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每經記者 尚希 發(fā)自北京

“商業(yè)地產發(fā)展的核心是要尋找到被市場和資本市場認可的盈利模式?！鄙虡I(yè)地產全程服務商RET睿意德高級董事王玉珂在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前國內大多數(shù)商業(yè)模式都還處于探索階段。

中國新城市開發(fā)等房地產公司的招股情況不理想，顯然和內地商業(yè)地產商普遍沒有找到成熟的盈利模式有關。

通過移動互聯(lián)網聚焦目標客群

住宅市場頻頻遭遇政策調控以來，商業(yè)地產一直被視為避風港。轉型商業(yè)地產也成為近幾年來行業(yè)中最熱門的話題。作為地產一哥，萬科無疑是最具有危機感的企業(yè)。

2013年以來，北京萬科在萬科商用的新業(yè)務層面不斷探索，從 “蓋有人住的好房子”轉型到“蓋有人用的好房子”，業(yè)務也已拓展至購物中心、社區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店、養(yǎng)老服務等城市綜合配套服務領域。

今年以來，萬科則先后聯(lián)手百度、雅詩閣、途家網，對商用物業(yè)進行新的嘗試。

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，萬科集團副總裁毛大慶表示，與雅詩閣合作意味著萬科在北京真正開始了服務公寓的業(yè)務，據(jù)其介紹，雙方在蘇州、無錫、北京大興和順義的4個項目共涉及700套公寓。

此外，萬科位于北戴河的某項目將首次嘗試互聯(lián)網思維模式，通過途家網為項目業(yè)主提供后期的增值服務。

借助互聯(lián)網是目前被眾多房企廣泛運用的新利器，以萬達為例，正是利用“大數(shù)據(jù)”的電子商務模式對其線下資源進行整合，利用這些項目資源，建立會員體系，通過現(xiàn)代移動終端的先進技術，掌握每一個項目中，大量會員消費的次數(shù)、額度、喜好等，然后根據(jù)大數(shù)據(jù)做出分析，有針對性地進行下一階段的招商和調整商家布局。

強調個性化的消費體驗

當越來越多的企業(yè)涌入商業(yè)地產的開發(fā)大潮中，如何避免同質化、實現(xiàn)獨特的競爭力無疑是突圍的關鍵。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年全球新建購物中心面積排名前10的城市有9個在中國，全球在建購物中心面積超過一半也來自中國。

華遠地產董事長任志強此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在華遠的發(fā)展戰(zhàn)略中，商業(yè)板塊不可或缺，而商業(yè)戰(zhàn)略和綜合體運營將成為華遠新的發(fā)力點。

作為主戰(zhàn)場的北京，華遠商業(yè)版圖已初現(xiàn)雛形。其中，位于通州的華遠·好天地定位為區(qū)域型商業(yè)，華遠·華中心著眼于城市和區(qū)域商業(yè)綜合體，門頭溝地塊規(guī)劃的華遠·華中心（北京）則定位于頂級商業(yè)綜合體。

外資老牌商業(yè)運營商凱德也在不斷調整其在國內的產品分布。凱德商用去年7月份收購的位于北京南三環(huán)的大峽谷購物中心項目后，通過升級餐飲及兒童業(yè)態(tài)，出租率已由收購時的92.7%提升至目前的99.8%，租戶數(shù)量也從原來的163個增加到190多個。

凱德去年收購改造的另一處商業(yè)項目凱德晶品購物中心，則主打高端消費。

《每日經濟新聞》記者近日實地走訪北京多個商圈后發(fā)現(xiàn)，不同于核心商圈的業(yè)態(tài)布局，社區(qū)商業(yè)更注重貼近生活所需，針對某一類人群消費習慣設定的業(yè)態(tài)比例不斷放大，帶來的客流量不降反升。以位于海淀區(qū)清河板塊的五彩城項目為例，該項目充分放大了兒童業(yè)態(tài)的配比，據(jù)了解，該項目的snoopy樂園開業(yè)當天就吸引了7萬人的客流量。

“每一個商業(yè)項目都會有2~3年的培育期，市場供應不斷加大也考驗產品差異化。”王玉珂對《每日經濟新聞》記者說，產品差異化基于對需求的研究，“通過對周邊客群的需求分析、消費方式變化的分析等，找到目標客群和產品的契合點。”

探索盈利能力再造

除了定位差異化，大量自持面積對于資金沉淀的需求以及運營能力的考驗，也讓商業(yè)地產項目沒有想象中美好。

蘭德咨詢此前發(fā)布的一項調查數(shù)據(jù)顯示，內地上市房企中持有商業(yè)地產的，持有型物業(yè)租金收入一般占年度營業(yè)總收入的3%~5%，高的達到7%；相對于持有性物業(yè)資產，租金收入僅占1.5%左右，經營利潤則大都為負。

“就拿萬達來說，之前一直希望將商業(yè)地產單獨上市，但核心的盈利點卻很難被資本市場所認可。”一位不愿具名的商業(yè)地產分析人士對《每日經濟新聞》記者直言。

公開資料顯示，去年萬達商業(yè)地產公司收入1456.2億元，其中地產業(yè)務（公寓、商鋪、寫字樓）收入1262.5億，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%。

記者粗略統(tǒng)計了太古、新鴻基去年的租金收益，分別為96.73港億和90.78億港元，其中太古地產租金收益占整體收入的比例高達74.8%。

“類似新鴻基、太古等港資地產商，其融資渠道的多元化使其可以擁有低成本融資，能夠接受長時間的持有運營，而國內運營收益占企業(yè)整體收入超過5%的少之又少。”王玉珂說道。

在王玉珂看來，如何尋找到真正的盈利點是目前國內商業(yè)地產面臨的首要問題。“所有做得較好的商業(yè)地產基本都是租售相結合的模式，可售的產品很多，包括住宅開發(fā)、商鋪、產權式酒店等，但最核心的是租售比例的把控。”