背道而馳不健康

　　“香港首季樓價(jià)升5%，同期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻只有0.4%，樓價(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背道而馳是不健康的現(xiàn)象。”5月19日，香港特區(qū)政府經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)陳李藹倫出席香港一電臺(tái)的節(jié)目時(shí)表示，“目前香港的低息環(huán)境并不正常，我擔(dān)心泡沫化風(fēng)險(xiǎn)增大，希望銀行審慎借貸，市民也要小心留意。”

　　據(jù)稱，特區(qū)政府原本估計(jì)在外圍因素特別是歐債危機(jī)影響下，今年香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有1%至3%。“但最近兩周，歐洲政局急速變化，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)增加，政府不能完全排除8月份對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)做出調(diào)整。”陳李藹倫表示。

　　經(jīng)濟(jì)不給力，但是樓價(jià)卻閉著眼悶頭向上，香港市民充滿無(wú)奈。香港1108平方公里的土地上，生活著707萬(wàn)人。他們頂著世界最密集的天際線，也承受著最沉重的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，香港平均房?jī)r(jià)為家庭年收入中位數(shù)的12.6倍，居世界首位。截至2011年，47.7%的香港市民因無(wú)力購(gòu)買(mǎi)私人住宅，居住在公屋（政府廉租房）或居屋（政府限價(jià)房）內(nèi)。其人均住房面積僅有12.8平方米。

　　有網(wǎng)友感嘆，“香港樓市真是病了，病得很重”。

　　金融體系風(fēng)險(xiǎn)增加

　　香港樓市如網(wǎng)友所嘆“病得很重”，還是執(zhí)迷不悟瘋狂炒作？

　　日前，香港房屋協(xié)會(huì)公布，為遏制炒家，房協(xié)新推出的私人樓盤(pán)將僅面向持有香港身份證的申請(qǐng)者。香港媒體指這是“首度引入港版內(nèi)銷房概念”。

　　那么目前來(lái)看，非香港本地買(mǎi)房者是否成為推高香港樓市供需的主要因素？金管局稱，自2011年7月起，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示各大銀行新申請(qǐng)的住房按揭貸款中，申請(qǐng)人主要收入來(lái)自香港以外地區(qū)的申請(qǐng)宗數(shù)約占總數(shù)的4%。

　　消息人士表示，港府自早前針對(duì)炒賣活動(dòng)推出額外印花稅后，炒賣活動(dòng)已近乎絕跡。但樓價(jià)繼續(xù)飆升十分“詭異”，這不但令樓巿泡沫再度膨脹，也令金融體系增加風(fēng)險(xiǎn)。

　　“最近幾周市場(chǎng)氣氛出現(xiàn)變化，主要是受到外圍因素影響所致。”香港金管局總裁陳德霖說(shuō)。他承諾，若樓價(jià)繼續(xù)上升，金管局會(huì)“根據(jù)一貫原則”采取適當(dāng)措施，要預(yù)防按揭質(zhì)量轉(zhuǎn)壞拖累金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“樓價(jià)高企不下，銀行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑大大增加。”有香港銀行界人士表示，目前再降按揭成數(shù)的空間不大，但可仿效內(nèi)地向第二、三套房收緊按揭成數(shù)，以維持銀行體系的穩(wěn)健。

　　緊密觀察未來(lái)走向

　　面對(duì)樓價(jià)高企，港府一直通過(guò)三方面為樓巿降溫，包括中長(zhǎng)期增加土地及樓宇供應(yīng)，短期措施則包括增加交易成本，打擊炒賣活動(dòng)，以及提高樓宇買(mǎi)賣透明度等。最新一輪的收緊措施發(fā)生于2011年6月，金管局要求若住房按揭貸款申請(qǐng)人的主要收入來(lái)自香港以外地區(qū)，其最高按揭成數(shù)需按所適用貸款標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)至少一成，造成對(duì)外地人的“限貸。”自措施實(shí)施后，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)由去年7月起成交量下跌7個(gè)月，樓價(jià)微跌4%。

　　但進(jìn)入2012年2月起，樓市成交重新恢復(fù)暢旺，截至3月底樓價(jià)已超過(guò)去年6月高位1%。但是，不容忽視的現(xiàn)象是，許多樓盤(pán)“有價(jià)無(wú)市”，樓市瘋狂的狀態(tài)讓人十分擔(dān)憂。

　　因歷史、政治及地理環(huán)境等原因，香港土地開(kāi)發(fā)率僅有23.7%，用于住宅用途的土地開(kāi)發(fā)面積76平方公里，僅占土地總面積的6.8%。于是，寸土寸金成了香港樓價(jià)置身事外的“護(hù)身符”，在香港，樓價(jià)似乎已經(jīng)超越經(jīng)濟(jì)規(guī)律之外，是永遠(yuǎn)向上的。“如此狀態(tài)讓政府非常頭痛。”消息人士表示。

　　“目前香港樓市整體走向仍難判斷，未來(lái)幾個(gè)月將是關(guān)鍵時(shí)期，將因應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)推出適當(dāng)措施監(jiān)管香港樓市。”5月21日，陳德霖明確表示，樓市是目前香港金融風(fēng)險(xiǎn)的集中區(qū)域之一。