每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

2012年初，遼寧省政府將“綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)”正式更名為“遼寧東戴河新區(qū)”。新區(qū)西起遼冀交界處，東至高嶺鎮(zhèn)疏港路，北靠京沈鐵路，南臨渤海，總面積105萬(wàn)平方公里的新區(qū)，被定位為國(guó)際濱海文化旅游休閑圣地。在這個(gè)旅游休閑圣地建造的樓盤(pán)，被喻為“少數(shù)人的奢侈品”。

但這個(gè)被稱為房地產(chǎn)“奢侈品”的項(xiàng)目，賣(mài)的卻是北京、上海二手中端車(chē)的價(jià)格。單套僅10余萬(wàn)元的小戶型“公寓”旅游地產(chǎn)隨處可見(jiàn)。擁有美麗的海景資源，卻只能以極低廉的價(jià)格招徠環(huán)渤海一帶的購(gòu)房者來(lái)買(mǎi)房。而和東戴河同一海域隔海相望的韓國(guó)濟(jì)洲島上的一套公寓，最便宜的售價(jià)是400萬(wàn)元人民幣。

和東戴河一樣陷入 “叫好不叫座”窘境的，還有位于青島、煙臺(tái)、?？?、三亞、麗江、西雙版納等著名旅游風(fēng)景地區(qū)，具有旅游概念的樓盤(pán)。

旅游地產(chǎn)“叫好不叫座”？/

有涉及旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道，旅游地產(chǎn)就像牛奶、飲料等快速消費(fèi)品，價(jià)格低、快速賣(mài)，是開(kāi)發(fā)商的通常做法。

在東戴河，這種低價(jià)促銷(xiāo)的策略，被發(fā)揮到了極致。日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者訪問(wèn)了當(dāng)?shù)厮奈鍌€(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)比一個(gè)更便宜。

佳兆業(yè)東戴河的銷(xiāo)售人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱，48平方米的戶型，折后價(jià)格大約為每套31萬(wàn)元，而且還是送家具、家電的精裝修房，約合6450元/平方米。東戴河的另一樓盤(pán)“時(shí)間海”售樓處也打出 “48平方米的戶型僅售21萬(wàn)元”，約合4375元/平方米。

“海韻馨園”的售樓員表示，原來(lái)售價(jià)4048元/平方米，但目前9折在售，也就是3643元/平方米，最便宜的一套小戶型才10萬(wàn)元出頭。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，并不僅是東戴河的旅游地產(chǎn)，青島、煙臺(tái)、威海、三亞、?？?、麗江等很多有旅游地產(chǎn)概念的樓盤(pán)都以很低的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，某種程度上說(shuō)，旅游地產(chǎn)甚至成為“賤賣(mài)”的代名詞。

在海外，旅游勝地的房地產(chǎn)從來(lái)都是奢侈的代名詞。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾經(jīng)在愛(ài)琴海上的圣托里尼島上詢問(wèn)一個(gè)一二十平方米的咖啡館的價(jià)格，被導(dǎo)游告知，這樣一個(gè)商鋪的售價(jià)，比雅典的一套70平方米公寓還要貴。旅游地產(chǎn)的出租收入，可以占到雅典人月收入的一半。同樣在被美國(guó)視為滑雪度假勝地的科羅拉多州阿斯彭的房子，比美國(guó)很多大城市的房?jī)r(jià)都要貴。

中外旅游地產(chǎn)價(jià)格的懸殊差距，讓人困惑，為什么中國(guó)的旅游地產(chǎn)要被“賤賣(mài)”呢？

附加值缺失致價(jià)值低下/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“誘人”的低價(jià)背后，是不完善的商業(yè)配套。

一位東戴河當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，要吃飯、購(gòu)物的話，基本上只能去當(dāng)?shù)氐拿洗遛r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。除了配套之外，交通不便也是潛在的問(wèn)題。在佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目的售樓處附近，記者等待出租車(chē)就花了半小時(shí)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，東戴河的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，貼著旅游度假的標(biāo)簽，但并無(wú)實(shí)質(zhì)性的配套。換言之，旅游資源還沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)。由于旅游地產(chǎn)特征不明顯，導(dǎo)致“本應(yīng)最有購(gòu)買(mǎi)價(jià)值的旅游地產(chǎn)，最后被當(dāng)成垃圾一樣丟棄”。

“當(dāng)前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)行業(yè)尚未步入良性發(fā)展周期，多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)失去了旅游的真實(shí)意義。”中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮分析認(rèn)為，在規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中仍以普通的地產(chǎn)模式進(jìn)行，批量建設(shè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，待面市后便出現(xiàn)了供給過(guò)剩的現(xiàn)象，此類物業(yè)價(jià)格下降也在所難免。他稱，旅游地產(chǎn)的盈利能力還有待進(jìn)一步提升。

實(shí)際上，東戴河的旅游地產(chǎn)并非個(gè)案，目前在環(huán)渤海和山東沿海，大量房企都參與了各種形式的旅游開(kāi)發(fā)模式。“僅靠海洋及周邊的自然資源賣(mài)一些廉價(jià)的農(nóng)村特色的居住產(chǎn)品，并非真正的旅游地產(chǎn)。”創(chuàng)逸誠(chéng)品顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)王路表示并不認(rèn)同當(dāng)前東戴河的旅游地產(chǎn)模式。在他看來(lái)，這只是在有海洋資源的區(qū)域建造了一些沒(méi)有經(jīng)營(yíng)價(jià)值且缺少投資價(jià)值的住宅地產(chǎn)，這種“靠山吃山、靠海吃海”的項(xiàng)目，本身沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力，也沒(méi)有溢價(jià)能力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，東戴河所在地的諸多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)有一些離市區(qū)較遠(yuǎn)。由于拿地成本大大低于普通的住宅項(xiàng)目，因此開(kāi)發(fā)商才愿意介入。配套缺失，而就業(yè)地點(diǎn)可能又不在此類區(qū)域，容易導(dǎo)致此類物業(yè)的空置。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)東戴河地區(qū)的旅游地產(chǎn)樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)囟鄶?shù)打著 “旅游地產(chǎn)”旗號(hào)的樓盤(pán)，通常只是作為向游客提供住宿的一個(gè)場(chǎng)所。樓盤(pán)本身并不是景點(diǎn)，也沒(méi)有風(fēng)景如畫(huà)的旅游環(huán)境。

王路把這類旅游地產(chǎn)稱之為“旅游地地產(chǎn)”，并不是真正的旅游地產(chǎn)。他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)本身就應(yīng)該是一個(gè)觀光景點(diǎn)或者旅游項(xiàng)目，然后才有周邊的住宅。只有開(kāi)發(fā)真正意義上的旅游地產(chǎn)，樓盤(pán)才不可能被賤賣(mài)。

事實(shí)上，真正的旅游地產(chǎn)并非無(wú)案例可循。瑞安房地產(chǎn)在上海開(kāi)發(fā)的新天地項(xiàng)目，被很多開(kāi)發(fā)商奉為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)典。直到今天，當(dāng)境外和外地游客來(lái)上海，首選還是要去新天地參觀上海的石庫(kù)門(mén)建筑。與新天地類似，華僑城的歡樂(lè)谷也是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 “活教材”。由于歡樂(lè)谷帶來(lái)的人氣，周邊的住宅往往能賣(mài)出不低的價(jià)格。

投入決定價(jià)值/

“我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，質(zhì)量方面難以有保障。”對(duì)于東戴河面臨的困難，扈志亮建議，地方政府和地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)通力合作開(kāi)發(fā)旅游資源，契合當(dāng)?shù)氐淖匀蝗宋奶厣瑢⑽幕糜卧刈⑷氲禺a(chǎn)項(xiàng)目中，形成“旅游帶動(dòng)地產(chǎn)、以地產(chǎn)促進(jìn)旅游”。

事實(shí)上，由于我國(guó)對(duì)在4A級(jí)旅游度假風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)項(xiàng)目有嚴(yán)格的限制，現(xiàn)階段所謂的“旅游地產(chǎn)”項(xiàng)目實(shí)際都與景區(qū)有著較遠(yuǎn)的路程，大部分情況下，很難享受到區(qū)域旅游景觀的資源優(yōu)勢(shì)。在這樣的背景下，更加需要開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)休閑、度假、旅游景點(diǎn)，以提升項(xiàng)目的吸引力。

但要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商在前期必須要大量的資金投入。事實(shí)上，除了少數(shù)地產(chǎn)企業(yè)外，很少有旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意在沒(méi)有獲取足夠高的銷(xiāo)售收入前，就為旅游景區(qū)的建設(shè)投資巨額資金。

在這樣的情況下，很多開(kāi)發(fā)商還是想以住宅開(kāi)發(fā)模式，發(fā)展旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格自然不會(huì)很高。

在沒(méi)有實(shí)現(xiàn)良好銷(xiāo)售收入情況下，開(kāi)發(fā)商更加不愿意投入資金，去開(kāi)發(fā)相關(guān)配套和自然人文景觀，久而久之，形成惡性循環(huán)。項(xiàng)目對(duì)游客越來(lái)越?jīng)]有吸引力，樓盤(pán)的銷(xiāo)售也越來(lái)越乏力。

地方政府也在廉價(jià)賣(mài)出土地資源后，失去了培育旅游產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)因?yàn)槭チ艘徊糠衷煅δ芏兊明龅?/p>

對(duì)于如何改變這種狀況，程浩業(yè)認(rèn)為，首先，政府是整個(gè)城市運(yùn)營(yíng)的策劃與實(shí)施者，城市定位與功能區(qū)位定位要清晰、且發(fā)展模式可持續(xù)，切忌為短期政績(jī)盲目開(kāi)發(fā)；其次，開(kāi)發(fā)商是區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的踐行者，需要結(jié)合區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)，通過(guò)項(xiàng)目的功能規(guī)劃賦予項(xiàng)目生命力及增值空間，切忌“一錘子”買(mǎi)賣(mài)的思想；最后，政府與開(kāi)發(fā)商需要有更多的溝通與協(xié)調(diào)，共同營(yíng)造符合城市功能區(qū)要求的發(fā)展環(huán)境，不能讓購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)所謂的風(fēng)險(xiǎn)。