每經(jīng)記者  葉書利  楊羚強  朱玲張初亮  發(fā)自北京、上海、廣州、杭州

        持續(xù)1個多月的房地產(chǎn)調控風暴在近期風云突變。

        5月中旬，國務院總理溫家寶強調宏觀調控需“適時適度”后，發(fā)改委在36個大中城市房價的監(jiān)測報告中指出，政策出臺后市場預期出現(xiàn)積極變化，投機需求退出，部分城市房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。

        近日，輿論傳出“三年內免談房產(chǎn)稅”一說，但遭到發(fā)改委的否認；一些專家和房地產(chǎn)從業(yè)者喊出“市場調控核心是降溫，不是降價”等論調，連續(xù)大跌的房地產(chǎn)板塊開始強勢震蕩。于是，有業(yè)內人士喊出了地產(chǎn)調控“空調論”。

        牽動政策松緊的命脈在何處？《每日經(jīng)濟新聞》近日對北京、上海、廣州、杭州等城市的開發(fā)商和部分樓盤進行調查發(fā)現(xiàn)，4月以來部分一線城市開發(fā)商開工量大幅下挫，這一變化實際上不僅影響房地產(chǎn)業(yè)本身，亦開始波及上游產(chǎn)業(yè)，加上國際經(jīng)濟環(huán)境近期的急速變化，房地產(chǎn)政策調控確實到了關鍵節(jié)點——

多城市開工放緩  房企延遲推貨

        房產(chǎn)新政實施一個多月來，部分城市房價快速上漲的勢頭得到遏制。與此同時，北京、上海、廣州和杭州等一線城市的房產(chǎn)施工量開始急劇減少。

北京多家房企4月后無新開工

        雖然4月份北京房地產(chǎn)企業(yè)獲得施工許可證項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還未出爐，但《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京市住房與城鄉(xiāng)建設委員會實時查詢中心拿到的數(shù)據(jù)顯示，北京住總集團、北京城建、首開集團4月后并無新開工項目。

        面對北京房地產(chǎn)企業(yè)開工項目稀少的現(xiàn)象，北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，房企開工量下降是預料中的事。

        記者調查發(fā)現(xiàn)，北京住總集團朝陽區(qū)9.82萬平方米的項目于3月3日開工后，至今未有新開工項目。

        北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司經(jīng)理辦公室告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開工一般要半年到8個月的時間，現(xiàn)在開工的項目一般是去年上半年末期拿到的土地項目,由于公司在當時并未在北京拿地，所以當前沒有項目開工。公司強調，如果有開工項目，公司會如期進行，不會因宏觀調控推遲開工，當然也不會提前開工。

        首開集團今年以來還未有新開工項目；北京城建在3月份新開工一個項目后，4月至今在北京無新開工項目；北京萬科以及北京中糧萬科假日風景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各有一個新開工項目；保利地產(chǎn)則在3月份開工的同一個項目上，另有幾幢新樓開工，但并無其他新的項目開工。

        實際上，上述情況只是北京房地產(chǎn)企業(yè)開工量縮減的一個縮影。記者調查發(fā)現(xiàn)，開工量的減少其實并非發(fā)生在新政后，而是前期清淡的延續(xù)。

        統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京共有包括住總集團與北京城建等在內的7家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得施工許可證，批準施工總面積為40.36萬平方米，環(huán)比下降67%。

        楊少鋒對此認為，3月份開工量驟降，可能與春節(jié)有極大的關系。2010年3月1日是農(nóng)歷正月十六，這之后各地返鄉(xiāng)家民工才陸續(xù)返城，這會直接影響房地產(chǎn)項目的開工進展。而4月份至今，雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)還未露面，但在新政后銷售壓力陡增的情況下，房地產(chǎn)公司尚不敢輕舉妄動，因此開工量還處于下降通道。

        對此觀點，中信地產(chǎn)的一位業(yè)內人士卻持異議。他對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，時下開工的新樓盤，對應的是半年或更長時間后的房地產(chǎn)市場，而業(yè)內對那時的房地產(chǎn)市場一般較為看好。他認為，時下房地產(chǎn)公司一般不會有意推遲開工項目。

上海四五月報建項目投資額縮水

        樓市新政出臺之后，上海商品住宅的建設報批數(shù)量較今年四五月份大幅減少。

        上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會發(fā)布的上海市建設項目信息顯示，5月至今上海報批的商品住宅項目只有15項，其中真正屬于普通商品住宅開發(fā)范疇的只有5項。而樓市新政頒布前的3月份，上海報批的商品住宅項目多達43個，其中屬于普通商品住宅開發(fā)范圍的有16項。

        商品住宅新報批開工數(shù)量減少，影響的并不僅僅是明后年上海商品住宅的新增供應量，更有可能會從現(xiàn)在開始就影響上海的地方經(jīng)濟。

        根據(jù)上述上海市建設項目信息對3~5月的新報批商品住宅總建設投資額的統(tǒng)計，新報批的商品住宅總建設投資額逐月遞減：3月份新報批的商品住宅建設投資總額超過400億元，4月份降為132億元左右，5月份更跌至102.5億元。

        3月份報批建設的16個普通商品住宅項目中有9個建設投資總額超過10億，其中僅長風6B、7C地塊項目的總建設投資額就達到122.9億元，而到了5月份，只有綠地、金地兩家公司的三個項目投資總金額超過10億元。

        上海佑威房地產(chǎn)中心主任陸騎麟指出，今年1月至5月，上海商品住宅的新增供應數(shù)量只有350萬平方米，是2006年以來的最低。盡管受到宏觀調控政策打壓，上海今年前5月的商品住宅銷售量依然達305萬平方米。

        一些開發(fā)商明確向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，不會因為目前市場調整而減少開工量和拖緩施工進度。因為他們中大多數(shù)的人都記得，2008年各大房地產(chǎn)公司紛紛減少開工量和延緩施工進度，導致在2009年樓市銷售火爆的時候，公司卻沒房可賣。

        業(yè)內人士說，按照目前項目開發(fā)9個月左右上市銷售的進度，以及市場6~9個月后完成調整的時間，現(xiàn)在報批建設新房正好趕上明年市場的銷售旺季。

        中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，導致新報批建設項目大幅度減少的原因，并不是因為近期市場成交量大幅下跌，樓盤銷售低迷，而是因為開發(fā)商擔心在原有項目銷售不佳的情況下，繼續(xù)增加新開工會令公司資金斷鏈。

廣州超兩成房企延遲推貨

        4月，廣州市國土資源和房屋管理局  （以下簡稱廣州市房管局）的官方數(shù)據(jù)顯示，本月廣州批準預售的商品房項目共計13個，同比下滑六成，其中批準可預售的住宅項目相比上月減少了近三成。

        去年一年，廣州市住宅商品房成交超過900多萬平方米，創(chuàng)出了歷史新高，不僅消化了大量的存貨，同時也消化了不少新增貨品。但新政出臺后的一個月，廣州市房管局官方數(shù)據(jù)顯示，廣州一手商品住宅網(wǎng)上簽約面積同比減少了68%，環(huán)比減少了33%。

        成交持續(xù)的低迷，不少開發(fā)商開始謹慎起來。有業(yè)內人士透露說，目前市場不少開發(fā)商為應對市場，不得不推遲開盤，或者是推遲拿預售證。

        近期，記者在走訪樓盤時發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商樓盤項目雖然早已封頂，但卻遲遲不肯推向市場。廣州本土開發(fā)商時代地產(chǎn)某項目盤，“五一”期間項目三期已封頂，二期的項目已銷售80%，剩余貨量不多。當記者問及什么時候再推出三期時，代理該項目盤的楊小姐并沒有給出答案，只表示三期項目肯定要比二期貴。

        經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測顯示，樓市新政出臺前，廣州十區(qū)新推貨量達9947套；新政出臺后，多個樓盤延后開賣，新推貨量減少2182套。今年“五一”，開發(fā)商推盤也較為謹慎，除雅居樂花間集推貨超過400套、中海錦榕灣推貨372套外，其他新推貨量都不多。

        “目前廣州市場上差不多有20%的項目盤被推遲入市。”經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑指出。

        仲量聯(lián)行投資部劉裕通表示，由于當下購房需求被遏制，開發(fā)商的發(fā)展速度也開始放緩。公司所接觸到的開發(fā)商中，不少開發(fā)商推貨進度也一再放緩，其實預售證是早已拿到的。“有些開發(fā)商已拿到100套的房源預售證，但是在推出時僅拿出20套進入市場，人為造成市場上供求緊張的關系。”

杭州多地王空置  開發(fā)商延遲開工

        新政之下，杭州樓市成交量屢創(chuàng)新低，供應量也漸呈降低趨勢。記者了解到，自2006年起，杭州大部分地王目前仍未上市銷售。杭州相關業(yè)內人士也表示，部分開發(fā)商在此市場條件下，或會選擇放慢工程進度或延遲開工。

        2007年7月，雅戈爾置地以近15億元的價格買下杭州原杭商院地塊，創(chuàng)造當時杭州地價的最高紀錄。該地塊樓面價約為15712元/平方米。風光過后，該地塊開始長達近兩年的土地閑置。杭州業(yè)內一度傳出雅戈爾置地存在資金缺口、已將地塊轉讓等消息。5月26日，記者致電該盤售樓部，售樓小姐告知目前該項目已改名為“御西湖”，將與今年6月底開盤。

        此外，位于杭州市中心緊鄰運河的杭汽發(fā)地塊，2006年9月29日由綠城、濱江競得，目前其產(chǎn)品仍未面市。2007年10月30日，遠洋地產(chǎn)以22.26億元競得杭一棉地塊，樓面價15588元/平方米，據(jù)遠洋地產(chǎn)杭州某負責人透露，目前該地塊尚在做方案，預計2011年推入市場；2007年11月29日，由西房、廣宇兩杭州本土開發(fā)商競得的東南面粉廠地塊，樓面價19038元/平方米，目前尚沒有推入市場；2008年年底成交的東南化工廠地塊，由杭州萬鈞置業(yè)競得，相關人士介紹，該項目已與綠城合作，項目也將由綠城直接操刀，但該地塊何時推出市場，目前仍無動靜。

        綠城集團營銷副總監(jiān)祝軍華在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，綠城的杭汽發(fā)、喜得寶、新華地塊和田園板塊，“目前都按正常的開發(fā)進度，喜得寶地塊有可能在今年年底面市。而杭汽發(fā)地塊，由于合作方對規(guī)劃方面有不同意見，可能要慢一些。”

        中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東在接受采訪時稱：“杭州房源供應量總體上說是呈下降趨勢的，4月份杭州推出房源數(shù)量為3472套，而5月份至今，杭州推出房源3101套。”

        對于新政之后開發(fā)商是否會降慢開工速度，曹旭東認為這是毫無疑問的，“新政以后，杭州樓市成交量迅速下滑，開工意味著大筆資金的投入，如果銷售情況不佳，資金的回籠就會發(fā)生困難。”

        杭州雙贏機構章惠芳則認為，資金準備充裕的開發(fā)商，有可能選擇提前交付土地款，加速開工。“根據(jù)以往經(jīng)驗，政策變化一般比較快，而杭州2009年土地供應量又相對比較大，所以很多開發(fā)商相反會選擇提前開工，以在樓市回暖時提供足夠的銷售房源。但也不排除有開發(fā)商對后市比較悲觀，會選擇放慢工程進度，或者延遲開工。”

上游產(chǎn)業(yè)受波及  調控或先緊后松

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        除開發(fā)商降低開工量外，樓市調整的影響也開始波及上游行業(yè)。

        來自蘭格鋼鐵信息研究中心市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月中旬樓市新政實施至今，國內建筑鋼材市場價格已經(jīng)連續(xù)五周下跌，近半個月表現(xiàn)更甚。

        以Φ25mm二級螺紋鋼為例，截至5月21日，國內10大重點城市均價為每噸4154元，比上周同期跌125元，比上月同期跌384元。其中廣州、西安、武漢、鄭州市場價格下跌幅度超過200元，上海、成都市場跌120~130元，京、津、杭州地區(qū)跌50~70元。而國內10大重點城市Φ6.5mm高線均價在各地也有不同程度的下跌。

        里昂證券鋼鐵行業(yè)分析師樂天虎分析，鋼鐵價格下降的一個重要導火索就是樓市新政后，房地產(chǎn)公司開工量下降。“如果房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)削減開發(fā)計劃的話，對鋼鐵市場的影響將會持續(xù)到2011年之后。”

        除了鋼鐵業(yè)外，房地產(chǎn)業(yè)上游鏈條中的重要行業(yè)水泥業(yè)亦如此。

        從事水泥生意的廈門阿土建材有限公司總經(jīng)理陳元期近日憂心忡忡地向記者表示，因為新政前已施工的一些房地產(chǎn)項目還在施工，時下房地產(chǎn)調控還未大面積影響到水泥業(yè)，但如果調控繼續(xù)的話，開工不足將很快導致水泥需求下降。

        北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒說，房地產(chǎn)業(yè)是一個鏈條非常長的行業(yè)，上游包括水泥、鋼材等，下游包括家具裝飾等，中間還涉及大量就業(yè)問題。在時下世界經(jīng)濟面臨二次探底的危機下，為了弱化房地產(chǎn)業(yè)調控對整體經(jīng)濟的影響，政府接下來可能將減弱調控力度。

        中信地產(chǎn)的一位業(yè)內人士認為，當下房地產(chǎn)調控放松等消息的露面，給了購房者房價將下跌的心理預期。但發(fā)改委后來又出來否認“三年內免談房產(chǎn)稅”一說，反映政府房地產(chǎn)調控面臨兩難窘境：一方面，百姓已有了房地產(chǎn)價格下跌的心理預期，使得調控不得不前行；另一方面，房地產(chǎn)調控已對實體經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大影響。

        楊少鋒表示贊同此觀點，“時下房地產(chǎn)調控要探索的就是適度的問題，在地產(chǎn)調控與實體經(jīng)濟發(fā)展間實現(xiàn)平衡?；诖?，今年后半年，為了整體經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，地產(chǎn)調控的力度可能會減弱，以緩解實體經(jīng)濟的壓力，從而使房地產(chǎn)調控呈現(xiàn)出先緊后松的曲線。”



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