每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海

曾經(jīng)風(fēng)云一時(shí)、地王頻出的上海普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊，目前大部分項(xiàng)目仍在瑟瑟寒風(fēng)中沉睡。

2月14日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在該區(qū)域?qū)嵉卣{(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了中海地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球和雅戈?duì)柟镜人南碌拈L(zhǎng)風(fēng)地塊圍起了標(biāo)注有開(kāi)工信息的圍墻外，這里不少地塊雜草叢生，一派荒涼。

在地產(chǎn)調(diào)控仍看不出松動(dòng)的背景下，不開(kāi)工或刻意放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，或許是開(kāi)發(fā)商唯一的選擇。

長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊仍在挖坑

2009年9月10日，中海地產(chǎn)從競(jìng)爭(zhēng)激烈的拍賣中，以70.06億元并高出第二名報(bào)價(jià)5億元的價(jià)格拍得普陀長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，該地塊由此被封為“中國(guó)地王”，長(zhǎng)風(fēng)片區(qū)聲名鵲起。據(jù)測(cè)算，該地塊的樓板價(jià)約為22409元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)129%。

一年之后，長(zhǎng)風(fēng)再次出讓3幅宅地：長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西地塊被國(guó)盛投資有限公司以及有新加坡背景的國(guó)浩投資（中國(guó)）有限公司聯(lián)合競(jìng)得，總價(jià)30.4億元，樓板價(jià)24812元/平方米，溢價(jià)率59%；長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊被PeakstarPte.Ltd、UOL資本投資有限公司以20.6億元總價(jià)拿得，樓板價(jià)20492元/平方米，溢價(jià)率45%；長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊被雅戈?duì)栔脴I(yè)以33.93億元價(jià)格摘得，溢價(jià)率73%。該地塊最終以近2.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)超過(guò)了中海長(zhǎng)風(fēng)地6B、7C地塊創(chuàng)出的樓板價(jià)，成為長(zhǎng)風(fēng)新的單價(jià)地王。

從開(kāi)發(fā)商前仆后繼涌入長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域可以看出，這一區(qū)域的升值潛力與開(kāi)發(fā)前景備受期待。然而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日走訪長(zhǎng)風(fēng)片區(qū)發(fā)現(xiàn)，“地王狂潮”掀起后的兩年多后，這里仍然一片沉寂。

按照相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得土地后兩年未開(kāi)工，該土地將無(wú)償收回。此外，2008年出臺(tái)的新版土地出讓合同中規(guī)定，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的土地，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)3年。這在實(shí)際執(zhí)行中，相當(dāng)于給了企業(yè)5年的周期。雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊項(xiàng)目在2010年9月拍得該地塊，一年后的2011年10月才開(kāi)工，根據(jù)其在上海交通建設(shè)網(wǎng)的開(kāi)工信息公示資料，預(yù)計(jì)3年后，也就是2014年10月竣工。

不過(guò)記者在雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到的，卻并不像已經(jīng)動(dòng)工了4個(gè)多月的景象。該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍墻上標(biāo)注了項(xiàng)目施工方的信息，但在工程承建商龍?jiān)ㄔO(shè)的施工銘牌上，開(kāi)工日期和竣工日期均未標(biāo)注。而另一承建商宏潤(rùn)建設(shè)的施工銘牌上也沒(méi)有標(biāo)注開(kāi)工日期，僅標(biāo)注了竣工日期：2014年9月29日，這與公示的項(xiàng)目信息相符。

從工地現(xiàn)場(chǎng)看，目前僅是在地塊內(nèi)挖了幾個(gè)坑，場(chǎng)內(nèi)有少量施工機(jī)械，工人不多，也看不出加緊施工的跡象。種種跡象表明，雅戈?duì)査坪踉谇娜环啪徳擁?xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

對(duì)于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況，記者聯(lián)系雅戈?duì)栔脴I(yè)的母公司——雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司（600177，以下簡(jiǎn)稱雅戈?duì)枺?，該公司?fù)責(zé)宣傳方面事務(wù)的人士說(shuō)，由于地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，雅戈?duì)柕闹鳂I(yè)仍放在品牌服裝方面，地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前主要是進(jìn)行一些準(zhǔn)備工作，至于長(zhǎng)風(fēng)地塊的具體情況，該人士稱不太清楚，應(yīng)聯(lián)系雅戈?duì)栔脴I(yè)方面、記者隨后與雅戈?duì)栔脴I(yè)聯(lián)系，但截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)放緩

雅戈?duì)柹孀愕禺a(chǎn)業(yè)已近20年，在地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”中，雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)取得了較大發(fā)展。2011年3月，雅戈?duì)柖麻L(zhǎng)李如成還表示，擬將雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)從上市公司中剝離出來(lái)單獨(dú)上市。

不過(guò)，隨著地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，地產(chǎn)類上市公司在A股IPO已有兩年多未開(kāi)閘，雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)想要單獨(dú)上市或借殼“曲線上市”自然也不是一件易事。另一方面，去年以來(lái)從緊的信貸政策，使開(kāi)發(fā)商想要從銀行渠道融資變得異常艱難。

按照長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊開(kāi)工信息公示，該項(xiàng)目總投資為55億元。此前雅戈?duì)栔脴I(yè)已經(jīng)為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金，意味雅戈?duì)栔辽龠€需要在該項(xiàng)目上投入11億元左右。根據(jù)雅戈?duì)栘?cái)報(bào)，2011年1至6月，雅戈?duì)栃麻_(kāi)工項(xiàng)目4個(gè)，規(guī)劃建筑面積64.03萬(wàn)平方米。截至去年6月末，雅戈?duì)栐诮?xiàng)目共15個(gè)，規(guī)劃建筑面積達(dá)210.40萬(wàn)平方米，這同樣需要大量的資金投入。長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東項(xiàng)目公示的建設(shè)信息顯示，雅戈?duì)柵c宏潤(rùn)建設(shè)簽訂的施工總包工程合同價(jià)金額為2.4億元，總建筑面積為95318平方米，相當(dāng)于每平方米建筑面積約需2500元建設(shè)費(fèi)用。以此估算，截至2011年6月末，雅戈?duì)?5個(gè)在建項(xiàng)目所涉及的210.4萬(wàn)平方米建筑面積僅施工成本就達(dá)52億元左右。

從雅戈?duì)柸ツ耆緢?bào)來(lái)看，其貨幣資金為22.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率為71.65%，且這部分貨幣資金是歸屬于雅戈?duì)栔脴I(yè)母公司的，并不可能全部用于雅戈?duì)栔脴I(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目。

值得注意的是，截至去年9月末，雅戈?duì)柫碛锌晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)105億元，意味著該公司有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，同時(shí)該公司在2011年沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備積壓資金，從這個(gè)角度看，雅戈?duì)柗怕L(zhǎng)風(fēng)地塊的開(kāi)發(fā)節(jié)奏或許并不一定是出于資金壓力，更有可能的是有意放緩節(jié)奏，以規(guī)避行業(yè)低谷期。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前對(duì)全國(guó)多個(gè)城市樓市的調(diào)查顯示，面對(duì)持續(xù)的調(diào)控，那些在行業(yè)高峰期拿了高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商，在面對(duì)行業(yè)低谷時(shí)，多選擇蟄伏，在土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)動(dòng)工，但動(dòng)工后拖長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間，避過(guò)行業(yè)調(diào)整期，等到行業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，再通過(guò)土地增值與房?jī)r(jià)上漲獲取更高的利潤(rùn)。

當(dāng)然，這樣做的前提是開(kāi)發(fā)商有足夠的資金實(shí)力熬過(guò)行業(yè)低谷期。以長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊為例，雅戈?duì)柲玫刂两褚呀?jīng)一年多過(guò)去了，在其中沉淀了34億元購(gòu)地資金，雖然目前施工緩慢，但也會(huì)產(chǎn)生一定的施工成本和其后數(shù)年的資金成本。這些都是擺在該項(xiàng)目上面的 “沉淀成本”。如果行業(yè)持續(xù)低迷，這部分壓力將日益沉重。

單價(jià)地王的定價(jià)難題

近期，多個(gè)地方政府的樓市新政被叫停，顯示房產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)仍難有大的松動(dòng)，而隨著調(diào)控深入，在一線城市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)下行的跡象。這讓雅戈?duì)柹鲜鲰?xiàng)目，面臨利潤(rùn)難題。

據(jù)二手房搜索引擎安居客信息，長(zhǎng)風(fēng)片區(qū)今年2月二手房均價(jià)為21681元/平方米，環(huán)比下跌1.66%，這一價(jià)格甚至還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于雅戈?duì)柵牡瞄L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊時(shí)的樓板價(jià)。按照規(guī)劃，雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊所處的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)將會(huì)融合多種功能，其中的住宅部分也將與周邊目前的二手房拉開(kāi)一定檔次，但即使如此，按照目前的行業(yè)環(huán)境，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)的中高檔住宅項(xiàng)目也面臨較大的定價(jià)壓力。

如何為長(zhǎng)風(fēng)單價(jià)地王增加更多的附加值，這也是當(dāng)前擺在雅戈?duì)柮媲暗膯?wèn)題。有分析稱，目前雅戈?duì)栁ㄒ坏霓k法或是等待調(diào)控政策放松，等待下一次土地增值、房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)。