每經(jīng)記者  邵文宇  發(fā)自成都

    政策調(diào)控加劇，保障房市場提速發(fā)展，商品住宅市場從火到冰，不過用了不到半年的時間。從住宅領(lǐng)域退出的資金，在持續(xù)高漲的通脹預(yù)期下急需新的投資出口，在股市走向不明朗、期貨市場風(fēng)險難測的情況下，不動產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，進(jìn)駐城市綜合體的投資資金開始明顯增加。有溫州投資客說，他去年10月購買的某綜合體物業(yè)，迄今浮盈已達(dá)50%，相比住宅市場最火的時候也不遜色。

    “不投資，銀行里的錢依靠利息如何追上通脹？投資不動產(chǎn)，好歹能有實物做支撐。”這一說法是近年來職業(yè)投資客與民間投資者的普遍觀點。

    四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馮宗容認(rèn)為，“投資者傾向于購買城市綜合體項目，主要是看重其完善的配套及未來發(fā)展。大型綜合體項目是一種安全性資本，目前多數(shù)人購買不動產(chǎn)，已經(jīng)脫離了‘炒高房價，快速投機(jī)’的單一目的，更多是選擇長期持有，對沖通脹風(fēng)險，賺取穩(wěn)定租金回報?！?/p>外資看好中國持有型物業(yè)

    根據(jù)仲量聯(lián)行近期發(fā)布的  《亞太物業(yè)摘要》，2011年，亞太地區(qū)盡管面臨自然災(zāi)害和通貨膨脹壓力增大等諸多挑戰(zhàn)，但商業(yè)活動依然活躍。2011年，該地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)有望繼續(xù)領(lǐng)跑全球。

    仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)文麗菁表示：“2011年第一季度，樂觀的商業(yè)氛圍和強(qiáng)勁的企業(yè)需求支撐了亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是辦公樓租賃市場持續(xù)火熱，租用率總體有所提升。”在中國的主要城市，跨國公司和國內(nèi)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求大量增加。在強(qiáng)勁需求的推升下，上海、北京等一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金均較上一季度增長6%~7%。

    “外資機(jī)構(gòu)繼續(xù)加大在華商業(yè)地產(chǎn)的投資，他們一貫長期看好中國持有型物業(yè)的前景?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)首席運營官金勇在接受媒體采訪時表示。

各路資金涌入商業(yè)地產(chǎn)

    受大環(huán)境趨勢的影響，成都的商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)持續(xù)活躍的局面，世邦魏理仕發(fā)布的《2011年第一季度成都房地產(chǎn)市場報告》中提及，今年一季度，成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)商用物業(yè)持續(xù)活躍、住宅市場受政策打壓降溫的分化態(tài)勢。優(yōu)質(zhì)寫字樓受益于企業(yè)向西南地區(qū)拓展帶來的持續(xù)需求，租賃延續(xù)活躍。政策對住宅投資的打壓也在一定程度上導(dǎo)致寫字樓熱賣，售價出現(xiàn)大幅上漲。

    受到這波商業(yè)地產(chǎn)暖流影響，成都各甲級和頂級項目租金分別環(huán)比上漲3.3%和2.2%，私人投資者繼續(xù)活躍于散售市場，平均售價環(huán)比急劇上漲14%至15108元/平方米，個別項目的售價甚至環(huán)比上升超過25%。

    “在通脹預(yù)期明顯增加的情況下，民間投資對于商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型綜合體的投資熱情空前高漲。”四川省社科院社會科學(xué)研究所副所長胡光偉表示，不只是專業(yè)投資者，來自民間的資金也開始從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。金牛萬達(dá)廣場、新世紀(jì)環(huán)球中心等城市綜合體項目的持續(xù)熱銷也對這一現(xiàn)狀寫下生動注腳。

    “品牌開發(fā)商爭相轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市綜合體也是源于對這一領(lǐng)域未來發(fā)展?jié)摿Φ钠毡榭礉q，”世邦魏理仕研究部經(jīng)理金靈認(rèn)為，由于近年來住宅市場一直處于政策調(diào)控的風(fēng)口浪尖，加之住宅市場經(jīng)過多種類型資金的輪番炒作已至高點，上漲空間及利潤率較之往年都有明顯下降，尤其是在近些年住宅受到政策嚴(yán)厲調(diào)控，投資風(fēng)險加大、投資門檻提高的前提下，越來越多的投資者將資金轉(zhuǎn)向了其他投資領(lǐng)域。

    世邦魏理仕預(yù)計，成都全年商業(yè)物業(yè)將新增供應(yīng)65.8萬平方米，在成熟和新興商圈皆有分布，總量比去年稍多。由于大多數(shù)新增供應(yīng)要到年底開業(yè)，所以預(yù)計優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場將在未來的兩個季度內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展。

部分投資收益可能高于住宅

    “如果說以前的限貸只是提高了住宅的投資成本，那現(xiàn)在的限購政策是直接將本土及外來投資者拒之門外?！币晃灰言诔啥甲≌袌鼋嗄甑臏刂萃顿Y客齊先生在接受記者采訪時表示。政策調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)盡管投資回款周期長，卻有回報穩(wěn)定、抗跌能力強(qiáng)等優(yōu)勢，因而受到越來越多的投資者關(guān)注。

    “遇到口岸優(yōu)良的大型綜合體項目，投資回報相較于住宅而言猶有過之?！饼R先生算了筆賬：2010年10月，他在成都天府新城的新世紀(jì)環(huán)球中心以9000余元/平方米的價格置下了340平方米物業(yè)，“而現(xiàn)在這里的價格已經(jīng)升至14000元/平方米左右。”以每平方米凈賺4500元來算，短短不過7個月，齊先生依靠大型商業(yè)綜合體項目凈賺150余萬元?！?00余萬元的投資換回150余萬元的凈利潤，如此高的投資回報率縱使在住宅市場最火的那些年也極為罕見。所以不管在什么樣的市場環(huán)境下，總會有投資的機(jī)會和盈利的渠道，考驗的還是投資者的眼光和嗅覺。”齊先生不無得意地告訴記者。

    馮宗容認(rèn)為，投資城市綜合體已成為人們對抗通脹的重要手段，與相同價格的住宅投資相比，綜合體中寫字樓等物業(yè)租金回報率一般在5%以上，而住宅的租金回報率往往不到3%，“部分重點區(qū)域的住宅即使勉強(qiáng)提升租金，還有可能面臨無人接招的窘境”。據(jù)各大地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，城市綜合體的租金及售價在未來幾年都可能出現(xiàn)持續(xù)上漲。

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