每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實習(xí)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 吳若凡

今年4月，綠城·黃浦灣一套單價高達(dá)38萬元/平方米的公寓，被稱為上海乃至全國最貴公寓。這個原本營銷相對低調(diào)的項目，卻因為38萬元的單價，成為上海灘婦孺皆知的樓盤。

如今黃浦灣方面表示，38萬元的單價完全是外界誤讀。真相究竟是什么？

黃浦灣前世今生

綠城·黃浦灣地處南外灘，緊鄰上海2014年248.5億元總價“地王”，而其對面，支付寶大廈也正在緊鑼密鼓的施工中。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該項目最早可以追溯到2002年，彼時華浙公司以總價18.64億元拿下董家渡11號地塊。2005年，由于母公司重組，華浙相繼引入東海地產(chǎn)、綠城入股該項目。

據(jù)住在杭州網(wǎng)報道，黃浦灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，綠城集團占51%(實際權(quán)益45%)，東海地產(chǎn)占34.2%，華浙公司老板李林華及其控制的公司共占14.8%(實際權(quán)益20.8%)。最終該項目定名綠城·黃浦灣，由綠城主導(dǎo)。而李林華本人則一直擔(dān)任黃浦灣的董事總經(jīng)理，是該項目最初的“操盤手”。直到2012年綠城與融創(chuàng)合作成立融綠平臺，并將綠城·黃浦灣納入融綠平臺，此后3年左右，黃浦灣由融創(chuàng)“托管”。但李林華不同意綠城將項目股份出售給融創(chuàng)，甚至聲稱要走法律程序狀告身為好友的宋衛(wèi)平，還啟動了優(yōu)先權(quán)準(zhǔn)備收購黃浦灣。最終，今年5月黃浦灣回到了綠城。

雖然有如此曲折的過去，但今年6月底，綠城集團副總經(jīng)理樓明霞宣稱，“綠城品牌，黃浦灣品質(zhì)，以及外灘的地理價值，這三點足以支撐此價格。”而黃浦灣在去年9月開盤當(dāng)日銷售即破10億元，全年銷售23億元。

38萬被誰誤讀？

據(jù)網(wǎng)易房地產(chǎn)報道，綠城·黃浦灣備案價為38萬元/平方米，該項目策劃明確表示，此前是項目老總在和媒體的一次交流中無意間提到黃浦灣項目中有幾套“空中別墅”，可以值這個價錢。沒想到一些媒體發(fā)現(xiàn)并報道，使“最貴豪宅”成為了黃浦灣的賣點。

綠城·黃浦灣項目總經(jīng)理尚曉偉也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表達(dá)了相同的觀點，“38萬每平方米的房子就只有一套440平方米的，總價還不到1.4億元，被外界過分解讀了?！?/p>

薛建雄向記者表示，外灘沿線是共識上的價格高地，從未來看，這個版塊升值空間還是可期的，但目前來看，38萬元的價格絕不可能。

上海中原資源中心市場總監(jiān)衛(wèi)歡向記者表示，該區(qū)域的熱度表明土地的唯一性和稀缺性會隨著時間的推移逐漸顯現(xiàn)。目前，上海樓盤的輻射人群已經(jīng)由區(qū)域客戶逐漸轉(zhuǎn)向全國乃至全球。未來，上海的人口將不斷升級，核心區(qū)域即黃浦、陸家嘴、靜安將聚集高凈值財富人群，中等財富人群則會聚集在長寧、徐匯等地，并以此向外遞減。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海市中高端住宅成交在4.8萬套左右，同比增長46%，而外環(huán)內(nèi)均價突破5萬/平方米，同比增長9.4%，量價齊升，6月份成交均價漲幅為7.4%，其中改善性需求整體占據(jù)中高端需求的24%。

正是在市場回暖的背景下，為了加強客戶的入市信心和對價格上漲的認(rèn)同，以綠城為代表的房企正在加緊提升南外灘區(qū)域整體的價值。

因此，38萬的炒作就不足為奇了。衛(wèi)歡向記者表示，從項目看，黃浦灣整體品質(zhì)還可以，但關(guān)鍵問題在于如何定價?！叭绻們r控制好，再去炒作單價，多少會有積極效應(yīng)。畢竟，豪宅客戶不同于剛需客戶對于價格過分敏感。他們更多考量的是未來的升值潛力和價值。”

開發(fā)商的算盤

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，黃浦灣二期5號樓和6號樓自去年8月開始銷售，累計成交109套，成交均價90344元每平方米，而該項目案場策劃經(jīng)理向記者明確表示，項目已全部售罄，成交110套，均價在90000元每平方米。

尚曉偉表示，由于黃浦灣的房子是陸續(xù)網(wǎng)簽的，很多是去年就已經(jīng)售出，或者是在客戶把錢交齊之后才進行網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這只是最后的手續(xù)，對于一次性付款的客戶沒有意義。

自今年上半年以來，樓市回暖明顯。部分開發(fā)商并不急于將手上的房源變現(xiàn)，而是等著把樓盤所在版塊逐漸炒熱之后慢慢銷售，使產(chǎn)品有更高溢價，這也契合了消費者追漲不追跌的普遍心理。天價豪宅所引發(fā)的心理戰(zhàn)已經(jīng)打響，而這才是開發(fā)商們的如意算盤。

業(yè)內(nèi)人士表示，這是通過拉高客戶心理預(yù)期，在實際成交時再用一個比較切合實際的價格最終成交，在后期提出相對合理的價格來推向市場。

衛(wèi)歡進一步向記者表示，開發(fā)商捂盤惜售的情況在豪宅并不鮮見，有些尚處在認(rèn)籌階段的房源，開發(fā)商也可以對外宣稱已經(jīng)成交。“案場銷售一般會建議客戶先認(rèn)籌，告訴客戶照目前態(tài)勢，不買以后價格還會漲，然后在接下來的幾個月里通過考量蓄客的情況，來決定最終是提高還是降低售價?！?/p>

通過在項目里制造一個價格標(biāo)桿，進而引導(dǎo)消費者去相信和接受這套房子就應(yīng)該是這個價格?！?8萬就是一個事件營銷。”衛(wèi)歡笑道。

但業(yè)內(nèi)人士表示，價格永遠(yuǎn)是衡量豪宅的核心，畢竟公眾不是傻子。通過拿塊高價盤來托盤的做法短時間可能會給到消費者上漲的預(yù)期，但長遠(yuǎn)來看前途未知。