8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞銀證券有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)主席趙駒發(fā)表了主題為《房地產(chǎn)發(fā)展及融資現(xiàn)狀的一些看法》的演講。 以下為趙駒先生演講實(shí)錄： 我是瑞銀投行中國(guó)區(qū)的負(fù)責(zé)人，近幾年參與了很多境內(nèi)外的融資項(xiàng)目，前幾年我們有專門的團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行研究、跟蹤、分析。但是，這幾年，也可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)比較冷淡。剛才，萊蒙國(guó)際的黃總，如果我沒(méi)有記錯(cuò)的話，應(yīng)該說(shuō)從去年到今年是最后一個(gè)在香港的首發(fā)。剛才，黃總講，綠燈一亮，就要走。這幾年，香港市場(chǎng)的現(xiàn)象確實(shí)是非常突出。 從2009年以來(lái)，香港市場(chǎng)開始有了兩個(gè)窗口，從4月份-6月份，從9月份-12月份，在2009、2010、2011年三年的窗口是比較明顯的。但是，今年，可以看到這兩個(gè)窗口越來(lái)越短暫。 今年，我們做了幾個(gè)IPO市場(chǎng)的首發(fā)，海通、中國(guó)有色等等，每一個(gè)幾乎都是非常規(guī)的發(fā)行，不是理論上、書本上看到的常規(guī)發(fā)行，基本上是我們事先要做大量的工作，不能寄希望路演，要把工作的重心往后移。路演在某種程度上變成了一種形式，在前期幾乎找到了所有的投資人，路演中只是履行一下形式。 海通發(fā)行規(guī)模18.5億美元，在4月下旬一個(gè)很短暫的窗口進(jìn)行了三天的路演，香港的公開發(fā)行是五天，五天的時(shí)間完成，時(shí)間很短暫，管理層就只是在香港進(jìn)行了簡(jiǎn)單的路演。所以，目前的形勢(shì)和狀態(tài)都發(fā)生了很多的變化。 從資金鏈來(lái)講，在10幾年前做一個(gè)國(guó)際發(fā)行，比如中國(guó)石油、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)石化等等，基本上我們拿到的需求是1/3在亞洲，1/3在歐洲，1/3在美洲，分布比較均衡。但是，從2006、2007年以來(lái)可以看到，整個(gè)的發(fā)行，整個(gè)的需求越來(lái)越多的集中在亞洲，越來(lái)越多的集中在以香港、新加坡為代表的亞洲基金。一方面是因?yàn)楹芏鄧?guó)際基金都已經(jīng)在香港建立了分號(hào)，建立了自己的亞洲基金；另一方面，很多資金，特別是歐美資金，他們自己受到了歐洲債務(wù)危機(jī)的影響，對(duì)于中國(guó)股票的需求，對(duì)于中國(guó)債券方面的需求都變得明顯減少。 所以，路演從亞洲區(qū)轉(zhuǎn)到歐洲區(qū)的時(shí)候，在香港、新加坡路演完以后轉(zhuǎn)到歐洲，如果沒(méi)有需求，沒(méi)有完整地覆蓋，這個(gè)發(fā)行就很有可能推遲，很有可能完成不了。所以，黃總說(shuō)一看到綠燈就要往前走，的的確確是我們這兩年做香港的股本、股票發(fā)行的一個(gè)體會(huì)。 應(yīng)該說(shuō)，香港的債務(wù)市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)的債務(wù)市場(chǎng)在債券發(fā)行方面，對(duì)中國(guó)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是境外投資者還是境內(nèi)投資者都相當(dāng)歡迎。今年，以中國(guó)石化擔(dān)保、中國(guó)石化境外擔(dān)保30億美元，兩天就并購(gòu)?fù)戤叀２⑶?，利率水平?duì)發(fā)行也比較有吸引力。 博鰲房地產(chǎn)論壇，我是第一次來(lái)，去年本來(lái)也要來(lái)的，因?yàn)槠渌ぷ鞯⒄`了，也談了自己的一些看法。我的理解是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去二十年的高速增長(zhǎng)，應(yīng)該講前十年得益于我們大量的吸引外資，外資在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演了非常重要的角色。我們看到中國(guó)那么多的城市出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，在那么多的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)里面有那么多的國(guó)內(nèi)國(guó)外品牌在設(shè)廠，推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)有很大的發(fā)展。 在2000年以后，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位非常突顯，我們這個(gè)行業(yè)對(duì)于其他的行業(yè)，比如建材行業(yè)、鋼鐵行業(yè)、能源行業(yè)等等的帶動(dòng)和拉動(dòng)是非常巨大的。 因?yàn)?，我們也看中?guó)建材、華潤(rùn)水泥等民營(yíng)企業(yè)，也看很多鋼鐵企業(yè)，也看很多能源企業(yè)，的的確確房地產(chǎn)行業(yè)如果打一個(gè)噴嚏，就可能會(huì)影響到他們的一些業(yè)績(jī)和發(fā)展，也的的確確在過(guò)去十年中，房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，在整個(gè)的GDP中起到了推手作用。 現(xiàn)在宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，我們的發(fā)展對(duì)于資源的需要，對(duì)于其他方面的制約是非常大的。但是，從現(xiàn)在看來(lái)，我的感覺(jué)是轉(zhuǎn)型到目前為止似乎還沒(méi)有找到一個(gè)新的突破口，房地產(chǎn)行業(yè)可能在未來(lái)一段時(shí)間依然扮演著GDP增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推手作用。 現(xiàn)在宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，我們的發(fā)展對(duì)于資源的需要，對(duì)于其他方面的制約是非常大的。但是，從現(xiàn)在看來(lái)，我的感覺(jué)是轉(zhuǎn)型到目前為止似乎還沒(méi)有找到一個(gè)新的突破口，房地產(chǎn)行業(yè)可能在未來(lái)一段時(shí)間依然扮演著GDP增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推手作用。 來(lái)之前，我請(qǐng)分析員整理了一些材料，在這里向大家匯報(bào)一下。 盡管這兩年來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了各種形式的調(diào)控，我們主要分析上市房地產(chǎn)公司，從上市房地產(chǎn)公司的銷售來(lái)看，看土地的購(gòu)買量、商品住宅銷售、銷售價(jià)格等等。大家可以看到，土地購(gòu)買量這些年雖然有減少，但可以說(shuō)還是在很高的水平上；商品房的銷售有下降，但應(yīng)該說(shuō)在今年還是有所回升的；價(jià)格也是這一輪調(diào)控的主要目標(biāo)，但價(jià)格在某種程度上還是比較穩(wěn)定的。 我們的總體感覺(jué)是，盡管有宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)板塊的整體表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，房地產(chǎn)公司的日子分析上來(lái)看還是好過(guò)的。在這一頁(yè)上一共有25家房地產(chǎn)上市公司，全年的預(yù)算，除了5家（紅色）略有下降以外，其他20家都是上升的。那么，經(jīng)過(guò)半年的運(yùn)轉(zhuǎn)，大家也可以看到完成得還是相當(dāng)不錯(cuò)的，除了有10家略有下降以外，其他15家都是上升狀態(tài)。這就說(shuō)明，盡管宏觀調(diào)控的力度比較大，中原地產(chǎn)的朋友也講了市場(chǎng)需求還是有的，過(guò)去講中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化發(fā)展，對(duì)于住房的基本需求，來(lái)自嚴(yán)格調(diào)控的狀態(tài)下，上市房地產(chǎn)公司上半年完成的銷售情況還是比較理想的。比如，萬(wàn)科全年1200億元的銷售目標(biāo)，上半年完成了625億元，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)成績(jī)也是相當(dāng)不錯(cuò)的，比他們上半年的預(yù)算只差了5%。又比如，中國(guó)海外發(fā)展，無(wú)論是在國(guó)內(nèi)的A股市場(chǎng)，還是在H股市場(chǎng)，是最大市值的上市公司，他們上半年的業(yè)績(jī)還有所增長(zhǎng)。 那么，從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，我們簡(jiǎn)單看全球資本市場(chǎng)的變化，不光是香港資本市場(chǎng)的變化，包括國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的變化，全球資本市場(chǎng)的變化，投資銀行業(yè)在近年來(lái)也遇到了前所未有的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)上市公司完成的銷售量比投資銀行完成的量要好得多，我們整個(gè)系統(tǒng)的收入比去年同期下降了約30%，國(guó)內(nèi)證券公司的下降幅度也是相當(dāng)大的。但是，我也不是研究房地產(chǎn)的，本來(lái)想象的是房地產(chǎn)業(yè)的銷售收入會(huì)掉得比較多，從分析來(lái)看，房地產(chǎn)公司的日子還是比較好過(guò)的。 我們把在香港上市和國(guó)內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司做了簡(jiǎn)單的比較和分析。從整體來(lái)講，業(yè)績(jī)的表現(xiàn)和股價(jià)的表現(xiàn)也不是那么糟糕的。我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)盡管在目前有很大的壓力，但在壓力之下其實(shí)還是比較穩(wěn)健的。在香港上市的房地產(chǎn)公司市值和規(guī)模要比在國(guó)內(nèi)上市的A股公司多得多，這就是黃總所講的紅籌結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)的紅籌結(jié)構(gòu)占了相當(dāng)大的比重。上市，房地產(chǎn)公司上市已經(jīng)連續(xù)兩年多沒(méi)有了；發(fā)債，在2009年10月份之后就停頓了。在國(guó)內(nèi)的大部分證券公司取消了房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，或者說(shuō)這個(gè)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)也在做一些其他的業(yè)務(wù)。 同樣，我們來(lái)看看行業(yè)整體的地產(chǎn)股的股價(jià)表現(xiàn)。應(yīng)該講，在做比較之前，原來(lái)的感覺(jué)股價(jià)掉很多。但是，從整體表現(xiàn)來(lái)看，高點(diǎn)還是2007年的年中，那年做了碧桂園的上市，房地產(chǎn)投資者對(duì)于我們的期望，對(duì)于這種價(jià)值還是在那個(gè)時(shí)候是投資者最為認(rèn)可的，我記得碧桂園上市的時(shí)候做了大量的土地儲(chǔ)備，這種模式在當(dāng)時(shí)受到了投資者的認(rèn)可。 那么，房地產(chǎn)行業(yè)的低點(diǎn)不是現(xiàn)在，而是2008年12月份，是整個(gè)股票的低點(diǎn)?，F(xiàn)在，實(shí)際上是居于中間部位，特別是這一輪宏觀調(diào)控，股價(jià)有升有降，但總體來(lái)看是比較平穩(wěn)的。但是，在平穩(wěn)之中，無(wú)論是香港市場(chǎng)還是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，黃總也談到了萊蒙國(guó)際，50多億的銷售額，10多億的凈利潤(rùn)，盈利水平是相當(dāng)高的，20%的凈利潤(rùn)水平。 在這樣一種形態(tài)下，黃總說(shuō)萊蒙國(guó)際的發(fā)行是見到綠燈就走，后來(lái)綠燈也沒(méi)有再閃了，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)基本上是紅燈狀態(tài)。盡管房地產(chǎn)公司有很好的土地儲(chǔ)備，也有很好的業(yè)績(jī)，但是境外投資者還是看未來(lái)，看發(fā)展，還是感到一些不確定性。所以，這個(gè)時(shí)候他們的出價(jià)會(huì)很低，3倍市盈率、2倍市盈率你干不干？這么低的水平，還有別的發(fā)行體，也不光光只有這樣一種融資渠道，我們可以看到這兩年來(lái)香港的股本發(fā)行基本上是趨于零。境內(nèi)，由于證監(jiān)會(huì)的政策影響，使得這兩年的發(fā)行也是零。其實(shí)，從股價(jià)的表現(xiàn)來(lái)看，在境內(nèi)境外市場(chǎng)并不是非常差的。同樣，我們看個(gè)股，近期都是有反彈的。 從材料中來(lái)看看整個(gè)資本市場(chǎng)融資情況的變化。從全球的資本市場(chǎng)來(lái)看，融資面都不是很大，也有一些發(fā)行后出現(xiàn)了重大的變化。比如，美國(guó)的聯(lián)普，發(fā)行后出現(xiàn)了重大下跌，對(duì)新興公司在美國(guó)市場(chǎng)的發(fā)行也變得非常困難。境外市場(chǎng)的融資量不完全和指數(shù)成正比關(guān)系，不一定是指數(shù)上來(lái)了，投資者對(duì)新股發(fā)行就一定有興趣，香港市場(chǎng)是這樣，美國(guó)市場(chǎng)也是這樣，像現(xiàn)在道瓊斯都過(guò)了13000點(diǎn)，但他們對(duì)個(gè)股的發(fā)行也不是非常地認(rèn)可。中國(guó)在美國(guó)的發(fā)行，今年就是兩單，一家是做網(wǎng)上奢侈品購(gòu)物的，還有一家也是網(wǎng)絡(luò)公司，總體來(lái)看量都非常小，比去年下降了很多。黃總說(shuō)的紅籌結(jié)構(gòu)也受到了一些制約，特別是以合同方式的發(fā)行在香港也受到了很多的影響。 房地產(chǎn)行業(yè)，左邊是A股，從2009年以后，A股的融資歸為零；香港上市的整體融資情況，有一些股本融資，但主要是債券的融資，股本發(fā)行也是零。在香港發(fā)行債券的公司，2011、2012年境內(nèi)境外的融資量很小，總體看市場(chǎng)不是非常地活躍，股本市場(chǎng)在境內(nèi)沒(méi)有，在境外也非常少，只是少量的融資。 但是，我們非常重視這個(gè)行業(yè)，始終感覺(jué)在未來(lái)幾年行業(yè)依然是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要的一個(gè)支柱。我覺(jué)得，資本市場(chǎng)的投資人也會(huì)重新地認(rèn)識(shí)，重新地來(lái)關(guān)注這樣一個(gè)行業(yè)，可能首先是債券方面的關(guān)注，其次是股本方面的關(guān)注。伴隨著新的變化，我們也期待A股及國(guó)內(nèi)融資工具也能向房地產(chǎn)行業(yè)重新開啟。 謝謝大家。