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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

潘石屹終于如愿以償當(dāng)上了“包租公”。

昨日（8月16日），一直因散售模式深受詬病的SOHO中國（0410，HK）宣布將告別以往的散售模式，從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”。如此轉(zhuǎn)型，意味著SOHO中國將成為北京、上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，同時還將成為上海外灘上最大的業(yè)主。

在SOHO中國昨日連線香港-內(nèi)地的電話發(fā)布會上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，未來SOHO中國將在北京和上海持有辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平方米，預(yù)計5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元。

轉(zhuǎn)型告別散售

在電話會議上，潘石屹提到，公司目前擁有150億資金，凈負(fù)債率僅為20%，將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉(zhuǎn)型。

半年報顯示，截至8月13日，SOHO中國目前擁有銀河SOHO、望京SOHO等14個主要項目。其中，唯一自持的只有天安門南 （前門），即前門SOHO這一個項目，但從目前的市場反應(yīng)來看，前門SOHO表現(xiàn)欠佳。三年前，SOHO中國斥資近18億元收購北京前門大街項目，有公開數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，上述項目的租金收入僅9109萬元。

對于這一項目，潘石屹稱這是物業(yè)自持的一次試水。他表示，前門SOHO雖然看似已填滿，但基本上都是小商戶，目前通過跟商業(yè)公司合作，對租戶進(jìn)行了全新定位，已經(jīng)出現(xiàn)了越來越多的大型商戶。

潘石屹告訴記者，目前的自持打算是，針對在售的望京SOHO，其中將一棟高樓留下自持，除去上海中山廣場、SOHO天山廣場還有一些住宅地塊需要出售，其他項目也都留做自持，而對于所持有50%的外灘8-1地塊，他也明確表示絕不銷售。

究竟需要多長時間來實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，潘石屹給出的年限是5年。“五年之后，等手頭上150萬平方米的商業(yè)物業(yè)成熟之后，我們預(yù)計每年能夠收到的租金收入將超過40億元人民幣。”

被迫還是主動轉(zhuǎn)型？

SOHO中國轉(zhuǎn)型，是否是受到宏觀調(diào)控的影響？在昨日的發(fā)布會上，潘石屹并未正面回答。

“我覺得潘石屹這樣做是迷途知返。”對于潘石屹的轉(zhuǎn)型，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平認(rèn)為，他早該如此。王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時提到，散售模式的弊端在這些年逐漸暴露。“伴隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)，地價增長開始放慢，經(jīng)營回報低的軟肋也開始突出。”

第一太平戴維斯市場調(diào)研及項目開發(fā)顧問部董事王瓊表示，從目前一線城市的土地放量來看，必須要持有一部分物業(yè)才能保證完整的現(xiàn)金流。就北京、上海的商業(yè)地塊開發(fā)來看，中心城區(qū)的地方已經(jīng)幾乎沒有。

SOHO中國中報顯示，上半年純利同比下降65%至6.13億元，營業(yè)額同比下降53.8%至12.22億元，毛利同比下降61.67%至5.82億元。截至6月30日，公司擁有現(xiàn)金及銀行存款共約91.99億元，此外還有未提取貸款余額約59.72億元；集團(tuán)銀行貸款及可換股債券共計約135.74億元，凈借貸率約為20%。

對于這樣大比例的利潤下滑，公司將原因歸結(jié)為沒有可交付使用的項目。但蘭德咨詢總裁宋延慶表示，造成利潤下滑的根本原因并非結(jié)算面積的減少，而是產(chǎn)品布局及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，“SOHO中國的產(chǎn)品局部集中在北京、上海，然這兩個城市又是受到限購最嚴(yán)的城市。”

銷售額將縮減一半

此前，今年潘石屹制定的銷售目標(biāo)是230億元，而目前的轉(zhuǎn)型計劃，同時也影響了這一年度銷售任務(wù)。“之前的銷售額包括了望京SOHO將留作自持的那棟樓，以及世紀(jì)廣場。現(xiàn)在這些項目的標(biāo)志性建筑持有之后，銷售額將降到一半左右。”據(jù)潘石屹介紹，下半年拿到預(yù)售證的項目大約在70億元左右，而目前已經(jīng)銷售的在60億元，全年銷售計劃將降到120億元左右。

“對于SOHO中國來說，轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)主要是在專業(yè)這一塊，財務(wù)狀況并沒有問題。”王瓊告訴記者，目前潘石屹所面臨的調(diào)整應(yīng)該是產(chǎn)品線從銷售型向租賃型的轉(zhuǎn)變。