每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

據(jù)國(guó)土部通報(bào)內(nèi)容顯示，鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目規(guī)劃面積11820畝。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至目前，星河灣通過(guò)合法公開(kāi)掛牌出讓方式獲得的用地僅458畝，所占比例不及4%，且其中還出現(xiàn)了類(lèi)似北京CBD地塊出讓中的 “神仙價(jià)現(xiàn)象”，因此一直飽受“內(nèi)定”指責(zé)。至此，星河灣近萬(wàn)畝地塊仍然謎團(tuán)重重。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在鄂爾多斯，星河灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的亂象，并非個(gè)案，只是鄂爾多斯紛亂樓市的一個(gè)縮影。

“神仙價(jià)”中標(biāo)458畝土地

雖然鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目違規(guī)事件已被國(guó)土部公開(kāi)曝光，相關(guān)責(zé)任人正在接受調(diào)查或已受到相應(yīng)處罰，但事件本身并未因此而“晾在陽(yáng)光下”。

7月25日國(guó)土部官網(wǎng)顯示，2010年4月，星河灣與鄂爾多斯東勝區(qū)政府簽訂合作投資建設(shè)協(xié)議，投資對(duì)象——鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目規(guī)劃面積11820畝，其中一期工程2595畝。

據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，這份協(xié)議簽訂于2010年4月6日，協(xié)議約定，協(xié)議簽訂后的一周內(nèi)，星河灣向東勝區(qū)政府提供5億元借款，半年內(nèi)再提供2.5億元，至2011年底時(shí)再借3.5億元。作為回報(bào)，東勝區(qū)政府承諾，星河灣項(xiàng)目將獲得凈收益11億元，并保證項(xiàng)目用地不少于1萬(wàn)畝（不含其他企業(yè)在其中的1000畝），而建設(shè)用地不少于5000畝。“若建設(shè)用地少于5000畝，東勝區(qū)將向星河灣方面賠償凈收益的10％。”

也就是說(shuō)，星河灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商成為了東勝區(qū)政府的“債主”，且“債主”星河灣與“債務(wù)人”東勝區(qū)政府之間還簽訂了“對(duì)睹協(xié)議”：東勝區(qū)政府保證星河灣項(xiàng)目?jī)羰找孢_(dá)11億元，否則將向星河灣賠償凈收益的10%，即1.1億元。

在“對(duì)睹協(xié)議”的壓力下，“債務(wù)人”東勝區(qū)政府隨后做出了一系列“怪事”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)相關(guān)掛牌文件發(fā)現(xiàn)，2011年7月29日，525畝規(guī)劃用地指標(biāo)中的458畝，被劃分成三塊地，于當(dāng)日開(kāi)始在鄂爾多斯市東勝區(qū)國(guó)土交易中心掛牌入市，拍賣(mài)起價(jià)分別為1.239億元、1.0160億元、9510萬(wàn)元，合計(jì)3.206億元。

8月28日下午3時(shí)，掛牌結(jié)果出現(xiàn)類(lèi)似于北京CBDZ11地塊出讓時(shí)的“神仙價(jià)現(xiàn)象”：三地塊的中標(biāo)者皆為星河灣公司，三塊地的合計(jì)成交價(jià)為3.206億元，與掛牌底價(jià)完全一樣。

同樣發(fā)生在2011年7月的北京CBD地塊出讓中，其中的Z11地塊，中標(biāo)價(jià)與掛牌底價(jià)一致，被潘石屹驚呼為“神仙價(jià)”，最終此次中標(biāo)被認(rèn)定無(wú)效，重新掛牌。而星河灣458畝地的出讓卻被“合法”了，正因?yàn)槿绱?，此事一直被外界斥?zé)為“內(nèi)定”。

掛牌出讓地塊比例不及4%

公開(kāi)資料顯示，鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目用地中，通過(guò)公開(kāi)掛牌上市拿地的地塊僅上述458畝地，僅占項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積的約3.87%。

但星河灣一位內(nèi)部人士在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者溝通中直言，星河灣項(xiàng)目已占地近萬(wàn)畝。因此即使除去上述的458畝公開(kāi)出讓用地和此次國(guó)土部通報(bào)中公開(kāi)的星河灣一期工程建設(shè)違法占地的2543畝，其余近7000畝地的拿地方式和使用出處仍然是個(gè)待解之謎。

記者曾致電星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕，但未聯(lián)系成功。

7月25日國(guó)土部通報(bào)指出，“近期，東勝區(qū)政府對(duì)違法用地和地上建筑物作出了進(jìn)一步處理：已占用的符合土地利用總體規(guī)劃但尚未取得用地手續(xù)的用地，將盡快辦理建設(shè)用地審批手續(xù)后依法供地；建設(shè)占用的臨時(shí)用地，項(xiàng)目建成后即予以拆除；尚未占用的、已用于河道治理、綠化、平整的土地，退還原集體經(jīng)濟(jì)組織；已沒(méi)收的地上建筑物及其他設(shè)施已公開(kāi)拍賣(mài)。”

記者原以為，這是星河灣地塊后續(xù)處理的總體指導(dǎo)意見(jiàn)，不過(guò)星河灣集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)卻解釋說(shuō)，“大家都誤解了，這不是后續(xù)處理的指導(dǎo)意見(jiàn)。之前地塊已經(jīng)處理完畢了，這句話只是對(duì)已經(jīng)處理完畢情況的概括說(shuō)明。”

但對(duì)于具體已處理情況的各類(lèi)用地畝數(shù)及土地結(jié)構(gòu)問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人拒絕回應(yīng)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于星河灣項(xiàng)目近萬(wàn)畝地塊構(gòu)成結(jié)構(gòu)依然成謎，且“近期，東勝區(qū)政府對(duì)違法用地和地上建筑物作出了進(jìn)一步處理”中的已占用的臨時(shí)用地、符合總體規(guī)劃的用地、尚未占用而已用于河道治理、綠化、平整的用地等各類(lèi)用地面積構(gòu)成等也含糊不清，因此，外界至今對(duì)于星河灣近萬(wàn)畝用地的情況難以厘清。上述星河灣內(nèi)部人士也直言 “有點(diǎn)亂，一時(shí)說(shuō)不清楚”。

另外，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，星河灣項(xiàng)目配套高爾夫球場(chǎng)問(wèn)題也是一個(gè)謎團(tuán)。

2011年12月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在星河灣項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在靠近大路的項(xiàng)目入口、項(xiàng)目售樓處斜對(duì)面有一大塊空地，地塊仍處于裸露未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)保安工作的至少兩位工作人員，以十分肯定的語(yǔ)氣告知記者，這塊地的主要用途是建設(shè)一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。在項(xiàng)目規(guī)劃中，該項(xiàng)目的主要綠化項(xiàng)目就是這個(gè)高爾夫球場(chǎng)。

后來(lái)，有人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)外公開(kāi)曝料稱(chēng)，鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目的配套高爾夫球場(chǎng)以綠化配套的名義從相關(guān)政府部門(mén)得到批復(fù)。

對(duì)此，星河灣集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人卻堅(jiān)決否定高爾夫球場(chǎng)一說(shuō)。該負(fù)責(zé)人反駁說(shuō)：“鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目沒(méi)有配套高爾夫球場(chǎng)，太原星河灣有配套高爾夫球場(chǎng)。”

此外，去年12月記者在鄂爾多斯采訪時(shí)，一位要求匿名的當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商高管曝料說(shuō)，星河灣項(xiàng)目用地占用了當(dāng)?shù)匾徊糠直Ｕ戏拷ㄔO(shè)用地指標(biāo)。不過(guò)，截至發(fā)稿，該消息未得到權(quán)威消息源證實(shí)。

回頭來(lái)看，星河灣項(xiàng)目亂象頻出。不過(guò)本報(bào)記者注意到，鄂爾多斯國(guó)土局官網(wǎng)于2011年11月7日刊載的一篇名為《東勝區(qū)國(guó)土資源局交易中心提前部署2011年度土地例行督察工作》的消息稿卻另有結(jié)論：東勝區(qū)2011年1~3季度共成交宗地203宗，成交面積720.98公頃，成交總金額54.25億元，皆“資料完善、檔案齊全，無(wú)一例違法違規(guī)出讓”。

星河灣“被典型”？

對(duì)于此次國(guó)土部將鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目違規(guī)事件曝光的行為，在采訪中，上述鄂爾多斯開(kāi)發(fā)商高管卻對(duì)星河灣抱有一定的 “同情”。這位高管認(rèn)為，此次星河灣事件，與去年年中香河土地違規(guī)事件中的萬(wàn)科被曝光事件的性質(zhì)類(lèi)似，皆屬于“被典型”性質(zhì)。

這位高管進(jìn)一步解釋說(shuō)，香河土地“違規(guī)門(mén)”事件中，當(dāng)時(shí)的香河縣常務(wù)副縣長(zhǎng)凌少奎公開(kāi)承認(rèn)，香河違規(guī)、違法占用地塊面積高達(dá)4000多畝，最終“被典型”的項(xiàng)目只有萬(wàn)科歡慶城，占地面積僅200多畝。至今，該事件未對(duì)外公開(kāi)一個(gè)明確的調(diào)查結(jié)果。

與香河類(lèi)似，在鄂爾多斯樓市，違規(guī)占地、違規(guī)開(kāi)發(fā)、違規(guī)銷(xiāo)售等行為已成普遍現(xiàn)象。

實(shí)際上，鄂爾多斯一些地方政府也承認(rèn)此點(diǎn)。記者注意到，鄂爾多斯東勝區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布的 《東勝區(qū)2011年前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析及存在的問(wèn)題和建議》就直言當(dāng)?shù)貥鞘?ldquo;項(xiàng)目審批不夠嚴(yán)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂”。

該文對(duì)此進(jìn)一步解釋說(shuō)，“十一五”時(shí)期的2006~2010年，東勝區(qū)房地產(chǎn)業(yè)邁入大發(fā)展時(shí)期，房企數(shù)量由原來(lái)的十幾家發(fā)展到300多家。行業(yè)大發(fā)展之下，魚(yú)龍混雜，“不仔細(xì)調(diào)查其資金實(shí)力，不考慮其是否具有經(jīng)營(yíng)條件，幾乎隨便一個(gè)人都能注冊(cè)一家房地產(chǎn)企業(yè)，一哄而上，許多人都‘卷’入這場(chǎng)浪潮中，從拿地到項(xiàng)目審批都很快，剛拿到地還沒(méi)有辦理預(yù)售許可證等手續(xù)就可以售房，管理上不夠嚴(yán)格，‘房地產(chǎn)熱’導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)混亂”。

基于此，上述開(kāi)發(fā)商高管說(shuō)，在鄂爾多斯樓市，星河灣亂象并非孤案，只是“被典型”而已，星河灣事件的曝光，將使鄂爾多斯樓市的標(biāo)簽簿上，繼“鬼城”之后，另加上一個(gè)“亂城”的標(biāo)簽。