每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 張昊    

每經(jīng)記者 張昊

6月7日央行宣布降息，不僅降低了購(gòu)房者月供負(fù)擔(dān)，也降低了企業(yè)財(cái)務(wù)成本，更重要的是，市場(chǎng)上形成了貨幣政策寬松的預(yù)期。

樓市5月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)回暖，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策久未加碼，剛性需求的威力逐步顯現(xiàn)，整個(gè)樓市展現(xiàn)出良好的預(yù)期。目前全國(guó)多個(gè)城市的商品房成交量大幅回升，土地市場(chǎng)也初現(xiàn)回暖。種種跡象交織，有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是大概率事件，房產(chǎn)投資者蠢蠢欲動(dòng)。同時(shí)，上市房企業(yè)績(jī)的提升有望給A股投資者帶來(lái)投資機(jī)會(huì)。

但值得注意的是，在地產(chǎn)股常遵循的“經(jīng)濟(jì)越差，地產(chǎn)放松預(yù)期就越強(qiáng)，從而地產(chǎn)股上漲”的邏輯下，整個(gè)地產(chǎn)板塊已經(jīng)出現(xiàn)了不錯(cuò)的走勢(shì)，目前龍頭地產(chǎn)股創(chuàng)出新高的股價(jià)更給人高處不勝寒的感覺(jué)。

那么，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在應(yīng)該買(mǎi)房還是買(mǎi)地產(chǎn)股？

地產(chǎn)剛需顯現(xiàn)

自2011年下半年以來(lái)，全國(guó)40多個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策。微調(diào)內(nèi)容涉及土地出讓松綁、改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。其中，蕪湖、佛山等城市的政策調(diào)整在幾天后便被叫停，多數(shù)“微調(diào)”措施則得以保留。

這些微調(diào)對(duì)樓市剛性需求的釋放起到了推波助瀾的作用?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為7290萬(wàn)平方米，同比下降9.3%，降幅較4月收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額為4511億元，同比下降0.7%，降幅較上月縮小3.8個(gè)百分點(diǎn)。

5月銷(xiāo)售降幅收窄，主要得益于部分銀行實(shí)際執(zhí)行利率的下降及各地微調(diào)政策的刺激，剛性需求得以釋放。在本月降息之后，未來(lái)一段時(shí)間銷(xiāo)售回暖的趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

盡管一次降息還不足以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)房企帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好，但這被市場(chǎng)認(rèn)為是貨幣政策放松的信號(hào)，同時(shí)也可以切實(shí)減輕購(gòu)房者分期付款利息支出，并進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)商資金負(fù)擔(dān)。

6月8日，銀監(jiān)會(huì)制定的《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》中，明確將個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一規(guī)定為50%，去年該辦法征求意見(jiàn)稿中規(guī)定的二套房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。這一調(diào)整對(duì)樓市的作用也不容小視，加上資產(chǎn)證券化的啟動(dòng)，銀行將會(huì)獲得巨量的資金用于擴(kuò)容信貸。

在上述一系列利好的現(xiàn)象背后，地產(chǎn)板塊自今年二季度以來(lái)呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，“招保萬(wàn)金”四大上市房企股價(jià)近期紛紛創(chuàng)下階段性新高，且因預(yù)期地產(chǎn)行業(yè)回暖，與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的裝飾、園林等個(gè)股亦走強(qiáng)。

買(mǎi)股還是買(mǎi)房？

地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求已經(jīng)在近期得以體現(xiàn)，盡管地產(chǎn)行業(yè)的“限購(gòu)”等調(diào)控大方向不會(huì)動(dòng)搖，但有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控政策已經(jīng)觸底。那么，在住宅方面存在限購(gòu)的背景下，投資者是否應(yīng)該考慮剛性需求的支撐，轉(zhuǎn)而買(mǎi)入地產(chǎn)股呢？

某券商行業(yè)分析師認(rèn)為，當(dāng)前大部分實(shí)質(zhì)性利好，比如5月較好的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、6月初的降息等已經(jīng)包含在地產(chǎn)板塊當(dāng)前的股價(jià)中。上市房企股價(jià)已經(jīng)有所反應(yīng)，板塊后期估值的提升難度較大。

前期地產(chǎn)股逆基本面的上漲，使得目前整個(gè)板塊估值已經(jīng)位于高位，尤其是從參與者來(lái)看，機(jī)構(gòu)投資者早前已有布局，無(wú)疑成為地產(chǎn)股本輪上漲的最大受益者，較大的獲利盤(pán)伴隨著不少個(gè)股創(chuàng)出新高，又給投資者帶來(lái)極大的心理壓力。

國(guó)信證券地產(chǎn)行業(yè)中期策略也認(rèn)為，下半年地產(chǎn)股板塊若要繼續(xù)走牛，需要更強(qiáng)的催化劑。

不過(guò)國(guó)信證券同時(shí)認(rèn)為，若經(jīng)濟(jì)環(huán)境繼續(xù)低迷，下半年新催化劑出現(xiàn)的概率較大，因此若新的行業(yè)催化劑出現(xiàn)或是在當(dāng)前估值水平下出現(xiàn)調(diào)整，均可考慮進(jìn)一步加倉(cāng)地產(chǎn)股。