證券時(shí)報(bào)記者 鄧常青

今年是萬科（000002）成立30周年。日前，在萬科舉辦的媒體見面會(huì)上，公司總裁郁亮首次談及萬科轉(zhuǎn)型，并表示，國內(nèi)房地產(chǎn)每年巨額銷量不可持續(xù)，萬科在第4個(gè)十年一定會(huì)遇到行業(yè)天花板，未來萬科將轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。

“美國每年的住宅地產(chǎn)銷量不過40萬套，而中國則達(dá)到了1000萬套，這么大的銷量不可能持續(xù)，而且地產(chǎn)開發(fā)商也不是城鎮(zhèn)化的主角，因此萬科在第4個(gè)十年一定會(huì)遇到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的天花板。”郁亮表示。

目前萬科在國內(nèi)進(jìn)入的城市數(shù)量為60多個(gè)，僅占全國城市的十分之一。郁亮稱，萬科還可能再進(jìn)入幾個(gè)城市，但總體來說，萬科的全國布局已基本完成。

全國布局落定，剩下的便是如何在這些城市中挖掘潛力，除了繼續(xù)提升住宅市場占有率，萬科正在考慮向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。郁亮表示，萬科可做的事很多，比如能不能經(jīng)營垃圾場，萬科對(duì)綠色環(huán)保和垃圾回收有多年實(shí)踐心得；比如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)人口老齡化趨勢(shì)越來越明顯，市場空間也很大。

萬科已經(jīng)擁有40萬的住宅客戶，未來5年，其客戶數(shù)量有望達(dá)到100萬，并且這些客戶對(duì)萬科品牌都有較高的認(rèn)同度，這也是萬科未來定位城市配套服務(wù)商的重要基礎(chǔ)。

轉(zhuǎn)型城市服務(wù)商是萬科的中長期目標(biāo)，中短期目標(biāo)仍是地產(chǎn)銷售的持續(xù)增長。郁亮希望，萬科的地產(chǎn)銷售收入能達(dá)到3000億，相比2012年翻番，公司內(nèi)部也完成了打造3000億銷售的管控平臺(tái)。

萬科在美國舊金山與鐵獅門合作的項(xiàng)目于上周開工，該項(xiàng)目為舊金山近年來最大的地產(chǎn)項(xiàng)目。按萬科設(shè)想，未來海外項(xiàng)目投資比重將提升至20%。但郁亮強(qiáng)調(diào)，萬科在海外不會(huì)建唐人街，所建住宅同樣以自住為主。

商業(yè)地產(chǎn)仍然不會(huì)成為萬科轉(zhuǎn)型的備選，郁亮認(rèn)為，未來商業(yè)受網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊會(huì)比較大。

對(duì)于銀行去杠桿化如何影響房地產(chǎn)行業(yè)，郁亮表示，中國經(jīng)濟(jì)也需要擠泡沫，銀行緊縮有利于政府控制房價(jià)，作為房企，萬科對(duì)銀行一直不太放心，所以萬科非常注重手中持有足夠的現(xiàn)金；另外，萬科在今年下半年也不會(huì)特別考慮加大拿地的力度。

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