新一輪土地改革面臨膠著的局面。

十八屆三中全會后，安徽、江西多地大踏步地推行涉及宅基地、承包地等農(nóng)用地的改革。

市場預(yù)期與政策存在不少落差。可以明確的是，土改的出發(fā)點(diǎn)是為了增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，而不是為了解決城市建設(shè)用地指標(biāo)。

改革大幕已開啟，新土改、農(nóng)地確權(quán)流轉(zhuǎn)、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場建設(shè)，這些重大舉措，都使農(nóng)民擁有更大財(cái)產(chǎn)收益權(quán)的未來可期，進(jìn)而將啟動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)市場，為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級注入新動(dòng)力。

政策解讀

農(nóng)村土改撬動(dòng)百萬億市場兩部委強(qiáng)調(diào)“非解決城市建設(shè)用地”

每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京

在2013年12月24日閉幕的中央農(nóng)村工作會議上，農(nóng)村土地改革成為會議重要內(nèi)容之一。

2012年國土部公布的全國土地出讓面積和合同成交價(jià)款分別為32.28萬公頃和2.69萬億元，每畝的平均價(jià)格約55萬元。據(jù)此測算，約2.5億畝的農(nóng)村建設(shè)用地價(jià)格超過百萬億元。

農(nóng)業(yè)部部長韓長賦表示，“推進(jìn)土地制度改革的基本出發(fā)點(diǎn)是為了增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，不是為了解決城市建設(shè)的用地指標(biāo)。”無獨(dú)有偶，國土部副部長胡存智也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。

地方土改搶跑

十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場；賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

按官方界定：農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利主要包括農(nóng)民的土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。一直以來，這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利真正給農(nóng)民帶來的收益很小。以農(nóng)村建設(shè)用地為例，我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地約2.5億畝，農(nóng)村的非農(nóng)建設(shè)用地雖也有2.5億畝，但給農(nóng)民帶來的財(cái)產(chǎn)收益卻極少。

中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長鄭風(fēng)田表示：“農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到各種限制，如果賦予更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，激活農(nóng)村一直處于沉睡狀態(tài)的巨量資產(chǎn)，將帶來無窮的發(fā)展力量?！?/p>

十八屆三中全會剛剛閉幕不久，安徽省就出臺了《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》，意見指出，將建立多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場；允許集體建設(shè)用地通過出讓、租賃、作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等。

與市場預(yù)期有落差

市場的預(yù)期與實(shí)際的政策解讀總會有不小的落差。大幕開啟農(nóng)村的集體土改，在2013年12月迎來官方的持續(xù)定調(diào)。

標(biāo)志性事件是在2013年12月5日，中農(nóng)辦主任陳錫文在接受《人民日報(bào)》專訪時(shí)表示，“農(nóng)村集體建設(shè)用地可以入市”是對中央文件的誤讀。陳錫文表示，土地制度改革三條不能突破的底線：第一，不能改變土地所有制，就是農(nóng)民集體所有；第二，不能改變土地的用途，農(nóng)地必須農(nóng)用；第三，不管怎么改，都不能損害農(nóng)民的基本權(quán)益。

2013年12月11日，國土資源部黨組成員、副部長胡存智再度明確，農(nóng)村宅基地制度改革的方向是進(jìn)一步擴(kuò)大權(quán)能，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而不是指宅基地可以自由買賣。

其后不久，農(nóng)業(yè)部部長韓長賦也表達(dá)了同樣的意思，“推進(jìn)土地制度改革的基本出發(fā)點(diǎn)是為了增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，不是為了解決城市建設(shè)的用地指標(biāo)，不是讓城市居民到農(nóng)村購買宅基地蓋房子，也不是鼓勵(lì)工商資本到農(nóng)村去圈地?！?/p>

事實(shí)上，《決定》提到，“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股”有一個(gè)前提條件是“符合規(guī)劃和用途管制”，而農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。

陳錫文說，只有屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，才可以進(jìn)入城市的建設(shè)用地市場，享受和國有土地同等權(quán)利。

金融工具

流轉(zhuǎn)信托闖入新土改 面臨收益和融資兩難題

每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京

近日，中信信托有限責(zé)任公司與德國拜耳集團(tuán)就土地流轉(zhuǎn)下現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新與發(fā)展正式簽署合作備忘錄，成為首例外資介入中國土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

土地流轉(zhuǎn)并不是新鮮事，除了傳統(tǒng)的工商資本，新來的外資，更令人關(guān)注的是 “土地流轉(zhuǎn)信托?！薄睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2013年10月10日，中信信托發(fā)布公告，中國首只農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃已正式成立，目標(biāo)土地是安徽省宿州市埇橋區(qū)的土地，首期產(chǎn)品涉及的流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)5400畝。計(jì)劃的信托期限為12年。

作為國內(nèi)首只土地流轉(zhuǎn)信托，中信信托與其土地流轉(zhuǎn)信托的理念也受到關(guān)注。中信信托稱，信托為土地流轉(zhuǎn)提供了一個(gè)理論合理且實(shí)際可操作的途徑，有效解決土地流轉(zhuǎn)中的實(shí)際問題。

農(nóng)業(yè)出現(xiàn)信托身影

所謂土地流轉(zhuǎn)信托，指以農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶個(gè)人將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，集中委托給信托公司經(jīng)營管理，從而定期獲得信托收益。

中信信托董事長蒲堅(jiān)在接受采訪時(shí)稱，信托參與土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民既不失去土地，又能持續(xù)從土地中獲益，土地實(shí)現(xiàn)有效流通。中信信托決定將土地增值收益70%分給農(nóng)民。

由于信托公司無法直接參與農(nóng)業(yè)經(jīng)營，必須將受托的流轉(zhuǎn)土地租出去以獲得地租收益。中信信托將歸集后的全部土地出租給了安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司，由安徽帝元作為服務(wù)商，負(fù)責(zé)對流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)整理、招商招租等。

在安徽信托計(jì)劃后，2013年12月13日，中信信托又與山東濰坊青州市政府簽訂了山東土地流轉(zhuǎn)信托第一單，第一期涉及1850畝。

中信信托副總經(jīng)理包學(xué)勤介紹，該項(xiàng)目經(jīng)營的產(chǎn)品主要以蔬菜大棚和蔬菜育苗為主，因?yàn)楫?dāng)?shù)厣a(chǎn)經(jīng)營比較成熟，而且經(jīng)濟(jì)效益非常好，通過信托結(jié)構(gòu)的嫁接后，他們會更加容易獲得金融支持，包括銀行的貸款。

但無論是已經(jīng)有產(chǎn)品推出的中信信托、北京信托，還是其他信托公司，大家思考的問題是：土地流轉(zhuǎn)信托如何才能賺錢，這也是諸多信托公司只是觀望而不出手的真實(shí)原因。

中信信托的兩難

對于中信信托來說，物色投資人是當(dāng)務(wù)之急。此前，中信信托一位內(nèi)部知情人士曾透露，中信的土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目，有意向國內(nèi)大型保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金等長期有耐心的資本展開募資。不過，最新披露的事實(shí)是，中信信托的宿州土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃到目前為止還未引入相關(guān)資金。

中信信托董事長蒲堅(jiān)曾闡述稱：“流轉(zhuǎn)不能使土地產(chǎn)生新的用途，不能讓農(nóng)民失去土地，流轉(zhuǎn)集中后的土地要取得持續(xù)的規(guī)模化的效應(yīng)，還要使規(guī)?；?yīng)跟現(xiàn)代科技相結(jié)合?！痹谥行判磐锌磥?，信托的引入，能夠注入更多的金融資本。

國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊在財(cái)經(jīng)論壇表示：“我們的政策的發(fā)展軟肋就是農(nóng)村金融改革滯后。此次十八屆三中全會提出農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押，但銀行家愿意還是不愿意接受農(nóng)民拿著一畝三分地來抵押貸款是個(gè)問題，我們周邊國家很多土地都是私有的，真正拿土地抵押貸款解決融資難也不太容易?！?/p>

企業(yè)策略

資本下鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)：企業(yè)將遭遇“五道檻”

每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京

對于決策者而言，需要在農(nóng)民利益和企業(yè)效益方面尋找一個(gè)平衡，更為關(guān)鍵的是，需要探尋一條資本服務(wù)于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的道路。

十八屆三中全會通過的《決定》既有“農(nóng)村集體建設(shè)用地”的部分，也涉及到農(nóng)村承包地，對于后者的表述為 “穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變”，“在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。”

事實(shí)上，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)為農(nóng)村自發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，自上世紀(jì)80年代起，因?yàn)榇罅哭r(nóng)民轉(zhuǎn)向第二、第三產(chǎn)業(yè)，主要是將耕地轉(zhuǎn)給親友，這是一種自發(fā)自愿且基本公平的交易。

目前，中央對工商資本涉農(nóng)的態(tài)度是有保有壓，既要鼓勵(lì)和引導(dǎo)城市工商資本到農(nóng)村發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的種養(yǎng)業(yè)，同時(shí)要防止資本下鄉(xiāng)進(jìn)行非農(nóng)化生產(chǎn)，比如開發(fā)房地產(chǎn)等。

這次《決定》除了重申“鼓勵(lì)和引導(dǎo)工商資本”外，還希望“工商資本向農(nóng)業(yè)輸入現(xiàn)代生產(chǎn)要素和經(jīng)營模式。”決策層希望看到的是：現(xiàn)代工商業(yè)能夠?yàn)檗r(nóng)業(yè)注入更優(yōu)的生產(chǎn)要素、更先進(jìn)的經(jīng)營模式改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，而非工商資本到農(nóng)村來兼并土地開發(fā)房地產(chǎn)，造成農(nóng)民失地的現(xiàn)象。

作為最早農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策制定者之一，中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院院長溫鐵軍就表示：“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的收益受資本主導(dǎo)流出了，價(jià)格波動(dòng)和自然風(fēng)險(xiǎn)疊加的代價(jià)，卻大部分留給了農(nóng)民。”

另一方面，企業(yè)到農(nóng)村的第一要義是為了利潤，農(nóng)業(yè)投資的效益自然為他們看中。但近年來，跨界經(jīng)營農(nóng)業(yè)的工商資本不少，失敗案例也常見。比如，網(wǎng)易五年前曾高調(diào)宣布投身特色養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)，但如今網(wǎng)易官方給出的成績僅為“養(yǎng)殖了400多頭豬”。

這也就是說，在做農(nóng)業(yè)方面，企業(yè)有時(shí)未必比農(nóng)民高明多少。國研中心副主任韓俊在央視財(cái)經(jīng)論壇透露，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)后，種稻米的只占1%，他認(rèn)為企業(yè)不能跟農(nóng)民競爭種糧食，“企業(yè)如果租農(nóng)民的土地種糧食，一畝地東北租金800塊錢，中部地區(qū)1000塊錢，沿海1500塊錢，企業(yè)就算再有本事，租農(nóng)地種糧食也賺不到錢?！?/p>

由于中國糧食價(jià)格過低，如果企業(yè)種糧，加上人工成本等因素，種糧的利潤還不夠償還貸款的利息，而農(nóng)民的優(yōu)勢在于其不計(jì)報(bào)酬的人力成本。

中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長張利庠將企業(yè)務(wù)農(nóng)歸結(jié)為“五道檻”，三高就是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高技術(shù)，一低就是低利潤，一長就是回報(bào)的周期長，而投資講究“高、快、強(qiáng)”。

從投資收益角度講，企業(yè)對自己的投資領(lǐng)域必須有清晰的規(guī)劃。而從決策者來看，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)要破局，企業(yè)和農(nóng)民要各自找準(zhǔn)自己的定位。工商資本到農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè)，不是要替代農(nóng)民，也并非農(nóng)業(yè)的每個(gè)領(lǐng)域每個(gè)環(huán)節(jié)都適合工商資本進(jìn)入。