每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

繼新湖中寶(600208，SH)、宋都股份（600077，SH）相續(xù)試圖打開房企再融資大門后，又一家浙江資本的房地產(chǎn)企業(yè)緊跟其后。

9月6日廣宇集團（002133，SZ）公布再融資計劃，公司擬向不超過10名特定對象，發(fā)行不超過26738萬股股票，發(fā)行價格不低于3.74元/股，募集資金不超過10億元，投向浙江舟山及杭州項目，并補充流動資金。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者經(jīng)實地探訪獲悉，與新湖中寶的棚戶區(qū)改造，以及宋都股份中小套型普通剛性商品房的募集資金目標不同，廣宇集團本次再融資主要投向改善型項目。而在樓市限購政策仍未明確放松以及杭州開征房產(chǎn)稅越傳越烈等背景下，改善型需求的市場認可度或有待觀察。

值得注意的是，本周三 （9月11日），廣宇集團對公司定增案的不確定性進行了補充公告，成為首家補充提示不確定性的房企。公告稱，本次非公開發(fā)行股票可能需要通過其他相關(guān)部門的審批，是否能夠獲得核準或批準存在重大不確定性風險。

募集資金主要投向改善型項目/

按照廣宇集團本次再融資計劃，所募集資金總額不超過10億元，擬用于杭州鼎悅府和舟山臨城LKa-3-25b地塊兩個項目建設(shè)及補充流動資金，其中8億元擬投入杭州和舟山這兩個房地產(chǎn)項目。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者前往上述兩項目進行了實地探訪。

杭州鼎悅府位于杭州近郊的余杭區(qū)臨平新城，周邊包括已成形的海瀾半島住宅區(qū)，已經(jīng)正在興建的富邦商業(yè)綜合體及華鼎君臨天峯，周邊配套包括市民之家、杭州地鐵一號線臨平站以及余杭汽車南站。據(jù)售樓處相關(guān)負責人介紹，該項目定位為改善型需求，主力戶型為130平方米的躍層和170平方米的平層。

雖然該項目的土地早在2010年底和2011年初就已經(jīng)拿到，項目現(xiàn)場7幢高層已有2幢結(jié)頂，其他幾幢已經(jīng)完成主體的2/3，但該項目直到今年5月份才首次開盤。

舟山臨城LKa-3-25b地塊位于舟山市臨城新區(qū)，東至臨長路、南至翁山路，西至中灣路、北至桃灣路，東南側(cè)為舟山殘聯(lián)，該項目離主城區(qū)還有一定距離。對于該項目，廣宇集團向記者表示，市場定位為主打“剛需”的項目，產(chǎn)品均在90平方米以下，適應(yīng)當?shù)丶皣艺咝枨蟆?/p>

以此看來，廣宇集團本次再融資與同為浙江資本的新湖中寶和宋都股份兩家房企的融資目的存在差異，募資10億元就有5.5億元計劃投向杭州鼎悅府，而廣宇集團一貫的戰(zhàn)略思路為定位二、三線城市，以開發(fā)“產(chǎn)品精致、功能齊全、性價比高”的中小戶型普通住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品。

根據(jù)新湖中寶公布的再融資預(yù)案，擬定增募資約55億元，用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目。而宋都股份則擬募集資金不超過15億元，主要投向南京南郡國際花園項目與杭州東郡國際三期項目，兩個項目均為中小套型普通商品房，適應(yīng)剛性需求。

對于本次再融資，廣宇集團表示將進一步提高公司資本實力，增強公司未來發(fā)展?jié)摿?；同時，非公開發(fā)行可以加快公司項目開發(fā)和資金回籠。海通證券研報也認為，該發(fā)行一旦成行有望成為公司新增長動力，助力公司進一步發(fā)展。

廣宇集團財報顯示，截至2013年6月30日，其資產(chǎn)負債率為67.06%，資產(chǎn)負債率較高，貨幣資金由年初的10.57億元減少至6.99億元，且眾多在建項目對工程資金需求較大。為了應(yīng)付資金壓力，2012年12月18日，廣宇集團曾與當?shù)氐馁Y本大佬浙江天堂硅谷股權(quán)投資管理集團有限公司簽署 《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域進行戰(zhàn)略性合作。

值得注意的是，廣宇集團本周三發(fā)補充公告提示，公開發(fā)行股票可能需要通過其他相關(guān)部門的審批，是否能夠獲得核準或批準存在重大不確定性風險，這也是首家補充提示不確定性的房企。

定增項目毛利率低于公司中報均值/

杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鼎悅府項目分別在今年5月及7月兩次開盤，截至9月12日10時，共516套房源已售128套，銷售去化率為25%。

對此，該項目售樓處有關(guān)負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋稱，截至目前，已經(jīng)開盤的房源有80%，因為改善型購房者在購房資格認定、資金籌集方面需要時間，網(wǎng)絡(luò)成交系統(tǒng)未完全體現(xiàn)，“目前平均在售價格為13000元/平方米，客戶主要為余杭當?shù)馗纳菩唾彿空摺薄?/p>

相較于剛需項目，杭州鼎悅府項目的成交遜色不少。廣宇集團在杭州開發(fā)了一個錦潤公寓的剛需樓盤，9月8日首次開盤推出9、10號樓116套房源，戶型面積為90～128平方米，主力戶型90平方米分中間套和邊套，折后均價21000元/平方米。市場信息顯示，項目開盤2小時熱銷九成。

改善型需求較為關(guān)心房產(chǎn)稅的征收，而房產(chǎn)稅的試點擴容，或許為時不遠。房地產(chǎn)業(yè)資深人士中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向媒體透露，結(jié)合得到的消息以及市場判斷，房產(chǎn)稅今年10月底到11月初實質(zhì)性擴圍的可能性非常大。

自2011年上海、重慶進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點以來，在數(shù)次房產(chǎn)稅試點擴圍傳聞中，杭州都被推到風口浪尖，市場分析，杭州入圍的可能性比較大。

按照目前市場上最普遍的說法，杭州房產(chǎn)稅稅率將提高至5%～10%，而非原方案中的4%～8%。杭州版房產(chǎn)稅征收方案將針對增量征收房產(chǎn)稅，通過劃定免征面積的方式保護居民自住需求。同時，對居民首套住房實施免征政策，但在新購房屋計算免征面積時，計算存量住房面積，采用累進稅率。

杭州當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，提高房產(chǎn)稅稅率會增加房屋持有者的成本，將對改善型和投資性需求產(chǎn)生不小的影響，房產(chǎn)投資者會考慮將該投資渠道轉(zhuǎn)移到其他的投資方式。

杭州鼎悅府項目定位改善型，針對杭州在本輪房產(chǎn)稅擴圍內(nèi)的傳聞，公司如何評估及應(yīng)對潛在的風險？廣宇集團對此表示，房產(chǎn)稅出臺對投資需求的確有影響，但項目購房者主要是杭州外溢剛需（項目相對于同品質(zhì)杭州項目具有明顯價格優(yōu)勢），其次是首次改善需求，而這兩類購房者受房產(chǎn)稅影響十分有限，所以房產(chǎn)稅不會對項目未來銷售帶來風險。

然而值得關(guān)注的是，根據(jù)廣宇集團的再融資預(yù)案，舟山臨城LKa-3-25b地塊項目的銷售毛利率為32.4%，銷售凈利率為15.4%；杭州鼎悅府項目銷售毛利率為26.7%，銷售凈利率12.1%。這樣的回報水平遠低于廣宇集團房地產(chǎn)業(yè)的平均水平，其2013年半年報顯示，按行業(yè)分，房地產(chǎn)毛利率為36.4%，按地區(qū)分，浙江區(qū)域達到38.22%。