每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“3600、4800、6000、7200，一個(gè)季度內(nèi)上漲了一倍，同行的經(jīng)紀(jì)人證書報(bào)價(jià)上漲太瘋狂?！边@是上海一位從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書租賃業(yè)務(wù)的中介9月底在其微信上的留言。

按照上海市工商部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的管理規(guī)定，任何房屋中介機(jī)構(gòu)要開設(shè)一家新的門店，必須擁有五名以上的持證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。租賃經(jīng)紀(jì)人證書的業(yè)務(wù)因此變得格外紅火。

因此，經(jīng)紀(jì)人證書的租賃價(jià)格，往往是反映上海房地產(chǎn)中介行業(yè)的“晴雨表”。租賃價(jià)格越高，也就意味著中介業(yè)擴(kuò)張趨勢(shì)越猛。據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至今年9月，上海二手房的成交套數(shù)已經(jīng)達(dá)到24.6萬(wàn)宗，較前一年增長(zhǎng)近80%。

然而，過(guò)去幾年上海樓市的歷史顯示，每一輪中介業(yè)的擴(kuò)張，幾乎都伴隨大規(guī)模關(guān)店潮。與此同時(shí)，善于逆勢(shì)擴(kuò)張的中介企業(yè)，往往就趁關(guān)店潮發(fā)生時(shí)確立自己在行業(yè)中的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。上海中介企業(yè)似乎陷入一個(gè)怪圈中——不擴(kuò)張，就可能無(wú)法享有房地產(chǎn)牛市帶來(lái)的紅利；擴(kuò)張，則可能為公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)留下隱患。

二手房中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化

9月份，多家房屋中介公司提出了很高的目標(biāo)。老牌地產(chǎn)中介公司中原開出了其在上海的第400家門店，成為擁有門店最多的房屋中介商。近來(lái)勢(shì)頭很猛的德佑地產(chǎn)則提出，要在2018年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷售額第一名的目標(biāo)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)雖然沒(méi)有提出明確的擴(kuò)張或者銷售目標(biāo)，但也躍躍欲試。

對(duì)于中介公司而言，每多開出一家店，成本非常高昂。除了本文開頭所提到的租賃經(jīng)紀(jì)人證書的費(fèi)用外，還必須租賃店鋪、雇傭大量經(jīng)紀(jì)人、添置服裝、統(tǒng)一招牌,加起來(lái)每個(gè)月至少需要花費(fèi)二三十萬(wàn)元。

“北京、南京、廣州的房屋中介市場(chǎng)，最大的公司市場(chǎng)份額都超過(guò)了40%，而上海最大的公司只有10%?！?1世紀(jì)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪道出了上海中介行業(yè)不惜代價(jià)開店搶市場(chǎng)份額的真正原因。和這些城市相比，上海的二手房市場(chǎng)份額不夠集中，但單家中介的規(guī)模卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了北京、廣州、南京等城市。

雖然今年前9月近25萬(wàn)套的二手房交易量創(chuàng)歷史新高，但葉厚彪認(rèn)為，未來(lái)上海的二手房成交量還有繼續(xù)攀升的可能。原因不僅僅是目前的購(gòu)房人群多為自住需求，幾乎不受宏觀調(diào)控影響，也不是上海建設(shè)自貿(mào)區(qū)后會(huì)有更多的外來(lái)人口流入，還因?yàn)樯虾Ｐ路康墓?yīng)越來(lái)越稀缺，新房的購(gòu)房需求將會(huì)擠到二手房市場(chǎng)。

與此同時(shí)，上海的二手房銷售網(wǎng)絡(luò)也已經(jīng)變成新房銷售的一種渠道。不僅本地開發(fā)商會(huì)通過(guò)中介分銷樓盤，異地和境外的項(xiàng)目目前也多通過(guò)上海的房屋中介門店銷售房屋。

出于上述原因，上海幾乎成了大型房地產(chǎn)中介企業(yè)的必爭(zhēng)之地。不管是北京的鏈家、我愛(ài)我家，還是發(fā)源于香港的中原、漢宇，乃至于總部位于美國(guó)的全球最大中介公司21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)都非常看重上海市場(chǎng)。上海的中介業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入到白熱化階段。

高速擴(kuò)張存隱憂

不過(guò)，門店的高速擴(kuò)張也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)不僅來(lái)自于市場(chǎng)成交量的大幅波動(dòng)，也因?yàn)樾袠I(yè)人才儲(chǔ)備的匱乏。葉厚彪回憶，在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入上海的9年時(shí)間里，至少經(jīng)歷過(guò)兩次大的關(guān)店潮，原因都是宏觀調(diào)控政策出臺(tái)。他表示，只要有錢，中介門店擴(kuò)張不是難事，但能不能持續(xù)有效地運(yùn)營(yíng)是個(gè)問(wèn)題。

一家地產(chǎn)中介公司的高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，很多經(jīng)紀(jì)人甚至剛剛上崗只有幾個(gè)月，基本技能都沒(méi)怎么熟練，就被公司派任為新門店的店長(zhǎng)。

與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)效率欠佳，也為企業(yè)高速擴(kuò)張埋下了隱患。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，房地產(chǎn)中介行業(yè)是個(gè)“二八原則”體現(xiàn)得最為明顯的行業(yè)，即全行業(yè)80%的業(yè)績(jī)，是由20%的經(jīng)紀(jì)人完成，出單率非常低。這些因素導(dǎo)致了房屋中介業(yè)在迅速開店之后，往往會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的調(diào)整，而不得不快速關(guān)店。一些經(jīng)營(yíng)較好的房屋中介公司則往往趁市場(chǎng)不好的時(shí)候，逆勢(shì)擴(kuò)張，進(jìn)而搶占市場(chǎng)的絕對(duì)份額。