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每經記者 葉書利 發(fā)自北京

價值地產·摩天大樓調查

摩天大樓或能代表一個城市的最高建筑水平和風格。近日，《每日經濟新聞》對北京、廣州、武漢等地超高層項目建設情況進行了一番集中調查。

盡管投資回報率預計能超過6.5%，但北京已成功出讓的規(guī)劃建筑高度為510米的名為“中國尊”的高層建筑依然未能動工；據悉，武漢目前有超過20個正熱火朝天的施工現場，其中很多是超高層建筑。武漢摩天大樓的高度在20多年間不斷被后來者刷新，由88.6米到如今的606米，漲了6倍；而廣州“世界第二高樓”——預計超過600米高的“鉆石大廈”規(guī)劃半年尚無開發(fā)商接手，這座規(guī)劃中的鉆石大廈總投入將超過60億元，以目前的資金回報率來看，收回成本預計需要20年時間。

在各地風光占盡的“第一高樓”這樣的標志性建筑背后，有許多為市場所關注的問題：在地產寒冬的現實境況下，各地在建的摩天大樓項目是必要的，還是數量過多？開發(fā)商是如何操作的？這些摩天大樓項目的建成，會對當地的房地產市場產生什么樣的影響？這些超高層項目原先應該回收資金的周期和金額是怎樣的？而在樓市調控下，收回的周期和金額是否會有變化……《每日經濟新聞》記者為你一一解讀。

盡管投資回報率預計能超過6.5%，但北京規(guī)劃建筑高度為510米，名為“中國尊”的高層建筑依然未能動工。

外界猜測原因包括：一些中標外資企業(yè)因外匯管制無法按期繳納土地出讓金；以及相關中標企業(yè)欲修改地塊規(guī)劃等，比如總價地王項目Z15地塊中標企業(yè)中信集團被曝正與政府相關部門協(xié)調，欲修改規(guī)劃，但該說法未得到中信集團證實。

“中國尊”動工推遲

2011北京CBD商務節(jié)于9月15日至19日在北京舉行，期間CBD商務節(jié)組委會相關負責人曾對外透露，活動期間北京CBD已出讓的14地塊中的標志性建筑——規(guī)劃建筑高度為510米的Z15地塊將動工，不過后來被證實為政府出錢做了些基建等工作，而中標者中信集團并未大舉投入，相應的，Z15地塊上名為“中國尊”的高樓也未按預期動工。

去年12月21日，北京市土地整理儲備中心公布了北京CBD第一批地塊出讓中兩幅地塊的成交情況，其中備受關注的Z15地塊，最終被中信集團以63億元如愿摘得，63億元的總價也打破了此前北京土地市場59億元的總價地王紀錄，成為新的總價地王。

根據已公開的相關信息顯示，Z15地塊將建成“中國尊”，規(guī)劃建筑高度為510米，包括地上108層和地下4層，建成后將替代目前北京第一高樓、高達330米的國貿三期，從而登上北京高樓榜首位置。

對于Z15地塊動工延遲的原因，各方猜測不一，但一位中標企業(yè)的相關人士向《每日經濟新聞》記者透露，據其了解，Z15地塊的中標企業(yè)中信集團正與相關政府部門進行溝通，對地塊原有規(guī)劃的相關內容進行修改，以充分挖掘該地塊的經濟價值，從而使該地塊開發(fā)建成后的經濟利益最大化。《每日經濟新聞》記者試圖就此采訪中信集團公共關系部，但對方的電話一直處于無人接聽狀態(tài)，因此截至目前，該說法未得到中信集團的證實。

投資回報率或高于平均水平

值得注意的是，雖然坊間一直有傳言，“中國尊”建成后，將作為中信集團總部所在地。但如果僅將其作為一個甲級寫字樓來計算其投資回報率，其租金的回報率，實際上已遠高于行業(yè)平均水平。

中信集團拿下Z15地塊的土地款成本為63億元，而據悉中國尊的原本建設周期為5年，建設期內的投資額在100億元以上。合計投資成本在163億元以上。

北京一位研究機構的董事長在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，目前北京寫字樓租賃行情一直處于上漲行情，空置率持續(xù)下降。而焦點位置的北京CBD區(qū)域寫字樓出租行情更是緊俏。

27日，高力國際發(fā)布的研究報告顯示，第四季度，北京甲級寫字樓平均租金水平沖高至274.3元/月·建筑平方米，環(huán)比上漲7.89%，年度增幅高達42.64%，繼續(xù)刷新十年來新高。而熱點區(qū)域的CBD區(qū)域甲級寫字樓平均租金水平更是飆升至313.7元/月·建筑平方米，環(huán)比增幅超過8.1%。

Z15地塊總建筑面積約35萬平方米，業(yè)內人士推測說，除去公共面積外，一般一個寫字樓可供出租總面積是建筑總面積的7.5成~8成。以此計算，如果Z15地塊開發(fā)后的寫字樓全部用于出租的話，可供出租的總面積約28萬平方米。如果以313.7元/月·建筑平方米為租金基準，一年下來，該項目全部出租的租金收入約10.54億元。如果以163億元作為投資總額計算，該項目全部完工，且全部出租的話，年投資回報率約6.5%。

北京某研究機構董事長補充說，Z15地塊投入使用的時間是在至少五年后，目前北京甲級寫字樓的租金水平正在大幅上漲中，且Z15地塊隸屬高檔甲級寫字樓，投入使用后的真實租金水平肯定在甲級寫字樓平均租金水平之上，因此可以想象，待Z15地塊投入使用后，假設全部用于出租，其真實的投資回報率會遠高于6.5%。而今年上半年，北京CBD區(qū)域的甲級寫字樓的平均投資回報率為6.2%。

對于Z15地塊投入使用后投資回報率可能遠高于平均水平的狀況，這位董事長解釋說，主要緣于包括Z15地塊在內已出讓的北京CBD14地塊，出讓時看重的是競標企業(yè)的綜合實力，而競標價只是考慮因素之一，因此導致CBD14地塊最終的成交價遠低于預期，中標企業(yè)的拿地成本極低。比如7月CBD第二批成交的8地塊中，有6地塊以最低報價成交。CBD已出讓的14地塊，平均樓面價在近2萬元/平方米左右，而周圍的世貿工三寫字樓等售價已超過5萬元/平方米。

CBD地塊開發(fā)陷僵局

北京CBD14地塊一位中標企業(yè)的相關人士向《每日經濟新聞》記者透露，包括Z15地塊在內的14地塊至今仍無一塊地塊動工。主要原因在于市場方的中標企業(yè)與北京CBD所在地朝陽區(qū)政府仍在相關問題上進行博弈。

這位人士概括說，市場與政府間的博弈主要有四點。首先，北京CBD14地塊的中標企業(yè)，有不少企業(yè)是外資企業(yè)，比如Z2b地塊的最終中標聯(lián)合體的成員企業(yè)分別為三星生命保險株式會社和三星物產株式會社等。7月8日，北京CBD地塊第二批出讓的9地塊塵埃落定。而從7月開始，一些外資企業(yè)便開始籌資土地款，包括房地產基金募集等，但鑒于人民幣升值壓力之下外管局對房地產相關資金結匯的管制相當嚴格，導致目前為止，一些中標外資企業(yè)的資金無法順利進入相關項目公司，因此也無法按時繳納土地款，更別談開工建設問題；其次，鑒于可能無法實現當初競標時的承諾或實現的難度較大，部分中標聯(lián)合體中的一些中標企業(yè)還想通過轉讓股權退出，畢竟標書雖然有規(guī)定中標后中標企業(yè)必須持有項目10年時間以上，但沒有規(guī)定不能轉讓股權。緣于類似情況，一些聯(lián)合體內部中標企業(yè)，根本還未達到聯(lián)合動工建設階段；第三，北京CBD地塊所在地朝陽區(qū)政府出于增加稅收的考慮，當初在標書中規(guī)定，中標企業(yè)在開發(fā)地塊時成立的項目公司，需將注冊地放在朝陽區(qū)CBD，甚至答應在一定時間內，還需將公司總部的工商注冊和稅務登記正式遷入CBD。但在現實中，總部工商注冊與稅務登記的變更，牽涉到的問題很多，不單單是中標企業(yè)自己能夠完全做主的事，因為可能會牽涉到中標企業(yè)目前總部所在地政府的利益。而在此問題未得到解決或拿出一個可行的方案之前，項目動工也存在相關難度。此外，北京CBD地塊在出讓前的標書中已有較詳細的規(guī)劃，但出讓后，代表市場力量的一些中標企業(yè)在中標后，目前正與地塊所在地相關政府部門進行溝通，以便對相關地塊的原有規(guī)劃、高度、用途等進行適度變更，以更符合中標者后期的經營需要，畢竟CBD地塊標書明確要求中標者需持有、經營項目10年以上，因此后期的這些CBD地塊上的高層建筑的中標者們的經營壓力很大。