每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王海慜    

每經(jīng)記者 王海慜

今年以來，限購、限貸、房產(chǎn)稅等政策的持續(xù)調(diào)控，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)吃盡了苦頭，如今，即便是行業(yè)中的優(yōu)勢企業(yè)也開始叫苦。

“在一些區(qū)域，就算降價成交量也沒有反彈，甚至更低，不久可能將有更多的地方會有這樣的情況出現(xiàn)。”上周四，招商地產(chǎn)（000024，收盤價16.71元）董秘劉寧在國金證券（600109，收盤價11.13元）舉辦的2012年投資策略會上這樣表示。

房價再跌25%就到成本線

上周三，央行突然宣布下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，這一時隔三年的動作讓近期乏善可陳的市場為之一振。

周四，沉寂多時的地產(chǎn)板塊，迎來了久違的“冬日暖陽”，板塊內(nèi)的標志性個股萬科 （000002，收盤價7.29元）、保利地產(chǎn)（600048，收盤價9.77元）、金地集團（600383，收盤價4.72元）的上漲幅度都在5%左右。

調(diào)控之手似有松動跡象，然而處于風(fēng)口浪尖的開發(fā)商卻不以為然。“就我們開發(fā)商來看，目前政府對于樓市控管的從嚴還是沒有放松。”對于調(diào)控的預(yù)計，招商地產(chǎn)董秘劉寧在交流現(xiàn)場表示，“為了保證調(diào)控的成果，調(diào)控政策應(yīng)該會有比較長的延續(xù)性。”

談到行業(yè)的近況，她指出，“市場上比較多的城市已經(jīng)出現(xiàn)了量價齊跌的情形。在廈門集美區(qū)、蘇州、深圳關(guān)外等一些區(qū)域，即使項目降了價，成交量也沒有反彈，甚至更低。”劉寧認為，在不久的未來，會有更多的地方出現(xiàn)這樣的情況。

最新的數(shù)據(jù)也印證了劉寧的說法。剛剛過去的11月是上海樓市史上成交量最差的11月。雖然11月上海市商品住宅的成交量迎來5個月來首次環(huán)比回升，但仍沒突破50萬平方米。即便和2008年11月69.99萬平方米的成交量相比，也下跌了近三成。

而深圳的樓市也一片蕭條。12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月深圳成交均價已連續(xù)4個月下跌，由7月的20940元/平方米降至11月的18757元/平方米，而樓市成交量卻環(huán)比下滑超兩成。

盡管目前有一些大型房企已經(jīng)提前鎖定明年的業(yè)績，但房價的下跌對開發(fā)商仍是一大嚴峻的考驗。“我們做過一個風(fēng)險測算，現(xiàn)在這個時點如果價格再降25%左右，公司就要無利潤空轉(zhuǎn)了。而別的公司比我們更弱，因為我們毛利率相對較高。”劉寧表示，目前公司供應(yīng)量比較大的一些項目，為了實現(xiàn)快速銷售，出現(xiàn)了隨行就市的降價，而一些“有特點”的高端樓盤價格還比較堅挺。

此外，劉寧還表示，“目前行業(yè)的確存在資金緊張的情況，雖然社會上相關(guān)報道有些夸大，但基本反映了行業(yè)的現(xiàn)狀。今年公司資金還算比較充裕，主要是因為今年土地獲取量較小。招商局集團對公司的支持也是得天獨厚的。”

明年房企財報難看

據(jù)中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計，11月全國100個城市住宅平均價格為8832元/平方米，較10月下降0.28%，為連續(xù)第三個月出現(xiàn)環(huán)比下降，且降幅呈擴大之勢，包括京滬廣深在內(nèi)的十大城市房價全部出現(xiàn)環(huán)比下降。

對于地產(chǎn)行業(yè)的后市，劉寧給出的總體判斷是“不容樂觀”。“如果調(diào)控延續(xù)，量價繼續(xù)下跌，那么房企明后年的業(yè)績將不太好。”

接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的浙江某券商分析師也認為，明年開發(fā)商的財務(wù)報表可能會比今年難看，因為根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算規(guī)律，這些公司明年的財報，很大程度上反應(yīng)的是今年業(yè)績。

就目前而言，尚未出現(xiàn)上市房企大規(guī)模計提跌價準備，上述分析師同時表示，如果調(diào)控持續(xù)，明年樓市將不會回暖，在正常的會計準則下，不排除房企作出計提跌價準備，進而影響當(dāng)期的業(yè)績。

隨著樓市嚴冬的持續(xù)，業(yè)績優(yōu)秀的大型房企自身也面臨高庫存、高負債等狀況。招商地產(chǎn)董秘劉寧介紹：“今年我們年末庫存出現(xiàn)歷史新高，接近400多億的貨值。截至三季度，總資產(chǎn)負債率達到66.9%，是公司歷史上首次超過65%的水平。如果市場的情況沒什么變化，未來銷售的壓力是巨大的。”

對此，東莞證券分析師黃凡認為，招商地產(chǎn)銷售項目中，中高端盤占比較多，且多分布于一二線城市，在樓市寒冬之下，公司未來銷售難度恐怕會比較大。

此外劉寧還表示，今年年初招商地產(chǎn)曾定下銷售200億元的經(jīng)營目標，按照簽約口徑計算，截至目前，公司銷售額接近180億元，在今年所剩的一個月中，將保證200億元經(jīng)營目標的實現(xiàn)。