每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

早在2009年就被預(yù)測(cè)價(jià)格將超過(guò)湯臣一品，成為上海房?jī)r(jià)第一高的新鴻基地產(chǎn)（00018，HK）上海濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目 （現(xiàn)名凱旋濱江園）近日終于“亮劍”。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上述樓盤(pán)的最高價(jià)格達(dá)到了26.4萬(wàn)元一平方米，刷新了上海公寓類(lèi)物業(yè)最高價(jià)。此前湯臣一品給出的最高網(wǎng)上參考價(jià)格是213800元/平方米。而在最高售價(jià)超過(guò)湯臣一品的背后，是業(yè)內(nèi)多數(shù)人對(duì)凱旋門(mén)成交情況的不看好。

此前，新鴻基地產(chǎn)前任董事長(zhǎng)鄺肖卿在2010—2011年年報(bào)中曾稱(chēng)，集團(tuán)將提高資產(chǎn)流轉(zhuǎn)及經(jīng)常性收入。但濱江凱旋門(mén)似乎成為集團(tuán)這一策略的例外。同策咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司的研究統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上海公寓單價(jià)10萬(wàn)元以上的樓盤(pán)能賣(mài)出10套及以上的只有兩個(gè)，而濱江凱旋門(mén)可以出售的公寓多達(dá)195套。即使每年能賣(mài)出10套，也需要接近20年時(shí)間才能賣(mài)完。

對(duì)于新鴻基地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如果濱江凱旋門(mén)的銷(xiāo)售速度以目前市場(chǎng)的緩慢速度保持，集團(tuán)的整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率難獲提升，股東的回報(bào)率也許會(huì)比內(nèi)地很多地產(chǎn)商都低。不過(guò)，上述項(xiàng)目卻有可能讓上海其他的很多高端項(xiàng)目受益，開(kāi)發(fā)商會(huì)以濱江凱旋門(mén)作參照，顯示項(xiàng)目的高性?xún)r(jià)比。

此前，新鴻基地產(chǎn)上海濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間曾一推再推，從去年下半年一直延遲到了今年的三月。中房信今年2月發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，濱江凱旋門(mén)之所以不斷延遲開(kāi)盤(pán)，是因?yàn)槭蹆r(jià)過(guò)高，受到政府持續(xù)高壓調(diào)控的壓力。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)普遍的猜疑是新鴻基是因?yàn)槎▋r(jià)過(guò)高，所以才遲遲沒(méi)能獲得房管部門(mén)的審批。

雖然，當(dāng)時(shí)新鴻基地產(chǎn)方面否認(rèn)了這一說(shuō)法，稱(chēng)是由于未申請(qǐng)到預(yù)售許可證所導(dǎo)致。但濱江凱旋門(mén)的報(bào)價(jià)的確不便宜，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的參考價(jià)格，濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目最高網(wǎng)上參考價(jià)為26.4萬(wàn)元/平方米，售價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元的公寓也有多套。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)方面的介紹，濱江凱旋門(mén)的平均售價(jià)在15—16萬(wàn)元一平方米，且無(wú)大幅折讓的折扣。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，濱江凱旋門(mén)的高定價(jià)有些讓人不可思議。中房信分析師薛建雄說(shuō)，凱旋門(mén)200平方米以?xún)?nèi)10萬(wàn)，200-300平方米13萬(wàn)，300以上16萬(wàn)的均價(jià)是合理的。但根據(jù)凱旋門(mén)披露的面積段，大多數(shù)的單元面積并未超過(guò)300平方米。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)曾對(duì)濱江凱旋門(mén)所處的陸家嘴濱江地區(qū)房屋需求情況進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)10萬(wàn)元/平方米以上的頂級(jí)豪宅的需求量，僅占版塊內(nèi)豪宅需求量的1-2成。而同策咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，去年全上海的單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元一平方米的住宅銷(xiāo)售總套數(shù)加起來(lái)也只有124套。在售的10余個(gè)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的樓盤(pán)中，平均每個(gè)樓盤(pán)每年只能賣(mài)出4套房子。