每經記者  葉書利  發(fā)自北京

        二次調控后，市場上大量需求被壓抑，而目前CPI繼續(xù)高歌猛進，市場上不少熱錢尋求保值增值的壓力與日俱增。最近中國人民銀行行長周小川提出欲尋求一個  “池子”將市場上的流動性“蓄起來”。那在股市與房地產之間，房地產會不會扮演“主池”角色？流動性泛濫之下，二次調控會不會存在保鮮期？

        近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）帶著這些疑問分別專訪了陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖、廣東刀客地產顧問機構董事長謝逸楓和鏈家地產副總裁林倩。

樓市需求動向如何？

        NBD：目前樓市中的投資需求、改善性需求以及剛需在二次調控后呈現(xiàn)怎樣的一種游動路徑？他們對二次調控政策以及樓市前景的預期如何？這種預期會怎樣影響他們未來的動向？

        謝逸楓：二次調控后，投資需求、改善性需求及剛需呈現(xiàn)“收縮、觀望及恐慌”的復合型游動路徑，需求方內心很糾結，一方面被政策抑制，不得不放棄或推遲購房計劃；另外一方面，受通脹壓力，一些或提前入市，或被迫入市。他們對二次調控政策以及樓市前景目前抱著“喜憂各半”的心理。毫無疑問，目前房價未下降到他們的心理價位，未來的政策調控對他們的影響力會逐漸減少，呈現(xiàn)一種不受政策調控的自發(fā)購房現(xiàn)象。

        NBD：首付提高及加息等政策，是否將剛需也打下去了？這是調控的目的，還是只是一種過渡性的手段？

        范小沖：本次調控的目的是為了防范房地產過熱以及由此可能催生的金融體系風險。在調控過程中，政策確實也誤傷了一些剛需。其次，政策也是在引導需求的消費方向，因為目前國家正在建立多層次的房屋供應體系，部分剛需未來消費的方向就是公租房，低收入者就對應廉租房，商品房的消費人群是中高收入者。

        謝逸楓：相關房貸政策的收緊主要針對投機性炒房者，而加息的政策對象主要為防止通貨膨脹，減少金融危險。但不可否認，政策存在“一刀切”的錯誤調控思路。打壓剛需等于變相告訴投資客，市場存在投機機會，因為大量剛需被人為往后推了，從而逼迫投資客繼續(xù)再購房。樓市調控應該更具針對性。

開發(fā)商為何“捂盤”？

        NBD：不少業(yè)內人士認為，目前很多開發(fā)商在預期看好的前景下，就是在硬扛政策，你贊同此觀點嗎？與之前的多次調控相比，開發(fā)商應怎樣對待二次調控？

        范小沖：4萬億經濟刺激計劃實施后，通脹將上升，房地產作為一個主要資金蓄水池，會因此大受沖擊，因此房產調控是可以預料到的。調控常態(tài)化下的房企應該明白，政府的主要任務已從救市變成防范通脹。此外，在經濟轉型的背景下，未來GDP會放緩，因此房企應該改變過去那種靠囤地坐地生財或資本市場放大效應等粗放式的增長方式，提高自己創(chuàng)造價值的能力，尋求集約化增長。

        謝逸楓：開發(fā)商看好預期僅是一種心理暗示作用，關鍵在于房企的資金鏈抗壓能力和政府調控樓市的態(tài)度。當然，不差錢的房企可能會硬扛政策，直到政策退市。與之前的調控相比，開發(fā)商明顯感覺到此次調控的力度與決心，因此，目前房企拿地時會越來越謹慎，定價也更趨理性。

        NBD：原本計劃11月入市的不少樓盤，最終未能如期推出，如何看待這種“集體捂盤”現(xiàn)象？

        范小沖：可能并不完全是捂盤。現(xiàn)在樓市價格并不明朗，存在下行壓力。“捂盤”不完全是房企自身主動的行為。比如預售制度更嚴了，一些樓盤無法達到預售標準；預售價格審批更嚴了，如北京近段時間就一直盛傳預售價在3萬元以上的樓盤被卡。此外，一些地方將實施的預售資金監(jiān)管，也導致一些樓盤無法入市。

        謝逸楓：開發(fā)商11月突然推遲部分新盤入市，一是政策調控已經讓開發(fā)商措手不及，致使他們不得不臨時調整銷售策略；二是雖然開發(fā)商的融資渠道被堵塞，但開發(fā)商目前依然不差錢，采取暫時觀望的態(tài)度；三是開發(fā)商有意推遲新盤開盤，避免政策調控下市場供應過大。

        今年年底到明年第一季度，部分開發(fā)商可能會硬扛政策。這有三個原因：一是前10個月開發(fā)商已回收不少資金，目前并不差錢；二是二次調控中的限購、禁購等政策是臨時性措施，隨時會被取消，到時需求會爆發(fā)，房價將反彈；三是開發(fā)商通過市場供應的控制，有意制造市場供應緊張的局勢。

政策還有空間嗎？

        NBD：目前來看，調控政策夠了嗎？效果如何？二次調控中，目前政府手中的政策還有哪些操作空間？

        范小沖：政策效果還是很明顯的。二次調控中，通過銀行杠桿來操作的投機客基本被清場。同時，房價上漲的苗頭被及時遏制。在二次調控下，未來市場會兩極分化，中低端樓盤未來的銷售壓力會加大，而高端樓盤仍然存在上漲可能。

        謝逸楓：調控的效果并不是太理想，并不是調控政策數(shù)量不夠，而是政策缺乏執(zhí)行力。在二次調控中，房產稅、繼續(xù)加息、上調房地產項目資本金以及嚴格執(zhí)行土地增值稅等皆是備胎政策。

        林倩：我個人覺得不是完全沒有效果。不過二次調控的效果很奇怪。過去的調控是越到后來越沒效果，可二次調控后，10月上半月成交量大降，下半月成交量又慢慢回來了。本以為11月會延續(xù)這種態(tài)勢，但到了11月，成交量又下降了。因此二次調控的效果遞延性可能比預期更長。

熱錢圈到哪里？

        NBD：CPI高企及熱錢涌入，會對調控中的樓市產生哪些影響？

        范小沖：周小川說要找一個“池子”來圈住市場上的流動性。我覺得最大的池子是房地產。如果不把流動性圈在這個池里面，而圈股市等任何一個  “池”，都會泛濫成災。如果把流動性圈到房地產，就得做到可控。如果不可控，蓄到一定程度就會溢出來，甚至決口，畢竟房地產這個池子里面的水已經很高。

        謝逸楓：CPI走高和熱錢涌入，首先會讓調控產生偏差，效果打折；其次最終將使調控陷入純粹的政策游戲中去。

        林倩：目前來看，周小川所說的“池子”不太可能是住宅，因為各地在限購。調控背景下，政府不太可能會因為解決流動性問題而引導熱錢進入住宅市場，畢竟政府最怕的結果就是熱錢涌入住宅市場。最可能的池子是商業(yè)地產與股市。

        NBD：房產稅會出嗎？如果房產稅出臺，它將推動房價下降還是上漲？

        范小沖：房產稅一定會出臺，但它出臺的主要目的并非打壓房價，而是為地方財政尋找到一個長期、持續(xù)的稅源。

        房產稅之所以遲遲未出，是因為存在法律上的障礙。如中國的房子本身就“無產”，何征房產稅？其次，購房時，買方已一次性支付了土地出讓金，再征房產稅，面臨重復征收的問題。此外，房產稅的征收環(huán)節(jié)存在可操作性的問題。

        房產稅的出臺存在推高房價與拉低房價的因素，就看哪一方的因素力量大。只有待房產稅的相關細節(jié)確定后，才可具體分析助漲的壓力大還是拉低的壓力大。

        謝逸楓：今明兩年內房產稅不太可能會出臺，主要障礙是技術層面的東西以及房產稅征收缺乏可操作性。如果房產稅出臺，它將推動房價上漲，因為它等于增加購房成本。

調控存在保鮮期？

        NBD：本次調控是否會像以前的調控一樣，存在保鮮期？

        范小沖：這是存在的。調控中的不少措施是短期性措施，如限購、禁購等，主要起快速止痛的作用。但最終要解決房地產的問題，需依靠長效機制。短期政策是為長效機制的完善爭取時間。

        現(xiàn)在的調控就像按彈簧，如果最終不把彈簧的力卸掉，光是按住彈簧，彈簧就會不斷蓄積力量，一旦松手或放手，彈簧就會立即反彈。

        謝逸楓：二次調控存在一定的保鮮期，期限最多到明年第一季度。之后，隨著限購、房貸以及貨幣政策等放松，房價報復性反彈是非常有可能的。

        林倩：在操作層面，二次調控有沒有保鮮期關鍵在于銀行。如果政府對銀行的管理放松，銀行自主性增強，就會有銀行可能將口子打開，反彈可能性就會隨之增大。



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