編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見(jiàn)證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無(wú)措，有過(guò)黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過(guò)所有羈絆，走到了第十三年的門前。

進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開(kāi)幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 彭飛 “我希望大家更多的關(guān)注花樣年的轉(zhuǎn)變”，在今年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年主席潘軍曾如此強(qiáng)調(diào)。如今，花樣年在向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中正逐步加速。

7月9日，花樣年在旗下彩生活品牌發(fā)布會(huì)上表示，公司已啟動(dòng)旗下彩生活服務(wù)集團(tuán)的分拆上市工作，并計(jì)劃將物業(yè)管理公司打造成為國(guó)內(nèi)最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

據(jù)了解，彩生活于2008年組建，并于2011年初完成重組，是花樣年旗下從事物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)的專業(yè)平臺(tái)。

彩生活分拆

據(jù)潘軍介紹，彩生活在2012年的管理收入為8000萬(wàn)元，增值服務(wù)收入為9000多萬(wàn)元，總的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1.83億元，實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤(rùn)4800萬(wàn)元，而2011年的稅后凈利潤(rùn)則為2800萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)超過(guò)70%。

目前，彩生活管理的項(xiàng)目已超過(guò)500個(gè)，管理服務(wù)面積超過(guò)6000萬(wàn)平方米，服務(wù)客戶超過(guò)60萬(wàn)家庭。

對(duì)于未來(lái)的規(guī)模，潘軍表示，期望到2020年，彩生活物業(yè)公司將進(jìn)入100個(gè)中國(guó)最具價(jià)值的城市，管理10億平方米，服務(wù)1000萬(wàn)個(gè)家庭，成為中國(guó)最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

或許在外界眼中，花樣年欲將物業(yè)管理公司打造為增值服務(wù)平臺(tái)的想法顯得過(guò)于簡(jiǎn)單，因?yàn)槲飿I(yè)管理一直都不是高利潤(rùn)行業(yè)，如果服務(wù)水平越高，利潤(rùn)就會(huì)越低。

不過(guò)，潘軍卻對(duì)此極有信心。其稱，目前國(guó)內(nèi)以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的物業(yè)管理公司95%都處于虧損狀態(tài)，絕大多數(shù)都是依靠母公司的補(bǔ)貼，但彩生活能持續(xù)實(shí)現(xiàn)盈利，主要是依靠增值服務(wù)。

花樣年早前也曾表示，彩生活的目標(biāo)是打造社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)，將涵蓋社區(qū)金融、商業(yè)、服務(wù)等多方面內(nèi)容，從開(kāi)發(fā)商的單一角色定位轉(zhuǎn)為一個(gè)全方位的平臺(tái)服務(wù)商。

而作為轉(zhuǎn)變的第一步，彩生活也將直接對(duì)接金融。今年6月14日，花樣年曾公告稱，建議分拆旗下主營(yíng)物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)的彩生活集團(tuán)在港交所上市，并預(yù)期在2013年底以前完成分拆。

潘軍也稱，彩生活在今年6月份以4%的股權(quán)完成了一筆4000多萬(wàn)人民幣的融資，如果按照2012年的估值，今年相對(duì)于有20多倍的市盈率，資本市場(chǎng)還是較為看好其前景的。目前公司已正式向香港聯(lián)交所提交“彩生活”分拆上市計(jì)劃，并預(yù)期在今年年底以前完成分拆。

對(duì)于分拆上市的目的，彩生活總裁唐學(xué)斌也坦言，彩生活分拆上市的主要目的為了融資，而融資將為公司兼并以及投資服務(wù)類設(shè)施提供幫助。

五年銷售過(guò)500億

雖然潘軍此前曾明確表示，花樣年將用三年時(shí)間完成從一個(gè)單純的房地產(chǎn)公司向社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)的金融控股集團(tuán)轉(zhuǎn)型，但地產(chǎn)仍將是其主營(yíng)業(yè)務(wù)。

在對(duì)未來(lái)的憧憬中，潘軍表示，希望2020年公司輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額能達(dá)到1000億元，而在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，希望五年內(nèi)能突破500億元。

但以花樣年目前的銷售規(guī)模，五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)500億的銷售額還是多少讓人有些疑問(wèn)。據(jù)花樣年7月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年其實(shí)現(xiàn)銷售額約36.7億元，僅完成全年100億元目標(biāo)的37%。

面對(duì)這一質(zhì)疑，潘軍認(rèn)為，公司今年是100億的目標(biāo)，要在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)500億也并不是什么神話，以萬(wàn)科為例，2004年剛過(guò)百億，2008年就突破了500億，而到了2010年則突破千億，這其實(shí)只需要30%的復(fù)合增長(zhǎng)率就行，花樣年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)只要按照萬(wàn)科的模式走就行。

而在具體業(yè)務(wù)布局方面，潘軍還表示，今后公司會(huì)適度調(diào)整商住配比，減少商業(yè)的比重，從而加快資金的周轉(zhuǎn)速度，近期公司所獲取的土地都是住宅類型。

其實(shí)關(guān)于商住比例的調(diào)整，花樣年曾在2010年增加了商業(yè)的比重。當(dāng)年花樣年將住宅與商業(yè)的比例從7∶3調(diào)整為5∶5，并覺(jué)得從中低端住宅市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橛筛叨俗≌吧虡I(yè)地產(chǎn)組成的業(yè)務(wù)模式。

隨后，從2012年開(kāi)始，花樣年又宣布將撤出三四線城市，將業(yè)務(wù)重點(diǎn)向一二線城市集中。

　　如今，在不到三年的時(shí)間內(nèi)，花樣年不僅提出重新調(diào)整商住比例，還要向土地成本更高的一二線城市擴(kuò)張，并在地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外大肆布局社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、小額貸款、以及養(yǎng)老、養(yǎng)生等領(lǐng)域，這對(duì)于規(guī)模還屬于中小房企的花樣年而言，轉(zhuǎn)型之路或許才剛開(kāi)始，其后將要面臨的未知風(fēng)險(xiǎn)肯定也不在少數(shù)。