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每經(jīng)記者 區(qū)家彥 吳若凡 發(fā)自廣州、上海

繼此前斥資62億港元入股碧桂園成為其第二大股東后，中國平安與碧桂園在業(yè)務層面也進入實質性合作階段。

5月29日，由中國平安旗下的平安好房發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟正式成立，這個聯(lián)盟聚集了萬科、綠地、碧桂園等數(shù)十家國內知名房地產(chǎn)企業(yè)。在會上，碧桂園宣布聯(lián)合中國平安共同推出國內首款房產(chǎn)眾籌金融產(chǎn)品，試點項目為碧桂園位于上海的嘉定項目。

平安好房首席執(zhí)行官莊諾在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，房產(chǎn)眾籌將顛覆房地產(chǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)模式，一方面大大降低了開發(fā)商的投入成本，實現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)運營，另一方面能提前鎖定意向客戶，提高項目的銷售去化速度。

平安碧桂園首嘗房產(chǎn)眾籌

按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)流程，開發(fā)商在拿地后根據(jù)地塊特點進行項目規(guī)劃，然后尋找融資用于開發(fā)建設，待項目建設達到預售條件后，再尋找意向客戶。

平安好房首席執(zhí)行官莊諾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，平安的房產(chǎn)眾籌大概流程是：開發(fā)商拿地后找到他們談合作，平安好房從中挑選合適的項目，再根據(jù)合作對象提出的要求，設計出符合他們各自需求的金融產(chǎn)品，放到平安前海眾籌平臺實現(xiàn)募集，以此提前圈定意向客戶，融資完成后，項目開工。

據(jù)悉，目前市面上開發(fā)商的眾籌僅僅停留在營銷、價格層面上，而這次碧桂園是真正意義上的開發(fā)眾籌。這其中，碧桂園主要負責項目的規(guī)劃與建造，眾籌產(chǎn)品的設計與銷售都由平安好房負責。

按照莊諾的設想，碧桂園上海嘉定項目將以“一平方米”作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或部分的權益。之后，投資者可以選擇眾籌權利轉為產(chǎn)權，直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉成收益權。據(jù)悉，具體的產(chǎn)品細節(jié)，雙方仍在制定中，預計6月下旬正式對外公布。

利用眾籌開發(fā)，意味著開發(fā)商能真正實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。莊諾告訴記者，以碧桂園的項目為例，從拿完地后開始眾籌，一直到房子建成，周期為18個月，其中資金募集期最長為一個月。如果募資效果理想，募集到的資金足以覆蓋項目的整體開發(fā)資金需求，這意味著碧桂園無需承擔巨大的資金壓力，從而實現(xiàn)向代建營運者的角色轉型。由于眾籌產(chǎn)品的發(fā)售對象均為意向客戶，碧桂園就能提前鎖定項目的意向客戶，降低后續(xù)銷售壓力。

此外，由于眾籌模式節(jié)省了融資成本與營銷成本，開發(fā)商能在不損害利潤率的前提下，制定更優(yōu)惠的售價。根據(jù)莊諾的預想，在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式中，拿地成本是硬性支出，眾籌的作用體現(xiàn)在節(jié)約融資成本、部分營銷成本及其他運營成本，由于拿來建房的眾籌資金并沒有融資成本，鎖定客源也不需要做太多市場營銷，最終節(jié)約的成本可能達到房價的三分之一。

客戶接受度成最大考驗

盡管眾籌開發(fā)對開發(fā)商帶來的好處顯而易見，但對于客戶能否產(chǎn)生足夠的吸引力仍有待觀察。

以針對碧桂園的眾籌產(chǎn)品為例。莊諾表示，目前產(chǎn)品的細節(jié)仍在制定中，收益率取決于房屋的定價，在核算成本之后，根據(jù)房屋每平方米的售價來商定眾籌價格。

談到發(fā)行渠道問題，莊諾表示，平安自身就擁有一億多的客戶信息，這里面包括平安壽險、車險用戶，同時平安好房網(wǎng)注冊用戶就達100多萬，平安會在好房網(wǎng)平臺發(fā)布產(chǎn)品，同時向這些客戶推送信息。

易居研究院分析師嚴躍進則表示，此類產(chǎn)品的后續(xù)銷售以及產(chǎn)品分配環(huán)節(jié)，對于產(chǎn)品的定價會有爭議。畢竟過去傳統(tǒng)的住房模式是先定價，再有市場成交。而這個模式其實是把舊模式顛倒過來了，購房者先認購房屋，最后的定價不會馬上公布，實際上也無法公布，這是有一定風險的，最后不排除會有扯皮現(xiàn)象出現(xiàn)。

嚴躍進還認為，此類產(chǎn)品在政策推進過程中，要想獲得相關地方政府的支持，也有難度。實際上，上海市沒有類似的政策條文，所以這可能會加大產(chǎn)品創(chuàng)新的協(xié)調成本，尤其是在產(chǎn)品規(guī)劃方面會遇到各類障礙，需要這兩家企業(yè)去解決。

睿信致成管理咨詢公司合伙人、總裁薛迥文向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，金融產(chǎn)品的定價非常復雜，金融機構先要為風險設計產(chǎn)品定價，而后找到相應的風險偏好顧客群。產(chǎn)品的設計要求市場能夠接受，這樣才能找到對應的風險偏好的購買者。