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每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

已經(jīng)邁入2012年，但整個房地產(chǎn)行業(yè)黯淡的盈利前景，似乎并未因為新年的來到，有絲毫的改變。

即將在今年到期的一萬億元的短期流動負債，可能成為壓垮房價的最后一根“稻草”。僅上半年到期的信托借款就超過700億元，全年到期的信托借款甚至達到1758億元。上述償債壓力，進一步壓低了市場對房價的預期，最悲觀的預測甚至認為房價的跌幅將超過3成。

與此同時，開發(fā)商的建筑成本、人工成本、土地成本均出現(xiàn)了大幅上漲。中房信分析師薛建雄說，2009年下半年以后購買的土地成本都比較高，這些項目甚至存在虧損的可能。

房價回到2009年四季度？

對于房價的悲觀預期緣于房企2012年巨大的償債壓力和低迷的交易量。上海易居房地產(chǎn)研究院預計，2012年主要城市商品住宅的成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢，全年商品住宅成交量將大幅下降20%。世聯(lián)地產(chǎn)也認為，在今年的4月~6月，全國的商品住宅成交量會出現(xiàn)第二次觸底。瑞銀甚至預測行業(yè)平均銷售入賬目標大概只能實現(xiàn)50%左右。

與成交量的低迷相反，此前有不完全統(tǒng)計顯示，今年到期的房地產(chǎn)企業(yè)短期流動負債規(guī)模會有一萬億元。世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，僅于2012年到期的離岸私募債就有1000個，另外還有諸如信托、房地產(chǎn)基金和民間借貸等短期債務(wù)將到期。

上述到期的各類債務(wù)，顯然將成為開發(fā)商降價銷售的壓力。世聯(lián)地產(chǎn)集團市場研究部總監(jiān)吳志輝說，由于此前開發(fā)商的利潤是由存貨驅(qū)動，因此在市場轉(zhuǎn)向時，整個行業(yè)的去庫存壓力就非常大。

吳志輝認為，房企在目前的市場中要想去庫存，只有降價。長城證券的行業(yè)研究報告預計，2012年全國商品房銷售均價同比下滑4.6%。瑞銀分析師李智穎則認為，房價跌幅應(yīng)該是5%~20%，其中一線城市的跌幅將比二、三線城市城市多出5個百分點。

即使如此，上述房價下調(diào)幅度依然被認為是保守的。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)此前對全國28個城市購房者期望房價下跌幅度的調(diào)查，有35%的購房者期望房價跌幅在30%以上。截至去年年底，75%的樓盤給出的降價幅度不到15%。低迷的成交量反映出，購房者對開發(fā)商目前的降價幅度還不滿意。

吳志輝說，在有巨額債務(wù)即將到期的背景下，開發(fā)商可能不得不大幅調(diào)價。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查，在降價完成之后，2012年上半年的房價將與2009年第四季度接近。

部分項目將出現(xiàn)虧損

房價下跌，顯然會造成開發(fā)商凈利的下調(diào)甚至虧損。事實上，開發(fā)商們目前的土地成本并不低。

中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國表示，以目前上海的在售樓盤為例，外環(huán)以外的樓盤，購地時間在2010年前后，因此購地成本較高，占到其銷售價格的40%~50%。這部分樓盤近期降價幅度也較大，已經(jīng)接近中國指數(shù)研究院用成本法推算的該項目售價，因此這部分樓盤的盈利性將大幅縮水。由于2012年可能面臨更嚴峻的市場環(huán)境，可能還要進一步降價，部分項目甚至有可能出現(xiàn)虧本。

外環(huán)以內(nèi)的中高端樓盤，因為大部分拿地時間在2008年以前，占銷售價格的30%以下，且房價幾乎沒有下跌。由于土地成本較低，所以即使小幅降價，對其整體盈利性影響較小。

上海同策咨詢機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，2009年第四季度，上海的平均居住用地價格就已經(jīng)超過了同時期商品住宅成交均價22%。2010年同期，上述居住用地平均價格又較上一年增長10%。

和上海類似，北京、廣州、深圳等地前兩年的土地成本也非常高。深圳2009年第四季度的地價占當時房價的80%，2010年的地價仍較2009年有一成以上的增長；在北京，2009年第四季度的平均地價占到當時平均房價的67%；地價相對便宜的廣州，2009年的地價也占到了當時房價的51%。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，萬科、保利等龍頭房企2009年7月至2011年6月的兩年間所購買的土地占到公司總土地儲備的60%，中海上述時段買的土地，甚至占到了土地儲備總量的86%。在房價存下跌趨勢的2012年，上述高價地塊可能會成為盈利的“地雷”。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，房地產(chǎn)企業(yè)今年的利潤空間，更多取決于低價購入的土地，要想從過往兩年高價購入的土地中繼續(xù)獲取較高利潤會比較困難。此外，即使開發(fā)商能夠通過長期囤地，能否有效降低土地占房價的成本比例也是未知數(shù)。

行業(yè)毛利或逐漸回落

此外，人員薪酬支出、財務(wù)成本以及土地增值稅的清算，都在提高企業(yè)的經(jīng)營成本，降低利潤空間。

此外，部分開發(fā)商去年簽訂的高息票據(jù)、信托借款以及民間借款等，年利率普遍在10%以上，有些甚至達到20%。瑞銀認為，由于土地出讓收入銳減，各地方政府將加大稅收的征收力度，尤其是土地增值稅會被快速清算。這也將成為今年房企利潤的不確定性“炸彈”。

在這樣的背景下，今年房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤水平將明顯走低。此前一家券商分析認為，今年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)平均凈利潤率水平將降至14%以下。華泰證券的報告認為，近兩年房價快速上漲所帶來的高毛利率水平難以維持，未來行業(yè)毛利率水平將向社會平均利潤率回歸。

從國際上看，美國和日本等成熟市場中，房地產(chǎn)商的毛利率水平長期維持在15%~25%的水平。隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的成熟化和穩(wěn)定化，開發(fā)商的毛利率水平也將在未來幾年逐漸回落，由2010年的平均36%，降至20%~30%的水平。

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利潤下滑或影響房企再融資

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

如果行業(yè)利潤率大幅下調(diào)，房企的再融資能力顯然將經(jīng)受更大的考驗。復旦大學房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民說，由于歐債危機的因素，整個產(chǎn)業(yè)界都將存在融資能力下降，樓市調(diào)控導致的銷售量下降，有可能進一步影響到房企的再融資能力，使得部分貸款不能在到期后續(xù)借。

在這樣的背景下，開發(fā)商將更多依靠銀行之外的融資渠道，比如信托融資、海外的高息票據(jù)、民間借貸或房地產(chǎn)基金等。上述融資方式雖然渠道、模式、抵押物各不相同，但卻有一個共同的特點——高利率。

融資成本上升

1月13日，中華企業(yè)（600675，SH）發(fā)布對外擔保公告，控股子公司古北集團擬通過寧波銀行以上海古北顧村置業(yè)有限公司寶山顧村保障房經(jīng)營性配套公建設(shè)施建設(shè)設(shè)立單一信托計劃，此次信托計劃由昆侖信托有限責任公司發(fā)行，共計發(fā)行1億元，綜合利率12％。1月5日，中華企業(yè)曾嘗試過更低融資成本的借款，古北擬以委托貸款形式向上海聯(lián)合融資擔保有限公司借款1億元整，借款期限1年，年利率10%。2010年10月，古北集團還曾為建設(shè)用途委托中海信托股份有限公司發(fā)行一年期的信托1.4億元，綜合利率卻只有9%，并包括了一切的其他費用。

同一家公司的3次融資，可以看出相較于2010年第四季度，目前房地產(chǎn)商的融資成本已出現(xiàn)上漲。

事實上，作為地方國企的中華企業(yè)，融資能力要優(yōu)于其他的開發(fā)商。金融業(yè)人士稱，目前房地產(chǎn)信托借款項目的利率很多都超過了13%的水平，去年年中甚至有公司發(fā)出過20%以上的信托融資計劃。

一些港股上市房企也愿意以高息融資。去年9月8日，寶龍地產(chǎn)公告稱，公司向中國人壽信托發(fā)行于2014年9月到期，本金總額為10億港元的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)的利息按年利率13.8%。

委托借款等方式的融資成本則更高。新華聯(lián)（000620，SZ）去年9月公告稱，公司同意全資子公司的一筆委托貸款，貸款額度為3億元，期限為24個月，年利率為16.8%。

房企償債能力受考驗

此外，各家地產(chǎn)公司的對外擔保公告顯示，房企目前開始更偏重使用銀行借貸。記者查看了1月以來上市房企對外擔保公告，發(fā)現(xiàn)多數(shù)擔保都是房企為項目公司獲銀行貸款而作。此前，更多的房地產(chǎn)對外擔保公告目的，僅僅是為了獲得信托借款。

蔡為民說，造成上述情況的原因之一，是溫州民間借貸頻繁出現(xiàn)老板跑路事件后，很多人意識到民間借貸的高風險，擔心借貸不僅不能收到利息，連本金都會“蒸發(fā)”。另一個原因，則是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的下降。用友長伴管理咨詢總監(jiān)張朝峰認為，預期盈利的下降，也會使房企上市或者通過增發(fā)融資的能力下降。

不過，利潤率下滑對房企融資的影響，究竟會在哪個時間段產(chǎn)生，業(yè)界尚有爭議。中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國說，2012年不好的銷售業(yè)績反映在報表上要到2013年，但如果2013年整體利潤下降，將影響到房企的償債能力，因而可能使房企在融資中更為被動，融資成本會有所上升。