每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

今年1月31日高調(diào)拿下亦莊地塊時(shí)，方興地產(chǎn)應(yīng)該沒(méi)有預(yù)料到目前的煩惱。

繼從嚴(yán)征收“20%個(gè)稅”、加強(qiáng)限購(gòu)和提高二套房貸之后，4月10日，北京市住建委主任楊斌表示，將對(duì)該市新建樓盤(pán)實(shí)施限價(jià)政策，增加地塊的供應(yīng)，“新盤(pán)取得預(yù)售資格時(shí)要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤(pán)此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類(lèi)品質(zhì)商品房的價(jià)格”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，方興地產(chǎn)此前有關(guān)“針對(duì)改善和自住型需求的高端物業(yè)受‘新國(guó)五條’影響較小”的說(shuō)法，在新政面前顯得有些無(wú)力。

業(yè)內(nèi)人士指出，在京走高端路線的方興地產(chǎn)恐難逃下行軌跡，究其原因有三：一與當(dāng)前政策打壓有關(guān)，高端樓盤(pán)若此時(shí)抬頭，勢(shì)必受政策嚴(yán)密監(jiān)控。二與市場(chǎng)對(duì)高端樓盤(pán)入市設(shè)卡有關(guān)，高端樓盤(pán)必須犧牲高價(jià)來(lái)?yè)Q取上市的資格。三與市場(chǎng)接受程度有關(guān)，投資投機(jī)型、二次及以上置業(yè)者的入市正受到阻礙，剛需者對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的心理抵觸將影響整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品的定價(jià)。

亦莊地塊成本較高/

由于地處經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，亦莊住宅用地供應(yīng)極為稀缺，該地區(qū)也是眾多房企的逐鹿之地。

方興地產(chǎn)拿下的兩地塊分別為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X85R1地塊和X88R1地塊，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約29.9萬(wàn)平方米，但一共要配建8.9萬(wàn)平方米的公租房，回購(gòu)價(jià)為4000元/平方米。扣除公租房部分，房企人士認(rèn)為方興地產(chǎn)拿地樓面價(jià)超過(guò)16800元/平方米。這一樓面價(jià)比此前區(qū)域樓面價(jià)上漲51%。

有專(zhuān)業(yè)人士給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者算了一筆賬。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括土地成本、建安成本、精裝修成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷(xiāo)成本（約為售價(jià)的1%）、稅收成本（營(yíng)業(yè)稅為售價(jià)的5.56%、企業(yè)所得稅為售價(jià)的5%、還有1%~2%的土地增值稅，一般籠統(tǒng)測(cè)算為13%）、管理成本7大項(xiàng)。

這些常規(guī)成本，尚不算管理費(fèi)和人力成本，方興地產(chǎn)亦莊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本已達(dá)到每平方米8000元到10000元。換句話說(shuō)，加上拿地成本，亦莊項(xiàng)目的成本已高達(dá)每平方米24800元到268000元。

其實(shí)在2月底，亦莊區(qū)域樓盤(pán)就迎來(lái)了一波提價(jià)潮，多個(gè)樓盤(pán)通過(guò)取消貸款折扣、減少贈(zèng)送面積等方式變相漲價(jià)。而機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，在今年的第八周，北京樓市的成交主力重新回歸到五、六環(huán)之間，成交套數(shù)環(huán)比上漲，占比大幅上升，達(dá)到了全市總成交量的57.13%，而亦莊區(qū)域正好在五、六環(huán)之間。

看起來(lái)，“新國(guó)五條”出臺(tái)，并未對(duì)這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售形成影響；同時(shí)，隨著北京新南城計(jì)劃2900億元投資規(guī)劃的出爐，開(kāi)發(fā)商對(duì)亦莊區(qū)域也非?？春?。

但上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，亦莊地區(qū)眾多房企集體提價(jià)的動(dòng)機(jī)，符合房企追逐利益最大化的常理。但對(duì)于政策預(yù)計(jì)的失誤，卻改變了方興地產(chǎn)這一類(lèi)定位高端項(xiàng)目房企的命運(yùn)。新房限價(jià)令給相關(guān)企業(yè)在未來(lái)產(chǎn)品定位及戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等方面提出了新的考驗(yàn)。

北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋·天著2012年11月4日取得的預(yù)售證顯示，最高擬售均價(jià)為46228元/平方米、但最高成交均價(jià)為29884元/平方米,這在大興區(qū)域是目前可查詢到的最高價(jià)格。其余項(xiàng)目，金融街金色漫香林目前最高擬售均價(jià)為31000元/平方米、最高成交均價(jià)為27405元/平方米；中信新城目前擬售均價(jià)為23988元/平方米、成交均價(jià)為22063元/平方米；華潤(rùn)·公元九里目前擬售均價(jià)為39273元/平方米、成交均價(jià)為28168元/平方米。

市場(chǎng)人士分析，鑒于最高擬售價(jià)與最高成交價(jià)之間的差距如此之大，表明市場(chǎng)對(duì)此區(qū)域的樓盤(pán)青睞程度并不高，因此有可能面臨積壓的困境。“價(jià)格縮水狀況，與目前市場(chǎng)可接受的最高售價(jià)的心理價(jià)位有很大關(guān)系。市場(chǎng)熱度低于房企預(yù)期，將促使房企主動(dòng)降價(jià)。”

方興地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，亦莊項(xiàng)目拿地僅兩個(gè)多月，項(xiàng)目業(yè)態(tài)、成本、規(guī)劃以及后期的報(bào)價(jià)等目前暫不能確定。

以往佳績(jī)恐難再續(xù)/

實(shí)際上，方興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高價(jià)地的能力在業(yè)界有目共睹。

2009年6月30日，北京廣渠路地王誕生，方興地產(chǎn)以40.6億元的成交價(jià)殺出一條血路，成就了后來(lái)的銷(xiāo)售傳奇——金茂府。許多業(yè)內(nèi)人士表示，金茂府這個(gè)項(xiàng)目從拿地到推盤(pán)，都是成功的典范。

除了廣渠路地王外，方興地產(chǎn)在其他地區(qū)也有開(kāi)發(fā)高價(jià)地的經(jīng)驗(yàn)。

時(shí)間回到2011年4月17日。金茂府一期開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天推出3、9、10號(hào)樓共240套房源，均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，不到兩小時(shí)全部售罄。2011年9月25日，均價(jià)上調(diào)0.5萬(wàn)元/平方米的金茂府第二期開(kāi)盤(pán)，三小時(shí)銷(xiāo)售額超過(guò)15億。

一年之后，樓市政策持續(xù)收緊，金茂府再度逆市開(kāi)盤(pán)，并將本期擬售價(jià)定為5.6萬(wàn)元至5.98萬(wàn)元/平方米，較上年9月份二期開(kāi)盤(pán)提價(jià)近1萬(wàn)元/平方米。

2012年，金茂府三次開(kāi)盤(pán)，三次售罄。當(dāng)年年底金茂府以逾50億元的年度銷(xiāo)售額蟬聯(lián)北京市單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。

金茂府成功后，方興地產(chǎn)趁熱打鐵，在北京掀起了一股“金茂熱”。去年10月底，亞奧金茂悅一期開(kāi)盤(pán)半天售罄，銷(xiāo)售19億元；12月上旬，望京金茂府開(kāi)盤(pán)，同樣也是當(dāng)日售罄，銷(xiāo)售11億元。

金茂府的成功讓方興地產(chǎn)嘗到了甜頭，項(xiàng)目“低開(kāi)高走，陸續(xù)提價(jià)”也成為方興地產(chǎn)的特定銷(xiāo)售模式。

但地王項(xiàng)目，終究 “高處不勝寒”。公開(kāi)消息顯示，目前北京對(duì)于高端項(xiàng)目預(yù)售證的發(fā)放把控非常嚴(yán)，特別是對(duì)于均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目，北京市住建委已開(kāi)始分批約談。

4月10日，北京市住建委主任楊斌表示，將對(duì)該市新建樓盤(pán)實(shí)施限價(jià)政策，增加“限房?jī)r(jià)、競(jìng)價(jià)地”地塊的供應(yīng)，“新盤(pán)取得預(yù)售資格的時(shí)候要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤(pán)此前的成交價(jià)。”

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的報(bào)道稱(chēng)，3月份，亞奧金茂悅新一期取證房源因要求漲價(jià)而被住建委駁回。下半年預(yù)計(jì)推出的亞奧金茂悅?cè)?、望京金茂府三期以及廣渠金茂府樓王產(chǎn)品，或難續(xù)銷(xiāo)售神話。

高端項(xiàng)目面臨政策壓力/

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交1860套，成交面積17.32萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少34.6%、44.6%。與此同時(shí)，上周北京商品住宅成交均價(jià)為22492元/平方米，與之前一周基本持平。

上周成交量的暴跌，說(shuō)明京版“國(guó)五條”細(xì)則開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)威力。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，京版細(xì)則公布之后，4月首周由于暫停網(wǎng)簽致成交量為零，而第二周成交量也未現(xiàn)大幅波動(dòng)，從第三周開(kāi)始，政策威力開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)成交開(kāi)始銳減。

高姍指出，4月份原本是新一輪銷(xiāo)售周期中供應(yīng)量開(kāi)始逐漸爆發(fā)的階段，但由于“國(guó)五條”的出臺(tái)以及北京版細(xì)則的落地，直接打擊了項(xiàng)目入市的積極性，使得4月份破天荒成為供應(yīng)淡季，預(yù)計(jì)全月開(kāi)盤(pán)數(shù)量將維持在20個(gè)左右,相比去年同期的33個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目量有大幅減少。隨著“限漲令”之后對(duì)于項(xiàng)目取證資格的限制，將使得后續(xù)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格逐漸走穩(wěn)。

“北京調(diào)控政策最為嚴(yán)厲，從目前來(lái)看，北京樓市調(diào)控政策壓力最大的并非二手房市場(chǎng)，反而是新建住宅市場(chǎng)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，如果監(jiān)管時(shí)間超過(guò)兩個(gè)月，各家房企不僅要面臨客戶需求變化的影響，其資金壓力也將明顯加大。所以預(yù)期經(jīng)過(guò)一兩個(gè)月的市場(chǎng)博弈后，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目加快預(yù)售，短期房?jī)r(jià)零上漲的可能性大。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)檢測(cè)中心發(fā)布的《2012年北京房企商品房銷(xiāo)售金額榜》顯示，2012年銷(xiāo)售額為134億港元的方興地產(chǎn)，在北京地區(qū)的銷(xiāo)售收入便已達(dá)到人民幣68.26億元(折合85.75億港元），占到了商品房銷(xiāo)售總額的一半以上。

前不久，摩根大通在其研報(bào)中也指出，過(guò)往方興地產(chǎn)欠缺足以表現(xiàn)其執(zhí)行力的記錄，目前僅長(zhǎng)沙及北京項(xiàng)目能展現(xiàn)其快速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)策略。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，方興地產(chǎn)在亦莊以高溢價(jià)率拿地，雖切合其高端項(xiàng)目的定位，但在樓市調(diào)控趨于嚴(yán)苛的形勢(shì)下，這些項(xiàng)目面臨的政策壓力將加大。

同時(shí)，在地方政府嚴(yán)格審查高端項(xiàng)目預(yù)售證發(fā)放的情況下，方興地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式將遭受各種阻力。從市場(chǎng)來(lái)看，剛需盤(pán)在政策扶持下將擠占高端盤(pán)的市場(chǎng)份額。從政策來(lái)看，高端項(xiàng)目面臨的監(jiān)管將增加，房企被政府約談的可能性也將加大，并可能影響可售量及銷(xiāo)售回款，資金狀況或?qū)夯?ldquo;方興地產(chǎn)的困境，恰是樓市調(diào)控政策導(dǎo)向的必然。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。