每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

城市價(jià)值的提升是一座城市發(fā)展的核心目標(biāo)之一，城市開(kāi)發(fā)是實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值提升的必由之路。在眾多城市改建過(guò)程中，尤其是二三線城市，都不乏品牌開(kāi)發(fā)商的身影。華潤(rùn)置地?zé)o疑是一個(gè)先行者。

截至2012年上半年，華潤(rùn)置地已進(jìn)入全國(guó)39個(gè)城市，以北京、成都等4個(gè)城市為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，三四線城市所占比例近四成。8月17日，華潤(rùn)置地2012年中期業(yè)績(jī)公布，上半年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額79.19億港元，較去年同期增長(zhǎng)2.9%；包括酒店在內(nèi)的投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到17億港元，較去年同期增長(zhǎng)38.5%。

一直致力于住宅開(kāi)發(fā)的華潤(rùn)置地再次在住宅開(kāi)發(fā)上獲得可觀收益：上半年共實(shí)現(xiàn)簽約233.14億元，與上年同期相比增長(zhǎng)76.4%。瑞信報(bào)告預(yù)計(jì)，華潤(rùn)置地2012年可超標(biāo)完成全年400億元的合約銷(xiāo)售目標(biāo)。

而華潤(rùn)置地去年一項(xiàng)“新5年計(jì)劃”顯示，公司5年后實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1000億元，年凈利潤(rùn)150億元，等于“再造一個(gè)華潤(rùn)”。這在眾多大型實(shí)力房企中，也是極其罕見(jiàn)。華潤(rùn)置地繼續(xù)深入內(nèi)地發(fā)展的雄心可見(jiàn)一斑。

深厚資本實(shí)力踐行社會(huì)責(zé)任

在宏觀調(diào)控、市場(chǎng)飽和等多重因素下，品牌房企陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市尤其是中西部地區(qū)，在二三線城市掀起一股建設(shè)風(fēng)潮。

以華潤(rùn)置地為例，早在2002年，華潤(rùn)置地選擇了成都，并將之作為拓展大西部市場(chǎng)的橋頭堡，目前已持續(xù)發(fā)展至重慶、綿陽(yáng)等城市。華潤(rùn)項(xiàng)目所到之處，無(wú)一不是區(qū)域價(jià)值提升的推動(dòng)力。

十年前的成都，僅是領(lǐng)先西部的國(guó)內(nèi)二線城市，而今它卻成為領(lǐng)跑中西部的準(zhǔn)一線城市，原本“東窮、西貴、南富和北亂”的舊格局漸行漸遠(yuǎn)，遙看迄今炙手可熱的城東價(jià)值板塊，若要找尋現(xiàn)代都市繁榮背后的拓荒者，華潤(rùn)置地更是欲繞開(kāi)而不能，它注定要為區(qū)域發(fā)展續(xù)下一段城市地產(chǎn)傳奇。

華潤(rùn)置地開(kāi)啟成都地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首站便是翡翠城。在初入成都尚未盈利之時(shí)，華潤(rùn)置地做的第一件事讓整個(gè)成都地產(chǎn)界為之耳目一新：首發(fā)東湖整改項(xiàng)目，直接斥資約1億元打造市政公園。

經(jīng)過(guò)綜合規(guī)劃整改，東湖從一個(gè)原本荒蕪的“臭水湖”，改建成為以自然生態(tài)為主，兼具有文化傳播、親水、健康、休閑、娛樂(lè)、生態(tài)教育等多功能的綜合城市公共開(kāi)放空間。一番打造，東湖公園由185畝原生湖泊，235畝生態(tài)綠地構(gòu)成，成為成都市內(nèi)目前最大的，也是唯一保持原生態(tài)景色的湖泊。背靠東湖稀缺自然景觀的翡翠城，也第一次讓成都人民意識(shí)到，城東也能有高品質(zhì)的宜居社區(qū)。成都城市建設(shè)東進(jìn)的序幕，也由此拉開(kāi)。

并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都具有如此實(shí)力，華潤(rùn)置地對(duì)于實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任的自信與執(zhí)著，來(lái)源于其雄厚的資本實(shí)力。據(jù)最新數(shù)據(jù)，2012年華潤(rùn)集團(tuán)躋身全球500強(qiáng)第233位。截至2012年上半年，華潤(rùn)置地已進(jìn)入全國(guó)39個(gè)城市。據(jù)華潤(rùn)置地官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年6月，華潤(rùn)置地總資產(chǎn)已超過(guò)1581億港元，凈資產(chǎn)超過(guò)534億港元。

深度城市運(yùn)營(yíng)樹(shù)立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿

多年來(lái)，華潤(rùn)置地留給地產(chǎn)界的印象是穩(wěn)健。每走一步，都是經(jīng)過(guò)對(duì)所在區(qū)域進(jìn)行通盤(pán)考量，也正是基于此，華潤(rùn)所到之處均引領(lǐng)著區(qū)域的整體提升。華潤(rùn)的每一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃，幾乎都是站在為區(qū)域做“五年發(fā)展規(guī)劃”的高度而進(jìn)行。業(yè)界也因此將之冠以“城市運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家”的稱(chēng)號(hào)。

華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)的成都二十四城、北京橡樹(shù)灣、武漢中央公園、蘇州平門(mén)府、上海灘花園、合肥幸福里、重慶二十四城等都是由舊城改造演變而來(lái)，而這些項(xiàng)目也因此而備受關(guān)注。

2012年5月，中國(guó)第四座萬(wàn)象城在成都開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)當(dāng)天涌入10萬(wàn)人流。成都東二環(huán)，也由此首度列入了城市的一線商業(yè)中心隊(duì)列。二十四城—萬(wàn)象城社區(qū)的陸續(xù)呈現(xiàn)與日漸成熟，令萬(wàn)年場(chǎng)板塊徹底脫胎換骨。

以萬(wàn)年場(chǎng)為代表的城東的蛻變，還要從新世紀(jì)初的成都“東調(diào)”戰(zhàn)略說(shuō)起。作為西部中心城市的成都，在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中，起著輻射周邊乃至引領(lǐng)西部的重要作用，而成都在確立向城南推進(jìn)時(shí)，若要實(shí)現(xiàn)城市格局協(xié)調(diào)發(fā)展，唯從城東老工業(yè)基地破局，“東調(diào)”戰(zhàn)略隨之浮出水面。成都“東調(diào)”戰(zhàn)略目的就是通過(guò)騰籠換鳥(niǎo)，實(shí)現(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)，改善東郊環(huán)境，提升城市形象。

華潤(rùn)置地憑借一部翡翠城的伏筆，配合政府“東調(diào)”戰(zhàn)略，繼續(xù)深入城東，率先入主萬(wàn)年場(chǎng)板塊。而且，一下手就是210萬(wàn)平方米的大體量、大手筆?？梢哉f(shuō)，如果沒(méi)有華潤(rùn)的率先落子，城東遠(yuǎn)不及如今的風(fēng)光：數(shù)十家國(guó)內(nèi)外知名開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐，高端住宅、商務(wù)商業(yè)中心集量匯聚。短短3、4年光景，二十四城—萬(wàn)象城已徹底改變了城東板塊。一個(gè)以二十四城為中心，融合了國(guó)際化城市功能的新城區(qū)正在迅速集結(jié)和成型。

獨(dú)特開(kāi)發(fā)模式實(shí)現(xiàn)區(qū)域居住品質(zhì)

生活配套建設(shè)在區(qū)域建設(shè)中的地位，可謂舉足輕重。任何區(qū)域的拓展與發(fā)展，都離不開(kāi)生活配套的同步提升。而開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)時(shí)，鮮有愿意投入資金到配套建設(shè)，更遑論整合開(kāi)發(fā)層次。而華潤(rùn)的開(kāi)發(fā)理念，早已不是基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)，而將開(kāi)發(fā)的視線放寬拓長(zhǎng)，著眼于最大化地實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值。

華潤(rùn)的生意邏輯并不難理解，它將項(xiàng)目?jī)r(jià)值與區(qū)域價(jià)值捆綁并生，利用自身產(chǎn)品的高端價(jià)值，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升整合，從而促進(jìn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的價(jià)值增長(zhǎng)。這是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)視界。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐，華潤(rùn)置地也逐漸形成了 “住宅+大配套”這一獨(dú)特的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式，將生活配套視為住宅項(xiàng)目打造的一項(xiàng)指標(biāo)。經(jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)，華潤(rùn)置地已形成八大住宅產(chǎn)品線系列：萬(wàn)象高端系列、城市高端系列、郊區(qū)高端系列、城市品質(zhì)系列、城郊品質(zhì)系列、城市改善系列、郊區(qū)改善系列、旅游度假系列。

以二十四城為例，目前在成都、重慶均有布局。成都二十四城，處于以萬(wàn)象城為核心的大型國(guó)際城市綜合體中。二十四城作為其中高端住宅部分，其周?chē)嬖谥喾N城市價(jià)值配套：3.5萬(wàn)平方米的中央公園、高達(dá)200米的超甲級(jí)寫(xiě)字樓、24.4萬(wàn)平方米的萬(wàn)象城購(gòu)物中心，還引進(jìn)了久負(fù)盛名的石室小學(xué)、金蘋(píng)果幼稚園等優(yōu)質(zhì)教育資源。華潤(rùn)決意以品質(zhì)配套為基本標(biāo)準(zhǔn)的魄力，可見(jiàn)一斑。

鎖定高端商業(yè)力促區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力

在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，不少原本專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)的實(shí)力房企紛紛調(diào)整公司戰(zhàn)略，將一部分精力投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是高端商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，以獲取持續(xù)的現(xiàn)金流。對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，品質(zhì)商業(yè)的引進(jìn)有著莫大的推動(dòng)作用。

早在2010年時(shí)，華潤(rùn)置地就曾對(duì)外界透露，預(yù)計(jì)到2015年左右，在公司資產(chǎn)的比例和盈利貢獻(xiàn)方面，商業(yè)地產(chǎn)所占比例要達(dá)到40%左右。最新出爐的中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，華潤(rùn)置地明確提出商業(yè)物業(yè)將是未來(lái)集團(tuán)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)品系列。

目前，華潤(rùn)置地在全國(guó)已擁有多個(gè)商業(yè)品牌：超甲寫(xiě)字樓“華潤(rùn)大廈”，城市級(jí)綜合體“萬(wàn)象城”、以五彩城為代表的區(qū)域商業(yè)中心和 “歡樂(lè)頌”所代表的社區(qū)商業(yè)中心。

華潤(rùn)大廈在香港、北京、上海、深圳等城市因出色的物業(yè)管理和高于周邊平均水平30%以上的租金已成為區(qū)域翹楚。2011年，北京華潤(rùn)大廈、上海時(shí)代廣場(chǎng)、深圳華潤(rùn)中心等三大物業(yè)，平均出租率均超過(guò)98%。

全球第一座華潤(rùn)大廈是1983年建于維多利亞灣的香港華潤(rùn)大廈，是當(dāng)時(shí)香港的第一高樓，之后陸續(xù)建造的華潤(rùn)大廈都是當(dāng)?shù)禺?dāng)之無(wú)愧的地標(biāo)性建筑。2002年初，北京華潤(rùn)大廈被建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”，得分居全國(guó)之首；曼谷華潤(rùn)大廈與深圳華潤(rùn)大廈吸引了眾多世界頂尖企業(yè)、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐。

去年9月亮相的成都華潤(rùn)大廈，是華潤(rùn)置地在國(guó)內(nèi)的第五個(gè)超甲級(jí)寫(xiě)字樓，目前穩(wěn)居成都第一高樓的顯赫地位。華潤(rùn)大廈與萬(wàn)象城并輔一體，面向全球500強(qiáng)企業(yè)招租，除了提升項(xiàng)目未來(lái)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和有序管理外，更會(huì)因巨型企業(yè)的大量聚集而形成城東財(cái)富的溢出效應(yīng)。

深圳萬(wàn)象城是華潤(rùn)置地萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)的第一站，目前18.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心已成為全國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心，LV、GUCCI、CARTIER、PRADA、HERMES的旗艦店位列其中。2010年、2011年，杭州、沈陽(yáng)萬(wàn)象城相繼開(kāi)業(yè)。

據(jù)最新發(fā)布的中期業(yè)績(jī)顯示，2012年上半年杭州萬(wàn)象城營(yíng)業(yè)額上漲22%，沈陽(yáng)萬(wàn)象城營(yíng)業(yè)額更飆漲1936.8%。繼5月成都開(kāi)業(yè)之后，萬(wàn)象城未來(lái)還將在南寧、合肥、重慶等多個(gè)城市陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

此外，華潤(rùn)置地商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)在于“集團(tuán)軍”作戰(zhàn)，華潤(rùn)集團(tuán)旗下的幾大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，如地產(chǎn)、燃?xì)?、電力、水泥、零售等，這對(duì)于地方政府將有著巨大的吸引力。

華潤(rùn)置地的融資能力也非同一般。據(jù)悉，華潤(rùn)置地僅2012年上半年就有6次融資行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)融資60億港元，且融資成本僅3.6%，而其他房企的融資成本多在13%~15%之間，甚至20%，這讓其他公司難以望其項(xiàng)背，也為華潤(rùn)置地進(jìn)一步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)奠定了基石。