每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，中房信的數(shù)據(jù)顯示，上海2012年賣出總價(jià)在千萬(wàn)的高端住宅超過(guò)1500套，是歷史上的第二個(gè)成交高峰。但是開(kāi)發(fā)高端住宅的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377，HK）上海公司，卻度過(guò)了暗淡的一年。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)洋博堡雅墅項(xiàng)目在2012年1月和11月有過(guò)兩次成交，分別售出4套和1套，而真正成交的只有2套。此后不僅再無(wú)成交，而且在去年有過(guò)3次合同撤銷，占到總簽約次數(shù)的60%。

中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，盡管過(guò)去年上海高端住宅市場(chǎng)有所升溫，但是銷售阻力仍然很大，開(kāi)發(fā)商如果不能在定價(jià)和營(yíng)銷上做得更好，滯銷依然難免。

合同撤銷率偏高/

中房信監(jiān)測(cè)遠(yuǎn)洋博堡雅墅項(xiàng)目的銷售記錄顯示，去年該項(xiàng)目盡管有過(guò)5次成交記錄，但真正賣出的只有2套，分別是18棟和19棟。其中，19棟曾在去年有過(guò)合同撤銷記錄，11月份再一次訂立合同。另外，曾在2012年1月賣出的11棟和12棟，則已經(jīng)撤銷了成交記錄。

薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，按照遠(yuǎn)洋博堡雅墅的合同成交和撤銷數(shù)據(jù)，應(yīng)該在上海房地產(chǎn)行業(yè)中算是撤銷率比較高的。由于此前上海市住房保障和房屋管理局對(duì)于購(gòu)房資格有嚴(yán)格規(guī)定，如果限購(gòu)是不可能辦理網(wǎng)上交易登記的。因此，上述合同撤銷不可能是因?yàn)橘?gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房資格而產(chǎn)生的。

上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍透露，總價(jià)千萬(wàn)的高端房出現(xiàn)高撤銷率有多種原因，其中有可能是虛假成交。由于高端住宅的總價(jià)高，辦理抵押獲取貸款比例和金額都較高，有些地產(chǎn)商就會(huì)在獲取按揭貸款上動(dòng)腦筋，故意虛假擬訂成交合同，等到有真實(shí)的客戶購(gòu)買，再將合同撤銷。他同時(shí)表示，這一做法還有另一個(gè)好處，就是能夠吸引消費(fèi)者的關(guān)注。

但遠(yuǎn)洋博堡雅墅的有關(guān)宣傳負(fù)責(zé)人否認(rèn)了上述可能性。他說(shuō)，遠(yuǎn)洋博堡雅墅之所以出現(xiàn)多次合同撤銷，原因是客戶在購(gòu)買數(shù)月后，逾期付款，已構(gòu)成違約，所以公司才決定撤銷合同。至于是什么原因造成客戶逾期付款，以及客戶的身份，上述負(fù)責(zé)人均未透露。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，政策層面確實(shí)有緊縮高端住宅貸款的內(nèi)容，購(gòu)房者有可能因此無(wú)法及時(shí)辦理貸款。

然而，宋會(huì)雍則稱，去年大多數(shù)高端住宅的信貸申請(qǐng)并未遇到阻礙。在申請(qǐng)材料齊全的情況下，千萬(wàn)級(jí)貸款申請(qǐng)顯然都可以獲批。

資金回籠緩慢/

無(wú)論是什么原因造成遠(yuǎn)洋博堡雅墅的高合同撤銷率，在去年上海高端住宅市場(chǎng)迅速回暖的大背景下，上述項(xiàng)目全年實(shí)際只成交了2套，總銷售額不到8000萬(wàn)元的銷售業(yè)績(jī)，顯得十分黯淡。

根據(jù)中房信的資料，2012年總價(jià)在千萬(wàn)的高端住宅中，尚東鼎售出了94套；而價(jià)格超過(guò)2000萬(wàn)元的綠城玫瑰園售出了20余套，銷售量和銷售額都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)遠(yuǎn)洋博堡雅墅。

薛建雄稱，造成遠(yuǎn)洋博堡雅墅滯銷的一個(gè)最重要原因，在于其所在的寶山羅店區(qū)域，歷來(lái)不是上海人心目中高端物業(yè)集中的區(qū)域。區(qū)域的認(rèn)可度很重要，以三林區(qū)域?yàn)槔驗(yàn)槭啦?huì)的舉辦以及前灘等規(guī)劃的出臺(tái)，目前很受端客戶的認(rèn)可。除了尚東鼎外，去年5月上市的總價(jià)在千萬(wàn)的萬(wàn)科五玠坊成交量也高達(dá)215套。

相比之下，遠(yuǎn)洋博堡雅墅所在的寶山羅店區(qū)域，就不是一個(gè)大家能夠接受的傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)商又沒(méi)有通過(guò)一系列的宣傳，改變購(gòu)房者對(duì)羅店區(qū)域的傳統(tǒng)認(rèn)知，再加上項(xiàng)目的單價(jià)和總價(jià)都比較高，銷售乏力自然就難以避免。

遠(yuǎn)洋博堡雅墅項(xiàng)目的銷售乏力，拖累了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上海的資金回籠速度。資料顯示，遠(yuǎn)洋博堡雅墅的開(kāi)發(fā)用地，是在2010年8月，由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過(guò)旗下附屬公司以18.99億元購(gòu)入的兩幅地塊之一。和遠(yuǎn)洋博堡雅墅同時(shí)購(gòu)入的另一項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋七號(hào)，截至昨日，也僅售出9.5億元，兩個(gè)項(xiàng)目相加總銷售額僅為10.3億元左右。而和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)同一年在上海拿地的地產(chǎn)商，諸如萬(wàn)科、龍湖等早就通過(guò)銷售，迅速回籠了前期支付土地出讓金。

此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的調(diào)查顯示，在房?jī)r(jià)上漲幅度有限的大背景下，地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力更多由銷售速度決定，即使綠城、融創(chuàng)等素來(lái)開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目為主的開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越多選用高周轉(zhuǎn)策略，提升其贏利能力。類似遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的房企，未來(lái)要提升上海項(xiàng)目的回報(bào)率，仍然需要提高其銷售速度。

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