“兩會”前夕，杭州、常州的個別樓盤扇動降價的翅膀，在資本市場引發(fā)一場風(fēng)暴，不少悲觀人士甚至喊出了樓市“崩盤”的聲音。隨著美國逐步退出QE，熱錢撤離中國將導(dǎo)致流動性降低，人民幣將不再繼續(xù)升值……一時間各種唱空的觀點甚囂塵上。

樓市的“黃金十年”結(jié)束了？今年的房地產(chǎn)市場會怎樣走？房價、地價的趨勢如何？開發(fā)商如何轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式應(yīng)對挑戰(zhàn)？今年“兩會”對資金流動性和房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策的表態(tài)，也將為今年樓市格局定調(diào)。

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旭輝集團(tuán)總裁林峰：年中會有一波土地價格回調(diào)

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

和歷年一樣，房價和地價仍將是今年“兩會”的熱點議題。

2月底，杭州、常州的個別樓盤降價，并導(dǎo)致A股、H股市場地產(chǎn)股大跌，這顯示出投資者對房價過高的擔(dān)憂。

今年的房地產(chǎn)市場會怎樣波動？對此，旭輝集團(tuán)總裁林峰對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地價格有望出現(xiàn)一波回落，有望在今年年中出現(xiàn)一個購買土地的最佳時機。

不同城市房價將分化

“2014年房地產(chǎn)的外部形勢并不樂觀，但我們已做好了應(yīng)對困難的準(zhǔn)備。”旭輝集團(tuán)總裁林峰對2014年樓市進(jìn)行了預(yù)判。

林峰對此進(jìn)一步解釋，“不樂觀”并不意味著“悲觀”，而是基于和去年相對較好的樓市對比得出的結(jié)論。謹(jǐn)慎對待市場，因為不同城市和區(qū)域板塊存在分化，這是一個中性的市場。“量減少，價微調(diào)和城市分化。”這是林峰對今年房地產(chǎn)市場的一個基本判斷。

他認(rèn)為，今年的交易量不會高過去年，可能會回落到2012年左右的一個水平。由于交易量下降，房價繼續(xù)上漲就會出現(xiàn)壓力，不會大幅上漲，但也沒辦法大幅下調(diào)，將是微漲、微跌或者持平的趨勢。但不同城市的情況是不同的，甚至同一城市的不同板塊價格也會出現(xiàn)分化。

今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會出現(xiàn)分化，各個城市會針對不同市場的情況出臺政策。從目前的政策面來看，由于房價上漲阻力很大，短期內(nèi)還不會出臺更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

房價難以大幅上漲的另一面，是給房企從土地市場獲取可觀收益帶來機會。

林峰說，每一輪的樓市調(diào)控之后土地市場都會出現(xiàn)一波抄底的機會。比如2012年下半年，土地市場就曾出現(xiàn)過一波很好的機會。當(dāng)時拿地的企業(yè)，利潤都相當(dāng)可觀。今年年中，市場也可能出現(xiàn)這樣一波拿地機會。旭輝因此正在儲備糧草，準(zhǔn)備在這個窗口期抓住機會，以較低的價格獲取一批高質(zhì)量的土地。

旭輝今年關(guān)注長三角沿線的一些城市，以及一些需求比較旺盛的城市，比如說鄭州、南京。據(jù)透露，旭輝今年購買土地的支付金額不低于110億。

林峰說，未來十年，樓市雖然不再是“黃金十年”，但也并不意味著下滑，未來十年應(yīng)該是“白銀十年”。在這十年里，總量是上升的，但增幅是下降的。馬太效應(yīng)比過去十年要明顯，因此規(guī)模房企仍將保持更快增長，并不會有瓶頸存在。作為旭輝來說，也將專心做好地產(chǎn)主業(yè)，不會分散到其他行業(yè)中。

會更多通過境外融資

今年旭輝會進(jìn)一步加大在資本市場的融資，在境內(nèi)外市場融資的比例基本做到一比一，一年內(nèi)到期的短期貸款原則上控制在30%以內(nèi)。

今年初，旭輝已經(jīng)有兩筆融資，一筆是兩億美元的五年期債，還有一筆是三億美元的銀行貸款。境外融資的優(yōu)勢在于，沒有層層審批。相比之下，目前旭輝在境內(nèi)的長期貸款基本上是以項目開發(fā)貸為主的，長期負(fù)債成本也就是百分之六點幾到百分之七點幾。

由于房價難有大幅上漲，業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)2013年的利潤率會出現(xiàn)下滑。林峰對此早有判斷，他表示，旭輝已經(jīng)不是用行業(yè)的最高利潤率去做了，目前剛需產(chǎn)品只能做到12%的回報率。

這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)今年整體利潤率無法提升，但要提升的辦法只有一個，就是提高利潤率相對較高的其他類型產(chǎn)品比重。

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萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林：適度偏緊的資金面將成常態(tài)

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在全國“兩會”來臨之前，風(fēng)聲鶴唳的房地產(chǎn)市場再次成為全民關(guān)注的焦點。

“兩會”對資金流動性和房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策的表態(tài)，也將為今年樓市格局定調(diào)。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林日前在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，去年美國收緊流動性、國內(nèi)流動性也受到控制，今年1月～2月資金面偏緊，某些地方因此出現(xiàn)房價下跌、交易量受挫的現(xiàn)象，但這并不意味著樓市走到拐點。“這種‘適度略緊’的局面，至少將持續(xù)五年。”王健林說道。

資金面將持續(xù)偏緊

伴隨著杭州個別樓盤價格跳水，目前包括常州、無錫等地的樓盤也出現(xiàn)了降價的跡象，這樣的連鎖反應(yīng)究竟會擴散到哪些城市？中國房地產(chǎn)市場是否走到了十字路口，拐點何時會來？

“某些地方出現(xiàn)房價下跌、交易量受挫，并不意味著樓市走到了拐點。”在王健林看來，個別城市降價與目前的資金面趨緊有關(guān)。“在去年美國流動性收緊、國內(nèi)流動性也受到控制的客觀背景下，今年1月～2月的資金偏緊。”

這些降價的樓盤究竟是中國房地產(chǎn)市場拐點的引爆點，還是一次假摔？

“不能說是拐點，也不能說假摔，成交量萎縮、價格下降都不是全國的情況，目前只是個別樓盤出現(xiàn)降價，即便是在房地產(chǎn)市場最好的2009年、2010年，或者再往前的2004年、2005年，房地產(chǎn)依然死了很多樓盤。這個行業(yè)本身就是高風(fēng)險行業(yè)，并非是說進(jìn)來就可以賺錢。”在王健林看來，局部的事件并不能對整個中國房地產(chǎn)行業(yè)做出判斷。

對于真正意義上的拐點，王健林提到了兩個衡量指標(biāo)：還需交易量的下降再持續(xù)最短半年，或者一年，此外便是價格的下跌。“目前全國公布的一月份的數(shù)據(jù)，70個大中城市還有60多個城市依然上漲，因此拐點論就不能成立。但可以看到，今年的市場肯定不如2013年火。”

房地產(chǎn)市場的降溫與日趨收緊的金融市場不無關(guān)系，“當(dāng)然不會太緊，去年GDP已經(jīng)滑到了7.7%，今年我判斷可能還要低于去年。”但王健林同樣表示，目前中國還處于靠投資和出口拉動經(jīng)濟(jì)的大背景，資金面也因此不會收得過緊，“適度略緊的局面我估計會成為今后的常態(tài)，至少是五年內(nèi)的常態(tài)。”

全新的電商商業(yè)模式

雖然對“崩盤論”強烈反對，但對樓市有著理性思考的王健林同樣指出，房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的“保質(zhì)期”也不過還有八到十年。

從目前萬達(dá)的發(fā)展脈絡(luò)不難發(fā)現(xiàn)，全國范圍內(nèi)布局的萬達(dá)旅游城是其發(fā)展的又一主線，而這樣的產(chǎn)品雖然賦予了很多“文化產(chǎn)業(yè)”的內(nèi)容，但背后的支撐依然是靠傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合。“說實話，做文化旅游我不是很想和地產(chǎn)結(jié)合在一起，這是不得已為之的做法。”

的確，正因為看到了房地產(chǎn)行業(yè)的天花板，在萬達(dá)的布局中早已在發(fā)掘更多的“可能性”。從文化旅游項目的發(fā)力到O2O（OnlinetoOffline）的電商模式，王健林都在尋找地產(chǎn)之后，下一個時代所需要的“砝碼”。

在與馬云“對賭”后，萬達(dá)關(guān)于電商的動作更是備受關(guān)注，在采訪中，對于萬達(dá)未來電商的發(fā)展計劃，不難發(fā)現(xiàn)，王健林已經(jīng)找到了他的答案。據(jù)其透露，在跟馬云“打賭”之前，萬達(dá)就已開始招兵買馬做電商研究，最終的思路是做“大數(shù)據(jù)”、大會員體系，即發(fā)展會員，盡可能多地將客流量轉(zhuǎn)化成會員，把會員消費的次數(shù)、額度、喜好等建立和掌握起來，對會員消費行為作出精確分析。

“萬達(dá)的電商，將會是全新的商業(yè)模式。”王健林提出的目標(biāo)是，萬達(dá)力爭3年、最多5年做到超過1億會員。“現(xiàn)在正在談，但不能說得太明白?？隙〞且匀f達(dá)為主，還會有一個有經(jīng)驗的行業(yè)兄弟幫忙一起。”但王健林明確，萬達(dá)或在今年底或明年初正式對外宣布電商的商業(yè)模式。

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新城控股副總裁歐陽捷：多元土地出讓渠道有助降房價

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

去年初以來，“北、上、廣、深”等一線城市土地價格不斷飆升，開發(fā)商瘋狂拿地，房價也因此水漲船高。當(dāng)前的市場該如何平抑地價，讓更多的購房者圓居者有其屋的夢想？

新城控股高級副總裁歐陽捷提出建議：土地供應(yīng)主體市場化，土地供應(yīng)信息透明化，土地供應(yīng)渠道多樣化；允許城市企業(yè)現(xiàn)有土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地供應(yīng)到土地市場，實現(xiàn)在政府規(guī)劃和用途管理下的土地公平自由交易，加強土地供應(yīng)信息的公開透明，抑制開發(fā)商盲目搶地推高地價。

分流人口減輕房價壓力

去年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩極分化的跡象：一、二線城市土地價格和房價出現(xiàn)大幅上漲，三、四線城市大面積樓盤空置，不時出現(xiàn)“崩盤”、“鬼城”的新聞。

歐陽捷認(rèn)為，造成上述現(xiàn)象的根本原因還在于城市人口分布的不平衡。一方面，大量的人口涌入一流城市；另一方面，部分三、四線城市因為缺少人口導(dǎo)入而出現(xiàn)大面積的空置。如果中小城市能主動吸引人口，在很大程度上可以減輕特大城市的壓力，也促進(jìn)自身城市的發(fā)展。一些優(yōu)質(zhì)的公共資源應(yīng)該向三、四線城市傾斜，中央可以通過財政轉(zhuǎn)移支付，支持中小城市的建設(shè)，使他們能吸引到更多的產(chǎn)業(yè)和人口流入。

大城市和特大城市要解決房價和城市病，可以讓一些如造船、鋼鐵等高聚集人口的產(chǎn)業(yè)逐漸退出，以緩解一線城市的人口壓力。此外，隨著城市規(guī)模的越做越大，勢必會面臨土地級差的效應(yīng)，推高市中心土地的價格，也會推動周邊房價的梯次增長，因此控制人口增長和向中小城市轉(zhuǎn)移人口是非常必要的。

除了解決人口分布的不平衡，另一個平抑房價的關(guān)鍵是使土地來源多元化，及早開放城市企業(yè)土地和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，顯然有利于實現(xiàn)土地來源的多樣化。當(dāng)土地供應(yīng)出現(xiàn)競爭之后，地價會因為競爭而得到平抑。

與此同時，供地信息的透明也有利于土地價格的平穩(wěn)。由于供地信息的不透明，開發(fā)商會因為恐慌和誤判而瘋搶土地，造成土地價格的瘋漲。如果讓開發(fā)商和社會對供地信息有清晰了解，那么土地價格的大幅暴漲發(fā)生的可能性就會減少，一定程度上有利于地價的平穩(wěn)。

判斷：行業(yè)整體不缺錢

此前，興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)類貸款引起資本市場的極大恐慌，但歐陽捷判斷，行業(yè)整體資金面應(yīng)該不會有太大問題。

目前M2的增長應(yīng)該還是比較平穩(wěn)的，雖沒有再大幅增加，但增加的幅度應(yīng)該也不低，從這個角度來看，國內(nèi)應(yīng)該是不缺錢的。整個房地產(chǎn)市場供求的格局沒有變，還是比較平穩(wěn)的。

另外，去年國內(nèi)進(jìn)出口是增長的，隨著歐美經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，整個經(jīng)濟(jì)形勢也會比較平穩(wěn)，進(jìn)出口還是會增長的，國內(nèi)的外匯順差也會逐漸增加，反過來也會刺激流動性的增加，抵消QE退出對流動性的影響。

從上述幾個方面來看，整個金融環(huán)境是平穩(wěn)的。

歐陽捷認(rèn)為，還是銀行資金錯配和互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起導(dǎo)致流動性偏緊，不存在金融業(yè)對整個房地產(chǎn)業(yè)的不看好。

前期的地產(chǎn)股之所以出現(xiàn)大跌，是因為投資者擔(dān)心新的調(diào)控政策會在“兩會”前后出臺。雖然整體資金面不會有太大問題，但歐陽捷認(rèn)為，不排除小企業(yè)日子難過。

他表示，今年也會是一個收購房地產(chǎn)項目公司的好機會。

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記者觀察

房企利潤下降不代表房價會跌

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

在過去的十二年里，開發(fā)商們從來沒有像今天這樣悲觀。

他們的悲觀并不是因為他們贊同外界的看法——認(rèn)為房價即將崩盤，也不是因為他們覺得今年的利潤率會比去年低，而是他們開始同意房地產(chǎn)大規(guī)模造房時代將在五到十年后結(jié)束，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的真正黃金期的終結(jié)。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率開始大幅收縮時，房價會不會大幅下跌？過去五年的例子已經(jīng)很清楚地讓很多人知道，這種可能性幾乎不存在。事實上，從2011年開始，房地產(chǎn)行業(yè)就終結(jié)了暴利行業(yè)，行業(yè)平均凈利潤開始以每年一個百分點的幅度往下降。中國房地產(chǎn)協(xié)會和蘭德咨詢機構(gòu)共同發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書2013》預(yù)計，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率將跌至10%以內(nèi)。但房地產(chǎn)價格卻并沒有因為開發(fā)利潤的不斷下滑而出現(xiàn)下降，尤其是在一、二線城市，去年房價漲幅相當(dāng)可觀。

這不僅僅是像華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強說的，是因為土地供應(yīng)的壟斷造成地價的上漲，進(jìn)而造成房價的暴漲，也有城市布局的原因。當(dāng)大量人口流入一線城市后，一線城市因為沒有足夠的房屋承載這些涌入的人口，也促成了房價的快速上升。于此同時，很多三、四線城市，則由于土地的大量供給，出現(xiàn)了大量的“鬼城”、“空城”。要根本性地解決房價問題，平衡特大城市、大城市和中小城市的人口承載，無疑是最好的辦法。事實上，全世界很多的特大城市都經(jīng)歷過郊區(qū)化的過程，這也幾乎是城鎮(zhèn)化的必經(jīng)階段。

2月26日，習(xí)近平總書記在北京主持召開座談會，專題聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報時強調(diào)，努力實現(xiàn)京津冀一體化發(fā)展，自覺打破自家“一畝三分地”的思維定式，抱成團(tuán)朝著頂層設(shè)計的目標(biāo)一起做，并提出包括著力調(diào)整優(yōu)化城市布局和空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市分工協(xié)作，提高城市群一體化水平，提高其綜合承載能力和內(nèi)涵發(fā)展水平在內(nèi)的七點要求，顯然為減輕特大城市的承載和房價上漲壓力提供了新的思路。

以特大城市為核心的城市群協(xié)同發(fā)展，也許將是未來解決“北、上、廣、深”等特大城市房價居高不下的最好辦法。借助上述方式，特大城市的人口承載壓力得以減輕，中小城市則迅速實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口吸引。