每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

今年60歲的碧桂園董事局主席楊國強年初拜會小米雷軍之行，促使他為碧桂園這艘20多歲的戰(zhàn)船設(shè)定了一個新的目標：擁抱互聯(lián)網(wǎng)，掘金社區(qū)服務(wù)。

自從彩生活分拆在港上市，并獲得投資者追捧后，物業(yè)服務(wù)成為大型房企眼中的香餑餑。萬科與中海地產(chǎn)已經(jīng)在籌劃物業(yè)板塊分拆上市。坐擁200萬業(yè)主的碧桂園于2013年12月發(fā)布報告稱，未來5年碧桂園物業(yè)服務(wù)經(jīng)營收入目標是100億元?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，碧桂園也在考慮將物業(yè)板塊分拆上市。

對于目前物業(yè)管理收入不足10億元的碧桂園而言，實現(xiàn)百億目標的路徑有哪些？又該如何克服二三線城市人口密度不足等先天性障礙？

掘金社區(qū)服務(wù)

2014年報顯示，碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋205個項目，管理面積約為7149萬平方米，服務(wù)的業(yè)主數(shù)量達到35.4萬戶。盡管公司的物業(yè)管理面積低于彩生活的2億平方米，也不如萬科物業(yè)所管理的1.03億平方米，但高于中海地產(chǎn)的4550萬平方米。論管理規(guī)模，其在業(yè)內(nèi)位居前列。然而，碧桂園的物業(yè)管理收入僅為9.64億元，營收規(guī)模是萬科物業(yè)的1/2，也低于中海物業(yè)，離實現(xiàn)百億收入目標還非常遙遠。

在碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理李長江的設(shè)想里，物業(yè)管理70%的利潤應該來源于物業(yè)費以外的服務(wù)，如何發(fā)展社區(qū)服務(wù)是關(guān)鍵。

為此，碧桂園在今年初確立以社區(qū)為核心，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合平臺，即整合資源提供業(yè)主所需要的各類服務(wù)，滿足業(yè)主各個生命階段的主導需求。

什么是各生命階段的主導需求？李長江對《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋稱，人在不同的年齡階段，會基于當下情況，產(chǎn)生一些主要需求，比如年輕時的旅游留學、中年時的理財投資、老年時的養(yǎng)老醫(yī)療等。

碧桂園相關(guān)負責人對記者表示，目前公司已經(jīng)整合內(nèi)外部資源，為社區(qū)業(yè)主提供房屋代管維修、家政衛(wèi)生、養(yǎng)老醫(yī)療、在線訂餐、網(wǎng)上購物、生鮮配送、洗衣洗車、房屋租售、車位銷售等服務(wù)，未來還會有旅游留學、保險理財、牛奶特供、居家健康、生活照料、居家代辦、臨終關(guān)懷等系列服務(wù)。

據(jù)上述人士介紹，自去年以來，碧桂園物業(yè)致力于研究、開發(fā)O2O業(yè)務(wù)平臺，實現(xiàn)線下業(yè)務(wù)向線上引流。

今年4月，碧桂園“e當家”APP已經(jīng)在順德碧桂園小區(qū)上線，這款手機軟件涵蓋物業(yè)服務(wù)和社區(qū)商業(yè)等功能，成為碧桂園在社區(qū)O2O領(lǐng)域的首次探索。

按照李長江的設(shè)想，未來3年，O2O平臺業(yè)務(wù)將實現(xiàn)經(jīng)營收入超億元。

對外輸出物業(yè)服務(wù)，是碧桂園物業(yè)實現(xiàn)百億收入的另一條路徑。

繼萬科物業(yè)高調(diào)宣稱對外輸出“睿服務(wù)”之后，記者了解到，碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司在今年成立了市場拓展部，負責碧桂園物業(yè)的項目外接工作。碧桂園物業(yè)目前在順德市與部分非碧桂園項目正在進行合作洽談，物業(yè)服務(wù)輸出有望在今年內(nèi)實現(xiàn)。

項目集中于二三線城市

碧桂園在社區(qū)領(lǐng)域的野心毋容置疑，但要在廣闊的物業(yè)服務(wù)市場分一杯羹并非易事。

一位房企高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于碧桂園的項目集中在二三線城市，且離市中心較遠，人口密度較低且常住率不高，這給公司從物業(yè)服務(wù)獲取收益帶來較大障礙。

2014年萬科物業(yè)每平方米物業(yè)管理收入為19.3元，主要布局在一二線城市的中海地產(chǎn)，每平方米物業(yè)管理收入高達35元。與之相對，碧桂園去年每平方米物業(yè)管理收入僅為13.5元。

碧桂園聯(lián)席總裁吳建斌在3月初的業(yè)績會上曾表示，碧桂園正在打造社區(qū)經(jīng)濟，如果社區(qū)文化、社區(qū)理財、社區(qū)保險等能相繼落地，社區(qū)會做得更好。

“一線城市的社區(qū)業(yè)主消費力更強、對O2O等新型消費模式接受度也更高，進軍一線城市不僅有助于擴大碧桂園的社區(qū)版圖，未來物業(yè)公司還可以借此向更多一線城市的非碧桂園項目輸出物業(yè)服務(wù)。”上述房企高管對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

據(jù)了解，今年4月成為碧桂園第二大股東的中國平安，最看重的就是前者的社區(qū)資源，目前中國平安正在力推其社區(qū)金融業(yè)務(wù)。

但是至今，雙方在社區(qū)領(lǐng)域尚未有實質(zhì)性的合作。

朱一鳴認為，在拓展養(yǎng)老服務(wù)方面，平安手中掌握了一批老年客戶，或提前計劃養(yǎng)老的客戶，雙方能夠在原有經(jīng)驗的基礎(chǔ)上探索適合的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式。此外，平安擁有豐富的保險理財產(chǎn)品資源，如果能在碧桂園龐大的業(yè)主群體中獲得滲透銷售，雙方都能從中獲利。

近日，一款名為“鳳凰寶”的理財產(chǎn)品在碧桂園的物業(yè)服務(wù)中心悄然上線。這款理財產(chǎn)品投資門檻低至1000元，卻提供高達9%的回報率，它的銷售對象只限于碧桂園的員工與業(yè)主。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，“鳳凰寶”的操作模式，實質(zhì)上是旗下項目公司先借款，債權(quán)方再通過互聯(lián)網(wǎng)平臺將債權(quán)的收益權(quán)拆分轉(zhuǎn)讓，包裝成理財產(chǎn)品出售。這一模式并非碧桂園首創(chuàng)，在一些小型房企對單個項目的融資中比較常見。

克而瑞稱，“鳳凰寶”用于發(fā)布的APP平臺“安信俱富”只是深圳一家小金融機構(gòu)，作擔保的也是一家名不見經(jīng)傳的投資管理公司，這不免令人擔憂資金安全問題。