(jià)幅度270%。其后，保利以12億元的價(jià)格摘取嘉定新城中心區(qū)C10－6、C14－2地塊，樓板價(jià)已高達(dá)9724元/平方米，溢價(jià)288%。

        一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近日土地拍賣的高溢價(jià)或許和土地新政有關(guān)。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，不排除一些開(kāi)發(fā)商在新政策正式實(shí)施前搶購(gòu)“低首付”住宅用地的可能，畢竟對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流是非常寶貴的。

城鎮(zhèn)化建設(shè)或成轉(zhuǎn)型之路

        但對(duì)于上述企業(yè)的高溢價(jià)  “搶地”也有不同的看法。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，上述企業(yè)高價(jià)拿地的行為應(yīng)與五部委的相關(guān)政策無(wú)關(guān)。主要是受到上海三城七鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)向影響，尤其是在供地有限的情況下，未來(lái)上海又將優(yōu)先建設(shè)保障型住宅，開(kāi)發(fā)商可以獲得的商品住宅開(kāi)發(fā)用地將十分有限，因此龍湖等開(kāi)發(fā)商可能因此而選擇高價(jià)拿地。

        他的猜測(cè)得到了上海龍湖投資發(fā)展兼營(yíng)銷副總高晚晴的證實(shí)。高晚晴表示，嘉定的城鎮(zhèn)化建設(shè)投入非常多，區(qū)域逐漸趨于成熟，就在本周末，通往該區(qū)域的軌道交通11號(hào)線即將開(kāi)通，這將進(jìn)一步提升該區(qū)域的成熟度，龍湖因此選擇在嘉定新城建造中高端住宅。

        “中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)五年，會(huì)重點(diǎn)發(fā)展低碳產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)。”一家海外著名投資銀行的負(fù)責(zé)人昨日（12月21日）在一個(gè)內(nèi)部講座上說(shuō)，根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，開(kāi)發(fā)商正面臨轉(zhuǎn)型——向善于開(kāi)發(fā)高利潤(rùn)率產(chǎn)品的住宅制造商、向有城鎮(zhèn)建設(shè)能力的城鎮(zhèn)建設(shè)者轉(zhuǎn)型，類似萬(wàn)科、龍湖這樣的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，很有希望抓住這樣的機(jī)遇，在本輪宏觀調(diào)控后受益。

新聞鏈接

京滬杭投資客轉(zhuǎn)購(gòu)普通住宅加大后續(xù)政策制定難度？

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “很難界定投資者和購(gòu)房者之間的區(qū)別，這將使未來(lái)的宏觀調(diào)控政策很難被細(xì)化。”上海一家房地產(chǎn)公司的老總近日感嘆說(shuō)。

        中央鼓勵(lì)消費(fèi)抑制投資的宏觀調(diào)控政策，并沒(méi)有完全撲滅一些房產(chǎn)投資客的投資意愿，在19日和20日，北京、上海、杭州、昆山等地出現(xiàn)了相當(dāng)一批投資客，與今年早些時(shí)候不同的是，他們不再購(gòu)買高價(jià)位的豪宅，轉(zhuǎn)而購(gòu)買中低價(jià)格的普通商品住宅。

        中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，投資客正在“遵循”政策的方向，轉(zhuǎn)而購(gòu)買普通商品住宅，這將使投資者和自住型購(gòu)房者更難被區(qū)分，而管理層不會(huì)抑制普通購(gòu)房者的購(gòu)房需求，未來(lái)宏觀調(diào)控政策的制定難度將更大。

上海投資購(gòu)房比例不降反升

        12月19日，搜房網(wǎng)在上海發(fā)起“關(guān)注購(gòu)房者”行動(dòng)，對(duì)近8000名購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)投資客比例不減反增，由11月21日的28%增加至43%，且絕大部分購(gòu)房者的總預(yù)算不超過(guò)160萬(wàn)元。

        相比目前的市場(chǎng)供應(yīng)情況，上述購(gòu)買預(yù)算顯然偏低。此前業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在上海購(gòu)買一套普通商品住宅的花費(fèi)接近200萬(wàn)元。上述調(diào)查數(shù)據(jù)與12月14日~12月20日上海樓市的成交數(shù)據(jù)不謀而合。

        該周成交前5名的上海樓盤(pán)——綠地海珀華庭、恒盛鼎城、港新滴水湖馨苑等均是上海樓市中低價(jià)位的普通樓盤(pán)，最低成交均價(jià)僅為7834元/平方米，在前十名的樓盤(pán)中有6個(gè)樓盤(pán)的銷售單價(jià)不超過(guò)13000元/平方米。在此之前的12月7日~13日一周，銷售排名前十的成交均價(jià)13000元/平方米的樓盤(pán)總共只有3個(gè)。在此情況下，上海商品住宅成交均價(jià)為18480元/平方米，環(huán)比前周下跌了17%。

        業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，上述熱銷的低價(jià)樓盤(pán)中，有相當(dāng)數(shù)量目前價(jià)格雖低，但地理位置偏僻，并不適宜居住。購(gòu)房者在那里買房?jī)H僅只是作為投資而不是居住。

        事實(shí)上，投資者不僅出現(xiàn)在上海。在臨近上海、售價(jià)預(yù)計(jì)僅在7000元/平方米左右的昆山世茂東壹號(hào)售樓現(xiàn)場(chǎng)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也看到了一批溫州投資客的身影。

        售樓小姐表示，其中有一些購(gòu)房者早在一兩個(gè)月前就買了VIP卡。這個(gè)雙休日推出的新一批房源也將優(yōu)先面向上述投資客。由于有了溫州購(gòu)房團(tuán)的存在，一些由上海前往的投資客對(duì)上述樓盤(pán)也表示看好。

        除了上述昆山樓盤(pán)，售價(jià)10000元/平方米出頭的杭州金域三江樓盤(pán)也出現(xiàn)了一些投資者的身影。另?yè)?jù)北京業(yè)內(nèi)人士的介紹，北京市場(chǎng)的投資客比例也達(dá)到了兩成。

投資需求難抑制？

        明申集團(tuán)市場(chǎng)經(jīng)理鄒進(jìn)一認(rèn)為，投資者的熱情尚未撲滅，他們還在以很大的熱情涌入樓市。雖然管理層對(duì)樓市的宏觀調(diào)控政策已出，但之前的二手房營(yíng)業(yè)稅免稅年限“2”變“5”，以及上周出臺(tái)的土地新政，并沒(méi)有直接命中投資客的  “要害”，他們?nèi)匀辉谟肯驑鞘小?br />
        中國(guó)指數(shù)研究院的陳晟則認(rèn)為，投資客從購(gòu)買豪宅轉(zhuǎn)向普通住宅，一部分固然是因?yàn)楹暧^調(diào)控政策的導(dǎo)向，讓他們覺(jué)得普通商品住宅市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，會(huì)比高價(jià)格的豪宅市場(chǎng)更大；另外，普通住宅的貸款利率也相對(duì)豪宅要便宜很多，所以逐漸轉(zhuǎn)向選擇購(gòu)買普通商品住宅。

        但另一方面，國(guó)家仍然會(huì)繼續(xù)加大對(duì)普通居民購(gòu)買普通商品住宅的扶持力度，延續(xù)一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，投資者加入普通住宅的購(gòu)買，無(wú)疑將加大宏觀調(diào)控的難度。

        一家海外著名投資銀行的負(fù)責(zé)人昨天（12月21日）說(shuō)，與2008年相比，2009年內(nèi)地樓市的開(kāi)工量并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度上漲，原因是高房?jī)r(jià)、高地價(jià)抑制了開(kāi)發(fā)商大量造房。從政策層面來(lái)看，管理層顯然希望開(kāi)發(fā)商能增加開(kāi)工量，進(jìn)而拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。因此，未來(lái)的宏觀調(diào)控政策，很有可能繼續(xù)抑制房?jī)r(jià)的上漲。值得警惕的是，那些想購(gòu)買普通商品住宅，賭樓價(jià)繼續(xù)瘋漲的投資客，或許會(huì)成為未來(lái)的“大輸家”。



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