每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自海南博鰲

住宅受限，旅游地產(chǎn)瞬間成了寵兒，對(duì)于壓抑了許久的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)似乎就像一陣春風(fēng)。但這個(gè)領(lǐng)域是否真的如想象中那么美？

清水灣對(duì)于雅居樂(lè)業(yè)績(jī)?cè)丛床粩嗟呢暙I(xiàn)，使得整個(gè)項(xiàng)目幾乎成了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)本，但近期顯露的銷(xiāo)售乏力則讓外界心中有了問(wèn)號(hào)。

“旅游地產(chǎn)，看起來(lái)很美好，但說(shuō)真的做起來(lái)很難”，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司首席技術(shù)官黎振偉仿佛深有感觸。

對(duì)于觀瀾湖最難的是，用地屬于城市規(guī)劃偏遠(yuǎn)用地，這塊土地在觀瀾，從深圳市到觀瀾當(dāng)時(shí)需要三個(gè)小時(shí)，坐中巴，不是現(xiàn)在的25分鐘，隨著城市的發(fā)展，觀瀾湖早在92年就選了一塊地給我們做。這樣一來(lái)，最大的問(wèn)題就是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，你用什么樣的經(jīng)營(yíng)主體讓這塊地、讓你的產(chǎn)業(yè)能夠生存下去、發(fā)揚(yáng)下去？同時(shí)成為目前全球最大的球會(huì)、全球最有影響力的高端度假旅游品牌之一？這是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這是最大的問(wèn)題。

觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理洪剛用切身經(jīng)歷道出了其中的“難”。

有業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，旅游地產(chǎn)本質(zhì)上還是住宅，只不過(guò)換了個(gè)噱頭而已。但其與普通住宅產(chǎn)品不同的則是，一是原理城市中心，交通生活配套有待改善，二是買(mǎi)房者以間歇性度假和投資為主，空置率高企。兩方面的特點(diǎn)使得旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在維護(hù)和長(zhǎng)期運(yùn)作上要付出很大的成本，自然，這也是風(fēng)險(xiǎn)坐在。

遠(yuǎn)東地產(chǎn)董事兼副總裁海毅軒以其在海南的某項(xiàng)目為例，指出，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了別墅和游泳池，所以維護(hù)成本很高：“特別是在海邊，業(yè)主很少來(lái)，如果不交給我們管理和維護(hù)，可能幾個(gè)月一過(guò)，再好的東西就全部銹掉了”。

海逸軒敲了個(gè)警鐘：“做（旅游）地產(chǎn)不能做一錘子買(mǎi)賣(mài)，要為后續(xù)來(lái)打造。”

以三亞為例，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次去當(dāng)?shù)卣{(diào)查看到的景象是，當(dāng)?shù)貛缀跻呀?jīng)被一個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)目所覆蓋，房?jī)r(jià)甚至超過(guò)了廣州等一線城市，當(dāng)?shù)厝烁緵](méi)有消費(fèi)能力支撐這樣的房?jī)r(jià)，房子自然是被外地人賣(mài)走了。正如海逸軒所描述的情況一樣，業(yè)主偶爾來(lái)度度假，人走樓空，房子如何維護(hù)、一些旅游設(shè)施如何保養(yǎng)就成了難題。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，雖然屬性不同，但從投資收益的角度來(lái)說(shuō)，無(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是買(mǎi)家，旅游地產(chǎn)都仿佛是“畫(huà)了一個(gè)餅”，他指出，最關(guān)鍵還是退出機(jī)制。

與商業(yè)地產(chǎn)類似，開(kāi)發(fā)商要考慮資產(chǎn)變現(xiàn)，同樣，對(duì)于旅游地產(chǎn)的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，盡管市場(chǎng)一再吹噓房子的升值潛力，但如果房子賣(mài)不出去，所謂的“升值”也只是空談。

洪剛就指出，就旅游地產(chǎn)而言，是旅游+地產(chǎn)，旅游和地產(chǎn)放在一起其實(shí)是混淆視聽(tīng)，本質(zhì)還是地產(chǎn)。

“如果你想把旅游地產(chǎn)看作一個(gè)詞的時(shí)候，要看你有沒(méi)有這個(gè)團(tuán)隊(duì)，有沒(méi)有這個(gè)思路把旅游經(jīng)營(yíng)起來(lái)，從而帶動(dòng)地產(chǎn)的發(fā)展。”