每經(jīng)記者  王炯業(yè)

        A股市場本周繼續(xù)下挫，大盤最低已跌至2482點。而本輪市場暴跌的重災區(qū)，無疑是房地產(chǎn)板塊，龍頭個股萬科（000002，收盤價7.39元）跌破7元大關，最低跌至6.83元；保利地產(chǎn)跌破10元整數(shù)關口，最低跌到9.98元。

        根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，截至5月19日，A股房地產(chǎn)板塊的整體市盈率只有18.99倍，已是十年來第二低，僅高于2008年底的17.73倍市盈率。另外記者發(fā)現(xiàn)，從2000年開始，十年間地產(chǎn)板塊市盈率僅出現(xiàn)了三次低點，分別是2005年的21.27倍，2008年的17.73倍和今年的18.99倍。而在前兩次低點出現(xiàn)后，房地產(chǎn)板塊隨后都出現(xiàn)了一波強勢上漲。在目前情況下，房地產(chǎn)板塊市盈率再次回落到歷史最低谷，那么未來將會大幅反彈，實現(xiàn)反轉嗎？  

市盈率已跌至歷史低位

        近日，一位長期研究房地產(chǎn)市場的私募人士在和記者討論中談到，現(xiàn)在房地產(chǎn)股票市盈率已經(jīng)見底了，未來將大幅反彈！

        根據(jù)他的說法，《每日經(jīng)濟新聞》記者利用WIND資訊統(tǒng)計了房地產(chǎn)這十年來的市盈率指標。發(fā)現(xiàn)在這十年間，地產(chǎn)股市盈率出現(xiàn)了三次低點，分別是2005年的21.27倍，2008年的17.73倍和今年的18.99倍。而在前兩次，當?shù)禺a(chǎn)股整體市盈率跌至20倍左右后，都出現(xiàn)了一波上漲。

        從圖中我們可以看到，當2000年A股位于2245點高位的時候，地產(chǎn)股整體市盈率超過70倍。不過隨著市場整體下跌，以及之后國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)股的股價也是大幅下挫，特別是2005年第二季度，跌幅非常大，直接導致整體市盈率跌至21.27倍。

        不過隨著股權分置改革的開始，A股終于結束熊市，迎來一輪超級大牛市，地產(chǎn)股也隨之大幅反彈。股價的大漲，直接帶動房地產(chǎn)行業(yè)市盈率攀升，2007年時整體市盈率超過了50倍。

        隨著大盤見頂6124點，地產(chǎn)股也開始下滑，最低跌至2008年年末時的17.73倍整體市盈率，比2005年還低。不過很快，隨著國家4萬億經(jīng)濟刺激政策的出臺和銀根的逐漸放松，地產(chǎn)板塊再次開始強勁反彈，整體市盈率重新回升到30倍以上。

        而在去年，隨著房價的持續(xù)攀升，導致很多地方出現(xiàn)普通大眾買不起房的情況，政府在去年底和今年4月又出臺了新一輪的房產(chǎn)調(diào)控，這也導致地產(chǎn)股再次暴跌。截至今年5月19日，A股房地產(chǎn)板塊的整體市盈率只有18.99倍，已是十年來第二低，僅高于2008年底的17.73倍市盈率。

        既然已經(jīng)是十年來第二低，那是不是意味著地產(chǎn)股已經(jīng)調(diào)整到位，未來將有新一輪的投資機會？

分析師：不能僅看市盈率

南方某知名券商的研究員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從目前市盈率來看，房地產(chǎn)板塊的估值已經(jīng)非常低。但是在目前的調(diào)控風暴下，部分城市的地產(chǎn)市場成交量已經(jīng)下滑了50%，如果未來成交量帶動房價進一步下滑，將會侵蝕地產(chǎn)公司的利潤，那么市盈率反而將會上升?！帮@然，僅以市盈率來判斷地產(chǎn)股的投資價值是否顯現(xiàn)，有些片面了?！?br/>
        那么機構投資者一般是如何對房地產(chǎn)股進行估值的呢？

        一份較早的中金公司研究報告指出，中國房地產(chǎn)估值應該采取凈資產(chǎn)值（NAV）結合市盈率的估值方法，能夠比較好反映公司實際資產(chǎn)價值和增長潛力。

        凈資產(chǎn)值和市盈率之間是相互關聯(lián)和相互影響的，不同類型的地產(chǎn)公司估值方法稍有不同，開發(fā)類企業(yè)可以在NAV基礎上根據(jù)其增長潛力給予一定溢價，持有型物業(yè)應對其NAV有一定折讓；不同的市場預期也有不同的估值重點。預期較差時，更多考慮風險，關注股價對凈資產(chǎn)值的折讓；而預期較高時，則注重盈利的增長，關注市盈率走勢。

        上述研究員表示，由于房地產(chǎn)NAV估值是國際上通用的做法，簡單來說就是，牛市中可以按照市盈率來估值，熊市中一般按照市凈率來估值。具體來看，現(xiàn)在地產(chǎn)股市盈率下降到了18倍左右，但市盈率上升有兩種方法，第一種上升是股價的上漲；第二種是業(yè)績下降，導致市盈率上升。而在目前房地產(chǎn)市場成交縮量，房價盤跌的背景下，市場很擔心未來幾年地產(chǎn)公司的業(yè)績不會太好。

        有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)股是否觸底反彈，不僅要看各類指標是否跌到底部，而且還需要一些外部契機，如2005年開始的股權分置改革，2008年底的4萬億投資計劃，正是在這些內(nèi)外因素的共同刺激下，超跌的地產(chǎn)股才迎來后面的春天。

或缺少上漲的外部契機

        那么，目前的外部環(huán)境怎么樣？

        《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2009年地產(chǎn)股的預售賬款為1919億元，同比增幅高達107%，2010年一季度預收賬款為2076億元，同比增幅高達92%?？梢姷禺a(chǎn)公司已把未來可預期的業(yè)績牢牢鎖定。

        中金公司表示，2008年地產(chǎn)股低估值的背景是全球金融危機以及我國連續(xù)6次加息導致信貸緊縮，開發(fā)商資金吃緊。對比來看，雖然近期政策打壓較為厲害，但目前開發(fā)商的業(yè)績確定性較大，資金狀況也明顯好于2008年，開發(fā)商降價促銷的緊迫性也弱于2008年。

        里昂證券地產(chǎn)行業(yè)研究部區(qū)域主管王艷認為，雖然4月中旬針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策比預期要猛烈，但本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整較2008年的調(diào)整幅度要小些，周期也會較短，預計將在今年年底完成。

        東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼則表示，其實市場最擔心的還是加息和物業(yè)稅，因為這些政策對地產(chǎn)股是特大利空。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款的負擔加重，利潤空間縮小，對于貸款買房的購房者也是一樣。無論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅等稅收，都是增加每年的持有成本。

        這些稅收政策在下半年能否實施呢？原來市場預計上海將出臺房產(chǎn)稅，但目前來看，國家稅務總局已經(jīng)出來澄清，稱稅收是中央定的稅收，不是地方定的稅收。對于加息，目前來看可能性也不大?！八苑N種跡象表明，房地產(chǎn)市場進一步調(diào)控的可能性趨于平淡?！?br/>
        一位地產(chǎn)行業(yè)研究員指出，目前的市場環(huán)境和2008年一樣，同樣是市場擔心未來成交量下滑、房價下跌，導致地產(chǎn)公司業(yè)績下滑，而目前地產(chǎn)股各類指標都已經(jīng)見底?！八詮哪壳扒闆r來看，地產(chǎn)股要上漲，缺少的或是外部契機。”

        昨日，房地產(chǎn)板塊大幅反彈，全天上漲3.87%，并帶動A股絕地反攻，成功收復2500點失地，報收2583點。



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