每經(jīng)編輯｜吳若凡    

邦地產(chǎn)記者吳若凡 發(fā)自上海

近期的股市，始終在震蕩，好多股票幾天能漲1元就算不錯(cuò)！

正當(dāng)邦爺另辟蹊徑，努力為創(chuàng)造財(cái)富，天天買(mǎi)雙色球的時(shí)候，有這么一群人卻靠著一臺(tái)“抽血機(jī)”迅速發(fā)財(cái)！

而今，這臺(tái)機(jī)器正在加大“抽血功率”...

遍布城市的“抽血機(jī)”

小區(qū)的停車(chē)位，一個(gè)你可能忽視，但荷包卻不得不重視的“抽血機(jī)”。

一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)是，上海的停車(chē)費(fèi)在全國(guó)城市中是最貴的。

上海市工商聯(lián)停車(chē)行業(yè)協(xié)會(huì)一份調(diào)查報(bào)告顯示，上海停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“虛高”的問(wèn)題，已成為內(nèi)環(huán)線內(nèi)1600家經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)的頑癥。

在內(nèi)環(huán)線停車(chē)場(chǎng)中，由內(nèi)資經(jīng)營(yíng)的、價(jià)格遠(yuǎn)高于普通收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的停車(chē)場(chǎng)占比達(dá)30%，而外資經(jīng)營(yíng)的停車(chē)場(chǎng)則更離譜，比例竟然高達(dá)72%。

“抽血”能力有多強(qiáng)？

這是什么概念？

舉個(gè)例子。有位姓楊的老板，去年曾在徐家匯購(gòu)置了一套新房，彼時(shí)停車(chē)的價(jià)格已經(jīng)在70萬(wàn)元左右，不過(guò)還在他的承受范圍。

但聽(tīng)說(shuō)，最近這車(chē)位竟已漲到90萬(wàn)元一個(gè)，幾乎是一套外環(huán)小戶(hù)型房子的價(jià)格了。

那么幾十平方米的停車(chē)位，反倒成了單價(jià)投資價(jià)最高的物件。

“不買(mǎi)略心煩，買(mǎi)了略心塞”就這樣成了廣大業(yè)主的普遍心聲！但讓業(yè)主心塞的原因，其實(shí)更深沉。

“坐地漲價(jià)”是促因

就在今年1月，國(guó)家發(fā)改委宣布放開(kāi)的“24項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格”中，就包括住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)。權(quán)力下放了，給了一些人以可乘之機(jī)。漲價(jià)也隨之而來(lái)了！

其實(shí)，廣大業(yè)主的訴求真的很簡(jiǎn)單：只要每天下班回來(lái)，讓自己的愛(ài)車(chē)能有個(gè)歇腳的位置，停著的時(shí)候，有人照料，不被剮蹭。

可正是如此合理而簡(jiǎn)單的要求，卻往往得不到滿足！一些物業(yè)公司和擁有車(chē)位的組織暗通款曲，以各種理由巧立名目，收取費(fèi)用，變相漲價(jià)。

一些車(chē)位價(jià)格這個(gè)月800元，到了下個(gè)月漲到850元，下下個(gè)月就成了900元。

嫌貴？你不停？有的是人要停！愛(ài)停不停！赤裸裸的坐地起價(jià)！這是在吸群眾們的血?。√炖砗卧冢?/p>

引起公憤的停車(chē)價(jià)格，還有車(chē)庫(kù)管理問(wèn)題，讓各小區(qū)業(yè)主有著慘痛和不堪回首的歷史。此前就有很多上海小區(qū)上演“搶車(chē)位”大戰(zhàn)。

價(jià)格不是開(kāi)發(fā)商一家推漲的？

說(shuō)到這兒，大家是不是想把開(kāi)發(fā)商罵個(gè)遍？可開(kāi)發(fā)商說(shuō)他們也有冤的地方~

很多開(kāi)發(fā)商盆友就給邦爺訴苦說(shuō)，上海的停車(chē)管理價(jià)格，是由規(guī)劃、建設(shè)、市政工程、公安交通、房地、財(cái)政、價(jià)格等等若干部門(mén)一起審核決定的，輪不到他們說(shuō)了算。

還有個(gè)蠻重要的問(wèn)題是，利潤(rùn)低！

邦爺算了一筆賬：以上海為例，目前內(nèi)環(huán)的停車(chē)位大概是30萬(wàn)/個(gè)，內(nèi)中環(huán)在15萬(wàn)/個(gè)左右，外環(huán)的車(chē)位基本是5~8萬(wàn)/個(gè)。

但看看成本和利潤(rùn)：地下室建安成本在5000元/平方米左右，一個(gè)車(chē)位建筑面積在35~40平方米，車(chē)位在20平方米，加上35~40平方米的公攤面積，總建安成本去到150000-200000元，再減去各種稅收、營(yíng)銷(xiāo)成本，剩余的利潤(rùn)也就不多了。

也就是說(shuō)，車(chē)位費(fèi)若賣(mài)15萬(wàn)以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商基本就要拿住宅賺的錢(qián)去貼建車(chē)位的成本。

這樣看來(lái)，外環(huán)的車(chē)位，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言基本是虧錢(qián)——多造一個(gè)就賠一個(gè)。

但話說(shuō)回來(lái)，要說(shuō)開(kāi)發(fā)商冤，又有點(diǎn)NO ZUO NO DIE的意味。因?yàn)橥苿?dòng)停車(chē)位漲價(jià)的各種力量中，難道就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司嗎？

“供需緊張”是根本

其實(shí)，政策也好，開(kāi)發(fā)商也罷，停車(chē)位的突出矛盾，背后最大的原因還是需求緊張。

據(jù)邦爺不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海設(shè)有公共停車(chē)場(chǎng)約2500個(gè)，共有停車(chē)位50萬(wàn)個(gè)，然而全市的機(jī)動(dòng)車(chē)保有量已經(jīng)突破300萬(wàn)輛。

也就是說(shuō)，上海室內(nèi)的停車(chē)位缺口將高達(dá)80萬(wàn)個(gè)。

另外，早年修造的樓盤(pán)，車(chē)位與住戶(hù)之間的配比往往可達(dá)到1:3－1:4，也就是平均三四戶(hù)人家才能“攤”到一個(gè)車(chē)位。所以往往市中心地段的停車(chē)位，價(jià)格更是飛上天。

如此高昂的價(jià)格，能停的起車(chē)的就只有老板了，豈是我等屌絲消受的起？

有磚家甚至說(shuō)，在香港，最貴的車(chē)位能達(dá)到1288萬(wàn)港幣，車(chē)位價(jià)格或租金抬高是必然的。曼哈頓、東京、香港都是這樣，在寸土寸金的地方，人都住不起，何況車(chē)子呢？

杜躍平律師告訴邦爺，漲價(jià)也得在合理區(qū)間內(nèi)，必須得有指導(dǎo)價(jià)，不是隨便漲。

雖然國(guó)家已經(jīng)放開(kāi)規(guī)定，關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)由物業(yè)公司自己定價(jià)，但物業(yè)公司要核準(zhǔn)。

這就跟賣(mài)房一樣，但有《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》，對(duì)一些嚴(yán)重偏離國(guó)家日常經(jīng)濟(jì)價(jià)格趨勢(shì)可以認(rèn)定為違法。

物價(jià)局雖然原則上不攔著你。法律依據(jù)是有的，不可脫離國(guó)計(jì)民生，違反市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序。

事實(shí)上，關(guān)于停車(chē)位的疑問(wèn)還不僅在于此，很多停車(chē)位是小區(qū)的公用部位，這部分理論上屬于全體業(yè)主。

但是這部分收入目前歸屬于誰(shuí)？財(cái)務(wù)收支是否應(yīng)該公開(kāi)？否可以歸入到維修基金收入內(nèi)？物業(yè)對(duì)停車(chē)費(fèi)不開(kāi)發(fā)票憑據(jù)的做法又是否存在偷稅以及挪用業(yè)主共同收益嫌疑？都沒(méi)有明確答案。

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）