每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 查道坤 江蘇南通攝影報(bào)道    

探源篇 南通樓市“圍城”：里面不停在建，外面不想進(jìn)來(lái)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南通調(diào)查時(shí)，站在所住酒店的樓頂看去，整個(gè)南通猶如一個(gè)大工地，施工的塔吊隨處可見(jiàn)。“現(xiàn)在南通除了主城區(qū)工地少一點(diǎn)外，開(kāi)發(fā)區(qū)和新城區(qū)到處都是工地。”南通出租車(chē)司機(jī)陳師傅說(shuō)道。

“南通樓市目前在建及庫(kù)存合計(jì)總體量應(yīng)該在1200萬(wàn)平方米以上，而這些在建項(xiàng)目大部分會(huì)在今年下半年陸續(xù)上市。”劉洋說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示，在南通，近4年土地累計(jì)成交量超過(guò)7500萬(wàn)平方米，消化時(shí)間需要近15年，隨著這些土地的大量涌入，在高供應(yīng)量之后，空置率、市場(chǎng)消化難題也隨之而來(lái)。對(duì)于南通，千萬(wàn)平方米的庫(kù)存，無(wú)疑是難以承受之重。那么，又是什么原因造成了今日的局面？

一條路擠了幾百萬(wàn)平方米新盤(pán)

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，南通本地百萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目就有8家，而在這些超級(jí)大盤(pán)中，南通本地開(kāi)發(fā)商中南建設(shè)所開(kāi)發(fā)的中南世紀(jì)城和中南世紀(jì)花城尤為引人注意。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，中南世紀(jì)城的總建筑面積為180萬(wàn)平方米，中南世紀(jì)花城的建筑面積為125.8萬(wàn)平方米。

對(duì)于這兩個(gè)大盤(pán)，不少南通市民在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，如果不是南通市政府和學(xué)校遷入的話(huà)，那里的房子估計(jì)很少有人會(huì)買(mǎi)，房?jī)r(jià)也不會(huì)賣(mài)這么高。

“中南城哪里是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，簡(jiǎn)直就是造城，現(xiàn)在新城區(qū)的中心就是中南世紀(jì)城和中南世紀(jì)花城兩個(gè)樓盤(pán)。”南通一位出租車(chē)司機(jī)說(shuō)。

在現(xiàn)場(chǎng)，記者看到數(shù)十棟高樓盤(pán)踞在南通體育中心周?chē)?，部分樓盤(pán)已有業(yè)主入住，周?chē)纳虡I(yè)配套設(shè)施如銀行和超市也都在有條不紊地配套建設(shè)中，“商品房項(xiàng)目我們都已經(jīng)銷(xiāo)售完畢了，世紀(jì)花城那邊還在銷(xiāo)售商品房項(xiàng)目，我們這邊目前在售的只有商業(yè)項(xiàng)目。”中南世紀(jì)城售樓部一位工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

據(jù)中南建設(shè)2012年半年報(bào)顯示，南通中南世紀(jì)城規(guī)劃建筑面積為180萬(wàn)平方米，截至去年6月30日銷(xiāo)售結(jié)算面積為81.8萬(wàn)平方米。中南世紀(jì)花城總規(guī)劃面積為125萬(wàn)平方米，截至去年上半年銷(xiāo)售結(jié)算面積只有29萬(wàn)平方米。

除了新城區(qū)匯集了上述兩大超級(jí)樓盤(pán)外，南通永怡路同樣匯集了大量樓盤(pán)。在永怡路現(xiàn)場(chǎng)，記者看到一棟棟高層住宅拔地而起，與周?chē)缆钒〉臉潜P(pán)形成鮮明的對(duì)比，如萬(wàn)科金域藍(lán)灣、北城一品、嘉御龍庭等項(xiàng)目，而距離永怡路不遠(yuǎn)處的華強(qiáng)城和恒生尚盛灣項(xiàng)目也較為顯眼。。

從這些樓盤(pán)的總建筑面積來(lái)看，其中恒盛尚海灣項(xiàng)目的建筑面積為69萬(wàn)平方米，華強(qiáng)城為140萬(wàn)平方米，萬(wàn)科金域藍(lán)灣為22萬(wàn)平方米，保利香檳國(guó)際為57.5萬(wàn)平方米。

“僅一條路新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)總體量就是400多萬(wàn)平方米，這不是開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，這簡(jiǎn)直就是在造城。”連日來(lái)，一直陪同記者采訪(fǎng)的南通當(dāng)?shù)匾晃煌杏浾咭踩滩蛔「袊@道。

除了永怡路之外，南通市開(kāi)發(fā)區(qū)惠仁北路兩側(cè)以及新開(kāi)北路兩側(cè)也同樣匯集著數(shù)百萬(wàn)平方米的樓盤(pán)項(xiàng)目，而新城區(qū)圍繞著中南建設(shè)中心展開(kāi)的周?chē)鷺潜P(pán)總體量同樣也達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米。

劉洋表示，“就南通現(xiàn)在的消化能力，百萬(wàn)平方米的大盤(pán)想要銷(xiāo)售完畢，難度可想而知。”“如果銷(xiāo)售不佳，開(kāi)發(fā)商資金難以回籠的話(huà)，這些超大規(guī)模的樓盤(pán)極有可能重蹈鄂爾多斯的覆轍，泡沫破裂，爛尾樓頻現(xiàn)。”

“來(lái)南通買(mǎi)房的外地人不多”

劉洋對(duì)記者說(shuō)介紹說(shuō)，南通的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在2007年之后發(fā)展起來(lái)的，“政府加大了推地速度，加上當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，自然開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目也就越來(lái)越多。”

高供應(yīng)量和高房?jī)r(jià)，與之相適應(yīng)的是不是高消化能力？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，幾乎所有接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)的南通當(dāng)?shù)厝说拇鸢付际欠穸ǖ摹?/p>

數(shù)據(jù)顯示，南通市區(qū)常住人口僅為113萬(wàn)人，全市人口（包括下轄縣區(qū)）700多萬(wàn)人。“南通本市人大都有住房，一家有好幾套的情況也不在少數(shù)。”劉洋表示。

同時(shí)，不少南通出租車(chē)司機(jī)也對(duì)記者表示，“現(xiàn)在來(lái)南通買(mǎi)房子的大部分都是周邊縣城的。”

對(duì)此，南通一家房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人宋經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“南通本地人對(duì)房源需求量不大，來(lái)南通買(mǎi)房的外地人也不多，所以整體的成交量就不高。”一位售樓部人員也告訴記者，他所在項(xiàng)目的銷(xiāo)售95%都是南通人買(mǎi)的，外地客戶(hù)很少。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月15日，南通樓市庫(kù)存量達(dá)到53225套，按近期每個(gè)月的銷(xiāo)量計(jì)算，這些庫(kù)存需要5~6年才能消化完畢。“如果依靠南通目前本地人的消化能力來(lái)計(jì)算的話(huà)，這個(gè)時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)。”劉洋表示，目前南通還有6000萬(wàn)平方米土地待開(kāi)發(fā)，“如果這些土地被開(kāi)發(fā)的話(huà)，那么南通的樓市庫(kù)存可能會(huì)更驚人。”

此外，劉洋還表示，南通樓市的現(xiàn)狀也和之前出臺(tái)的一項(xiàng)政策相關(guān)。2012年7月，南通市房管局出臺(tái)了《關(guān)于市區(qū)普通商品房相關(guān)配套規(guī)費(fèi)延緩征收的會(huì)辦意見(jiàn)》等配套文件。文件顯示，自2012年7月1日起，為使符合預(yù)售條件的商品房盡快上市銷(xiāo)售，增大商品房供應(yīng)、增大購(gòu)房市民的選擇范圍，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，各規(guī)費(fèi)征收部門(mén)對(duì)原先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，必須在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前繳交的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)和白蟻防治費(fèi)，延后改為在樓盤(pán)主體竣工后的接水環(huán)節(jié)征收；另外，商品房預(yù)售許可證發(fā)放的主管部門(mén)房管局，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金和散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金足額繳交后將先行發(fā)放預(yù)售許可證；最后，對(duì)限價(jià)商品房等惠及民生的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一律先行發(fā)證，加大保障性住房的供應(yīng)力度。

“這個(gè)政策實(shí)施后，在一定程度上放松了對(duì)項(xiàng)目的審查力度，這也是導(dǎo)致目前南通樓市供應(yīng)量達(dá)到頂峰的一個(gè)因素。”劉洋表示。

多家銀行開(kāi)發(fā)貸條件嚴(yán)格

雖然庫(kù)存壓力以及樓市所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不小，但是南通金融部門(mén)并未完全停止開(kāi)發(fā)商貸款。

1月10日，記者以一家上市房企開(kāi)發(fā)商的身份走訪(fǎng)了南通多家銀行，其中中國(guó)銀行南通分行人民路支行一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們沒(méi)有停止開(kāi)發(fā)商貸款，但是相對(duì)于以前有一些調(diào)整，“目前僅對(duì)一些資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商和一些大的上市房企提供貸款，而那些資質(zhì)一般的或者現(xiàn)金流不好的開(kāi)發(fā)商我們不會(huì)提供貸款。”

而在中國(guó)建設(shè)銀行南通一家分行，記者同樣以開(kāi)發(fā)商的名義咨詢(xún)貸款的情況，該行信貸部門(mén)一位工作人員聽(tīng)到記者所說(shuō)的公司名字之后，遲疑了一會(huì)兒說(shuō)，“一些資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商目前我們肯定會(huì)提供貸款，但是審核非常嚴(yán)格，資質(zhì)不好的開(kāi)發(fā)商在貸款方面有一些限制。”

隨后，記者向工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行詢(xún)問(wèn)時(shí)，得到了類(lèi)似的答復(fù)，“前兩年樓市行情好的時(shí)候，不少銀行負(fù)責(zé)貸款的客戶(hù)經(jīng)理在開(kāi)發(fā)商剛拿地之后，就會(huì)主動(dòng)上門(mén)詢(xún)問(wèn)是否需要貸款，有時(shí)候幾家銀行在競(jìng)爭(zhēng)同一個(gè)客戶(hù)。”南通一家銀行信貸部門(mén)的負(fù)責(zé)人李經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

南通隱現(xiàn)鄂爾多斯“魅影”？

對(duì)比被曝光樓市面臨風(fēng)險(xiǎn)的城市，不難發(fā)現(xiàn)，雖然南通的情況并沒(méi)有鄂爾多斯那么嚴(yán)重，但是鄂爾多斯的影子已經(jīng)隱隱顯現(xiàn)。

與貴陽(yáng)相比，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量約590萬(wàn)平方米，而南通在2012年10月庫(kù)存量步入了600萬(wàn)平方米的水平。上述數(shù)據(jù)說(shuō)明，作為三線(xiàn)城市的南通庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)貴陽(yáng)，而相對(duì)貴陽(yáng)的城市常住人口，南通僅有100萬(wàn)左右城市人口，無(wú)論在房?jī)r(jià)和外來(lái)人口方面，南通都無(wú)法與貴陽(yáng)相比。

“南通的大部分樓盤(pán)單價(jià)都在一萬(wàn)左右，貴陽(yáng)均價(jià)卻只有4000元上下，南通的外來(lái)人口肯定沒(méi)有作為省會(huì)城市的貴陽(yáng)多，所以南通的消化能力也肯定不如貴陽(yáng)。”江蘇房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

國(guó)內(nèi)一家地產(chǎn)研究院的張姓負(fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“從南通人口基數(shù)來(lái)看，僅依靠目前的人口消化樓市庫(kù)存顯然很困難，而作為三線(xiàn)城市的南通，對(duì)外來(lái)人口的吸引力也有限。還有一點(diǎn)就是，如果南通的房?jī)r(jià)沒(méi)有下滑，以及政府不針對(duì)目前的樓市情況作一定的政策調(diào)整的話(huà)，那么南通很有可能面臨和鄂爾多斯一樣的危機(jī)。”

專(zhuān)題：《南通樓市隱現(xiàn)“鬼城”危機(jī)》  

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報(bào)電話(huà)

北京：010-58528501 上海：021-61283003 深圳：0755-83520159 成都：028-86516389 028-86740011 無(wú)錫：15152247316 廣州：020-89660257