每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡

6月份，上海多個(gè)樓盤出現(xiàn)熱銷景象。

根據(jù)克而瑞研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海樓市成交熱度持續(xù)攀升，5月上海市商品住宅成交面積142.28萬平方米，環(huán)比上漲14.51%，較去年同期上漲138.92%。5月上海商品住宅成交均價(jià)為31871元/平方米，環(huán)比上漲8.57%，同比上漲15.47%，為近5年來房?jī)r(jià)新高。

業(yè)內(nèi)人士分析，一線城市的住宅用地供應(yīng)減少使一線城市在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。

政策疊加效應(yīng)明顯

在“9·30”“3·30”以及后續(xù)系列降息等政策影響之下，資金開始涌入新房市場(chǎng)，同時(shí)一部分股市資金的回流也拉動(dòng)了新房市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

在這一輪行情中，上海豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)最為搶眼。據(jù)德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日上海成交均價(jià)超過10萬元/平方米以上的一手豪宅今年共成交137套，有望超過2012年全年149套的交易峰值。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月16日，單價(jià)5萬元/平方米以上的新建商品住宅成交66.79萬平方米，同比增長(zhǎng)135.09%，累計(jì)成交金額465億元。

中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，從中高端市場(chǎng)的反應(yīng)來看，今年前5個(gè)月銷售量增加明顯，這主要是因?yàn)槿ツ昃跋髽O為慘淡，導(dǎo)致今年一開始的成交基數(shù)低。去年市場(chǎng)是以剛需為主，而改善性比例偏低，現(xiàn)在市場(chǎng)整體走高。

數(shù)據(jù)顯示，從今年1到5月成交數(shù)據(jù)來看，單價(jià)2.5萬元/平方米以下的剛需占比53.9%，同比降低9.6個(gè)百分點(diǎn)，2.5萬~5萬元占比為34.1%，同比增加5.2個(gè)百分點(diǎn)，5萬元以上占比為12.0%，同比增加4.4個(gè)百分點(diǎn)。

從成交面積來看，90平方米以內(nèi)的剛需占比為18.7%，同比減少5.2%，90~140平方米占比為43.2%，同比增加2.4個(gè)百分點(diǎn)，140平方米以上大戶型占比38.1%，同比增加2.8個(gè)百分點(diǎn)。

盧文曦還表示，一般中高端樓盤在銷售前通常會(huì)有2至3個(gè)月的蓄客期，“很多地方都是一套房子幾個(gè)人搶，對(duì)賣家也造成一定的心理壓力?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，公積金最高120萬元的貸款額度影響了需求人群數(shù)量。由于二套房首付降至四成，使得消費(fèi)者實(shí)際支付成本降低，對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房者入市的積極性有明顯提高，并將持續(xù)影響6月市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行。

600萬m2新增供應(yīng)

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，去年12月底，上海新建商品住宅庫(kù)存量1413萬平方米，而截至5月底新建商品住宅庫(kù)存量1327萬平方米，庫(kù)存情況略有好轉(zhuǎn)。截至6月15日，2015年去庫(kù)存周期13個(gè)月不到，同比去年17個(gè)月有明顯好轉(zhuǎn)。截至5月供求比0.8∶1，表明市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢(shì)。

但中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍指出，由于今年上半年房企整體銷售量不太理想，下半年壓力勢(shì)必增大，因而會(huì)加快銷售步伐。他估計(jì)，下半年新增供應(yīng)面積將會(huì)在600萬平方米左右，價(jià)格會(huì)上漲5%~10%。從產(chǎn)品類型來看，剛需樓盤將適度減少，改善性占比會(huì)逐步提升。宋會(huì)雍表示，從區(qū)域看主要還是在集中在外郊環(huán)區(qū)域，比如松江、嘉定、金山等新城仍然還會(huì)是剛需的重點(diǎn)區(qū)域，而改善性集中區(qū)域仍舊集中在中環(huán)部分地區(qū)。

但宋會(huì)雍強(qiáng)調(diào)，從7樓市發(fā)展的規(guī)律上看，6、7月份將會(huì)進(jìn)入傳統(tǒng)的調(diào)整期，基于此，成交量不可避免地會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。從目前趨勢(shì)看，下半年整體成交量會(huì)好于上半年，新房接近2013年的高度。按照最近的銷售速度差不多9.1個(gè)月賣完。

在盧文曦看來，雖然樓市進(jìn)入6月，近期成交也出現(xiàn)回調(diào)，但市場(chǎng)情緒并未受太大影響，市場(chǎng)不乏看高一線者。在這股慣性下一線城市還有上行動(dòng)能，不過基于淡季來臨，上行速度或?qū)②吘彙１R文曦表示，一方面開發(fā)商在整個(gè)市場(chǎng)剛回暖時(shí)比較保守，但隨著市場(chǎng)購(gòu)買熱情被持續(xù)釋放，開發(fā)商會(huì)適度加快推盤節(jié)奏，預(yù)計(jì)9、10月份將是集中供應(yīng)爆發(fā)點(diǎn)。