每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱、沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱、沙斐 發(fā)自上海

5月21日，地產(chǎn)私募基金星浩資本副總裁黃海濱嘗試成立商業(yè)并購(gòu)基金，用于收購(gòu)星光耀基金旗下的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目培育成熟再退出。而在前些時(shí)候上海合作建房的發(fā)起人錢生輝也透露，將成立一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)基金，用于收購(gòu)臨港項(xiàng)目的商業(yè)部分。一時(shí)間，地產(chǎn)基金的自買自賣行為，成為廣受行業(yè)關(guān)注的特別現(xiàn)象，而這會(huì)不會(huì)成為欺騙投資者的龐氏騙局？

私募基金的退出難題

6月1日，修訂后的《中華人民共和國(guó)證券投資基金法》正式實(shí)施，明確了“公開募集”與“非公開募集”的界限，將私募基金作為具有金融屬性的金融產(chǎn)品納入規(guī)范范圍。而在私募基金中占據(jù)很大比例的房地產(chǎn)類產(chǎn)品，將面臨更為嚴(yán)苛的監(jiān)管。不過(guò)，近日有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)近期有望落地，而這或?qū)⒔鉀Q長(zhǎng)久以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金，尤其是部分投資商業(yè)地產(chǎn)基金退出難的問(wèn)題。

5月30日，第五屆亞太商業(yè)地產(chǎn)合作論壇在上海召開，會(huì)上多位業(yè)內(nèi)人士指出，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金，尤其是部分投資商業(yè)地產(chǎn)基金，面臨退出難的困境。

根據(jù)另類投資綜合研究咨詢機(jī)構(gòu)諾承投資的調(diào)查，人民幣房地產(chǎn)私募基金自2008年開始較多出現(xiàn)。截至2012年10月底，中國(guó)人民幣房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)擁有近百家專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，224只房地產(chǎn)私募基金，管理資金規(guī)模超過(guò)1000億元人民幣。

第一批房地產(chǎn)私募基金建銀精銳資本董事長(zhǎng)李曉東表示，目前投入在商業(yè)地產(chǎn)的投資比例極小，原因是商業(yè)地產(chǎn)很難退出。同樣，星浩資本商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理毛怡昕表示，目前商業(yè)地產(chǎn)僅有散售、整售兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)投資者的退出。

與星浩資本相似，自主開發(fā)了嘉興信遠(yuǎn)·朗庭住宅項(xiàng)目的銀海資本CEO康家東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們把主要精力花在住宅行業(yè)，是因?yàn)樽≌煽匦韵鄬?duì)更高，資金回籠快，投資者退出方便。

星浩資本、銀海資本等國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)私募基金的回報(bào)周期僅為5年，這也逼迫他們所投資的項(xiàng)目必須盡快回籠資金，這在一定程度上也加劇了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作難度。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)董事長(zhǎng)劉德?lián)P告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地產(chǎn)基金都有一定的存續(xù)期限?；鸬狡诤螅仨毾蛲顿Y人支付本金和收益。在這樣的背景下，地產(chǎn)基金很難持有需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)才能成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而只能選擇更容易變現(xiàn)的住宅項(xiàng)目。

自買自賣解決退出難題

雖然，有報(bào)道稱，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)完成了推出REITs的可行性研究和準(zhǔn)備工作，并將擇機(jī)公開發(fā)布相關(guān)規(guī)則征求意見稿。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也曾報(bào)道，海印股份公告披露，計(jì)劃設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，將以經(jīng)營(yíng)管理的15家綜合性商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)資產(chǎn)證券化方案，擬募集資金16億元，這可能是境內(nèi)首起資產(chǎn)證券化的案例。

但是要完全依賴資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)私募基金退出仍然很困難。

正略鈞策管理咨詢公司合伙人兼副總裁薛迥文說(shuō)，基金的上述做法，其實(shí)是房地產(chǎn)金融的一種成熟模式。根據(jù)他的介紹，房地產(chǎn)基金分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段是選擇風(fēng)險(xiǎn)比較大的開發(fā)階段；第二個(gè)階段是房地產(chǎn)從運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向成熟的階段；第三個(gè)階段是完全成熟至向資本市場(chǎng)募資的階段。不同階段的投資者能承受的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)收益的要求是不同的。由同一基金管理公司管理的不同基金來(lái)根據(jù)物業(yè)的不同階段進(jìn)行持有，在國(guó)外也是一種經(jīng)常運(yùn)營(yíng)的做法。

中房信資深分析師薛建雄指出，星浩目前的做法是將辦公樓和商鋪?zhàn)鲂?，盡量零售；不能零售的一些大面積商鋪和辦公室，就成立新的基金金，再運(yùn)營(yíng)三、五年成熟后整體轉(zhuǎn)讓。

星浩資本基金管理部黃先生昨日向記者證實(shí)了這一目的，只是表示上述計(jì)劃收購(gòu)星光耀基金旗下商業(yè)項(xiàng)目的基金目前尚未正式運(yùn)行。而上述收購(gòu)物業(yè)基金，并不僅僅收購(gòu)星浩資本旗下項(xiàng)目。

然而，基金的自買自賣現(xiàn)象，雖然解決了基金的退出需求，但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，也醞釀了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)承諾收購(gòu)物業(yè)的基金因?yàn)榉N種原因放棄收購(gòu)或者沒(méi)有能夠成立，投資者無(wú)疑需要承受極大的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，當(dāng)基金管理為了滿足旗下部分投資者預(yù)期的收益率，而指令另一基金以高價(jià)收購(gòu)上述基金開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，上述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑會(huì)大大增加。在這樣的背景下，私募地產(chǎn)基金的監(jiān)管有必要進(jìn)一步加強(qiáng)。