每經(jīng)網(wǎng)3月30日上海訊（記者 楊羚強）

3月30日，上海出臺地方版“國五條”細則——《關(guān)于本市貫徹〈國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知〉的實施意見》。如果以細則的嚴密程度，上海可能是此前出臺的所有“國五條”細則中內(nèi)容最為具體的。

在最新出臺的上海“國五條”實施細則中，不僅再次強調(diào)限購令和按照房屋差價20%征收個調(diào)稅，還出臺了包括土地出讓、房屋套型供應、土地增值稅稅收征管、住房按揭和開發(fā)貸款等一系列政策，甚至對房地產(chǎn)中介如果協(xié)助無購房資格的購房者偽造身份，取得購房資格如何處罰都規(guī)定明確。

在如此嚴密的規(guī)定下，上海房地產(chǎn)市場也許將迎來新一輪分化轉(zhuǎn)變。

個調(diào)稅征稅依據(jù)：購房登記價格

此前，如何計算個人所得來征收出售房屋所得一直是業(yè)界的一個疑問。細則明確，房屋原值的取得，將通過稅收征管、房屋登記等歷史信息取得，稅務部門將應用房地產(chǎn)價格評估方法征稅。

而除了個人所得稅，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注另一項內(nèi)容，則是對土地增值稅的清算管理工作。根據(jù)細則，未來的土地增值稅清算和征收工作將極為嚴格。稅務部門要進一步加強土地增值稅的征收管理，嚴格按照不同銷售價格，確定預征率，并嚴格按照有關(guān)規(guī)定，進行清算審核和稽查。

對發(fā)生違反限購政策、捂盤惜售、閑置土地和炒地、挪用信貸資金等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，各有關(guān)部門在網(wǎng)上簽約資格、土地競買、開發(fā)項目貸款、批準上市、融資等方面予以處罰和限制。

新出讓土地將規(guī)定套數(shù)和戶型

對于房企來說，最大的影響莫過于限制他們漲價的權(quán)力。嚴格執(zhí)行商品房預銷售各項制度規(guī)定，房屋管理與價格主管部門要加強配合，進一步嚴格執(zhí)行“一房一價”、明碼標價，商品住房銷售方案備案審核等規(guī)定。

對預銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發(fā)預售許可證。對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標價，“一房一價”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴厲查處。

除此外，開發(fā)商開發(fā)大戶型產(chǎn)品也將受到限制。細則規(guī)定，規(guī)劃國土資源部門要會同發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、房屋管理等部門提出商品住房項目的建設套數(shù)、套型建筑面積、設施條件、開竣工時間、住宅產(chǎn)業(yè)化等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設總套數(shù)70％以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)在符合信貸條件的前提下，優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

有業(yè)內(nèi)人士認為，如果出讓土地的面積和戶型都被明確設定，開發(fā)商可以靈活調(diào)整地空間將非常有限。開發(fā)商只能在建材的應用和售價上做文章，可以靈活調(diào)整的空間將非常有限。不過中房信分析師薛建雄認為，未來的土地出讓條件對戶型和套數(shù)的約定，有可能并不是一個確定的數(shù)字，而只是一個范圍。在這個范圍內(nèi)，開發(fā)商仍將有調(diào)整的空間。

除此外，細則還透露，房屋管理、工商等部門要聯(lián)合開展房屋中介市場的專項治理，重點查處房產(chǎn)中介機構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀人員教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料，規(guī)避限購措施，騙取購房資格的違法違規(guī)行為；對涉案房地產(chǎn)中介機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，可暫停網(wǎng)上銷售、責令停業(yè)整頓；情節(jié)嚴重的，依法吊銷營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書；涉嫌犯罪的，按照規(guī)定移送司法機關(guān)追究其刑事責任。