每經編輯｜王杰 每經記者 葉書利 北京攝影報道    

王杰 每經記者 葉書利 北京攝影報道

北京太玉園小區(qū)號稱全國最大的小產權房小區(qū)，村委會將原本一條河邊大道轉讓給一個私人老板開發(fā)成車庫對外出售，而目前這些車庫卻無一輛車停放，基本被改造成商鋪對外營業(yè)。

在政府一再要求整治小產權房的背景下，小產權車庫變商鋪的亂象令人深思。

車庫所在地原為道路

北京通州區(qū)是北京小產權房主要集中地，沿著張采路一字排開，分別有新橋家園、太玉園、月亮灣小鎮(zhèn)等小產權房小區(qū)。《每日經濟新聞》記者在調查中注意到，由于有關叫停小產權房的政策不斷，近4年來通州區(qū)小產權房新建亂象基本絕跡。不過號稱全國最大的小產權房小區(qū)——太玉園小區(qū)，小產權房亂建現象卻愈演愈烈，比如目前在售的小產權車庫便是最新的亂建案例。

6月20日下午，《每日經濟新聞》記者以“購房者”身份來到了太玉園小區(qū)。在該小區(qū)東區(qū)63號車庫，一塊懸掛在該車庫門口的“車庫銷售處”的黃色牌匾格外引人注目。據該售樓處一位負責人介紹，這一批車庫的可售總量為145間，開盤時間為2011年9月。目前可供挑選的僅剩8套，分別為臨近小區(qū)北面門口，門牌號為4、5、6、7號的車庫，以及臨近小區(qū)南面，門牌號為135、140、141、142號的車庫。

上述該車庫負責人宣稱，去年9月開盤后的第一天，每套車庫的售價為15萬元，后因成交火熱，開盤第二天起售價便上漲至17萬元/套。如果單個購房者購買數量為兩套或以上，單價為16.5萬元/套。

或許是為了打消記者這位“購房者”的疑慮，這位負責人說，“這個車庫沒有使用年限的限制，購買后就屬于購房者。購房者拿著購房協(xié)議就可以去物業(yè)過戶。在這個村，正常的話，一套普通住房的過戶費為6萬元，而這個車庫過戶不需要錢。想買的話就趕緊定下來，否則就沒有好的戶型可選了。”

值得關注的是，記者調查后發(fā)現，該車庫所在地原為一條河邊道路。

對于其中的秘密，當地一位居民向記者解釋說，2011年9月之前，該車庫所在地原為一條名為玉帶河的河邊道路，該道路緊挨著太玉園小區(qū)東區(qū)圍墻。2011年9月，太玉園小區(qū)所在村——張灣村，村委會將玉帶河邊上的這條道路轉賣給了一位姓李的江蘇老板。這位老板后來將太玉園小區(qū)東區(qū)圍墻拆掉，然后在該道路所在地塊開發(fā)成了車庫。

車庫零停車調查

目前，從該售樓處合計145套可售車庫中，無法從一個權威處得到簽約的具體數據，但20日下午，根據該車庫負責人在接待記者這位“購房者”時所言，只有8套車庫可選。如果這位負責人所言屬實，那意味著自去年9月開盤后的近10個月銷售期內，該售樓處已銷售近135套。不過，奇怪的是，在已銷售出去的這些車庫中，目前沒有停放一輛車，而是相繼變成了門面房。

《每日經濟新聞》記者在現場注意到，目前已售的車庫，基本處于兩種狀態(tài)：一種為正在或已經改造成門面房對外開店，另一種則是改造成住房自住或對外出租。

來自江蘇的楊銳（化名），2008年在太玉園小區(qū)購買了一套小產權住房。2011年9月，楊銳投資購買了連著號的兩套車庫。購買后，楊銳將這兩套車庫進行簡單裝修，在此開辦了一家兒童游樂場。

對于將車庫改造成商鋪的原因，楊銳向記者算了一筆經濟賬。

楊銳介紹說，首先，太玉園小區(qū)的停車費很便宜，因此成本上講，根本沒必要專門購買一個車庫以供停車。

在調查中，太玉園小區(qū)物業(yè)公司一位工作人員向記者介紹說，目前太玉園小區(qū)住戶，在物業(yè)公司辦理停車年費，一年的停車費僅240元，相當于一個月的停車成本僅20元。與此形成對應的是，目前一套車庫對外出租的話，以月付計，租金為1000元，相當于小區(qū)停車成本的50倍；年付的話，年租金為一萬元，相當于小區(qū)停車成本的近42倍。換句話說，太玉園小區(qū)的業(yè)主，如果將購買的車庫用于停車，成本上根本不劃算。

《每日經濟新聞》記者在調查中發(fā)現，太玉園小區(qū)龐大的居住人群，也急需相應的商業(yè)配套，從而為車庫購買者將車庫改造成商鋪提供了支持。

小區(qū)太玉園小區(qū)包含約100棟樓，被張采路分為東西兩個區(qū)：西區(qū)以村民自住的回遷房、疊拼、獨棟別墅為主；東區(qū)為數棟6層小板樓。據悉，該小區(qū)總建筑規(guī)模超過200萬平方米，占地面積超過2000畝，目前小區(qū)居住戶數近1萬多戶，居住人口約3萬多人，近乎于一個大鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口數量。

看好未來升值空間

購買兩套車庫后，楊銳再投資近5萬元，以進行改造及購買玩具，目前該游樂場已對外開業(yè)，主要目標對象便是太玉園小區(qū)的兒童。

《每日經濟新聞》在調查中發(fā)現，投資者將車庫改造為商鋪的另一個不可忽視的原因是看好其商鋪的未來升值空間。

楊銳對此介紹說，太玉園小區(qū)東區(qū)西面的菜市場，聚集了服務于太玉園小區(qū)3萬多人的眾多蔬菜店、肉食店、小賣店、小飯店等。記者調查后發(fā)現，這些小店鋪老板不需要辦理任何工商、稅務等手續(xù)，只需按門面大小不同，向村委會交納一部分費用，便可自搭簡易房對外進行經營。

楊銳認為，伴隨太玉園小區(qū)后續(xù)開發(fā)的推進，這些菜市場早晚會搬走。如果這塊菜市場搬走的話，必然推高車庫所在地商鋪的價值。正是基于此考慮，包括楊銳在內的投資者，紛紛將車庫改造成商鋪，以“守株待兔”。

車庫投資者們將車庫改造成商鋪的行為，與該車庫開發(fā)商對外宣傳的廣告語——“車庫的價格，商鋪的價值”，英雄所見略同。

車庫負責人對此解釋道，“這個車庫以小區(qū)的配套車庫報批，但實際中可以用作商鋪使用。”

在采訪中，太玉園小區(qū)一位住戶介紹，當初村委會對外轉讓道路供私人開發(fā)的行為，遭到了太玉園小區(qū)東區(qū)不少業(yè)主的反對，但最終未果。