國土資源部日前公布數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)、土地出讓金收入都創(chuàng)下歷史新高。在宏觀經(jīng)濟下行壓力之下，土地市場高燒不退，開發(fā)商拿地?zé)岢迸蛎洠胤秸斦鍪諟p少。面對居高的地方政府性債務(wù)，土地已成為最主要的償還手段，在此背景下，如何按住地方政府的賣地沖動，確保樓市地市穩(wěn)定？

“地王爭奪戰(zhàn)”在全國上演

48.7億元的“地王”總價，323輪報價，近10次5000萬元以上的跳價，88.5%的溢價率上半年，北京、上海、廣州、南京等城市土地市場出現(xiàn)多輪競價、高溢價等現(xiàn)象，萬科等大型房企紛紛加入，聯(lián)袂主演了一場激烈的“地王爭奪戰(zhàn)”。

國土資源部公布的上半年國土資源有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃，同比增長38.2%，大幅高于近五年同期水平。31個省份中27省推地量均高于去年同期，增幅較大的包括北京市、浙江和江西省，北京比去年同期增長267%。

雖然土地供應(yīng)量大幅增加，但還未能滿足開發(fā)商的“胃口”。北京夏家胡同地塊曾吸引了恒大、保利等14家大型房地產(chǎn)企業(yè)激烈爭搶，最終經(jīng)過26輪競拍，被以17.7億元高價摘牌。而上海更加熱鬧，一天誕生兩個“地王”：上午，保利經(jīng)過50分鐘激烈競價，刷新今年上海土地溢價率記錄；下午，萬科又以48.7億元高價，刷新上海地王總價。

遍地開花的“地王”，也讓大型房企堅定了回歸一線城市的信心。戴德梁行日前發(fā)布的研究報告顯示，上半年，北上廣等一線城市共成交土地2282萬平方米，遠超去年同期。僅僅是萬科、保利、中海、綠地、恒大等前五大房企，在半年時間內(nèi)拿地金額已經(jīng)接近800億元。

在開發(fā)商“闊氣”出手的帶動下，地價也隨之飆升。國土資源部發(fā)布的《2013年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》稱，二季度全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3226元／平方米，連續(xù)5個季度加速上漲。

地方償債壓力加大

與不斷攀高的土地成交額形成對比的是中央財政收入的低迷。最新數(shù)據(jù)顯示，上半年累計，中央財政收入同比增長1.5%，由前幾個月的下降轉(zhuǎn)為小幅增長，但仍遠低于年初預(yù)算設(shè)定的7%目標(biāo)，而且也低于地方收入兩位數(shù)的增幅。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，地方財政收入持續(xù)兩位數(shù)增長，這得益于土地市場的持續(xù)火爆及房地產(chǎn)市場交易額的大幅增加，帶動了相關(guān)稅收的增加。

國土資源部數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元，增幅達77.3%，亦創(chuàng)歷史新高，其中房地產(chǎn)用地出讓價款同比增幅超過高達90%。

除去“賣地收入”，其實地方財政收入并不樂觀。山東省財政廳數(shù)據(jù)顯示，上半年全省來自房地產(chǎn)業(yè)各項稅收總計432億元，增長56.7%，若剔除房地產(chǎn)稅收，上半年全省稅收僅增長10.3%。

國土資源部特別強調(diào)，中央及地方財政都面臨著嚴峻的考驗，部分地區(qū)的償債對土地出讓收入的依賴加大，需進一步防范土地融資過度帶來的土地管理和債務(wù)風(fēng)險。審計署發(fā)布的《36個地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示，2012年底，4個省本級、17個省會城市本級地區(qū)有55%的債務(wù)承諾以土地收入償還。

國土資源部法律中心主任孫英輝指出，從前5個月地方財政收支來看，扣除中央轉(zhuǎn)移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累了財政金融風(fēng)險。

破除財政的土地依賴是穩(wěn)定樓市防范債務(wù)風(fēng)險的前提

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著三季度土地供應(yīng)逐漸放大，以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，市場依然可能出現(xiàn)高價地，地價上升態(tài)勢不會發(fā)生根本性變化。但在地方政府性債務(wù)壓力下，土地市場仍然存在著加大推地量，抬高地價，提升土地出讓金的沖動。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，在房地產(chǎn)市場基本面剛剛回暖的市場環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”“地王”不是一件好事，有可能使調(diào)控效果大打折扣。

“持續(xù)火爆、地價不斷上漲的局面確實隱藏了不好的苗頭，影響著樓市的預(yù)期，攪亂市場穩(wěn)定。”華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國華認為，越是宏觀經(jīng)濟形勢不好時，地方政府對土地財政的依賴性越強，因為其他稅收收入減少了，要保持地方經(jīng)濟增長速度，完成各項公共投入，只有向土地伸手。

對此，國土資源部報告建議，應(yīng)把握好供地節(jié)奏，強化供前分析和供后監(jiān)管，引導(dǎo)市場理性預(yù)期。避免優(yōu)質(zhì)地塊集中進入市場，同時加強優(yōu)質(zhì)地塊的入市研判，出現(xiàn)高價地的城市應(yīng)及時公布宗地相關(guān)信息及價格影響因素分析。

王國華說，受經(jīng)濟形勢及減稅政策等影響，預(yù)計各級政府財政收入增長和債務(wù)償還，都面臨著更大的壓力，土地市場的回升態(tài)勢還在延續(xù)，范圍還在擴大。地方政府應(yīng)合理把握供地規(guī)模，優(yōu)先支持普通商品房用地需求，控制地價溢價范圍，加快保障房建設(shè)，將“穩(wěn)房價控地價”作為年度考核目標(biāo)來完成。

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