◎楊紅旭

今年7月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)同意，南京江北新區(qū)成為全國(guó)第13個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，之后當(dāng)?shù)貥鞘谢鸨?，房?jī)r(jià)快速上漲。近日，有消息稱(chēng)由于江北新區(qū)樓市漲價(jià)過(guò)猛，政府已約談部分房地產(chǎn)商，要求房企合理定價(jià)。

無(wú)獨(dú)有偶，前期北京通州建設(shè)城市副中心的消息傳出之后，7月通州商品住宅成交量創(chuàng)下近兩年新高，均價(jià)達(dá)每平方米2.5萬(wàn)元。同樣有消息稱(chēng)相關(guān)部門(mén)約談開(kāi)發(fā)商，要求不炒作、不捂盤(pán)惜售、不帶頭漲價(jià)。還有的開(kāi)發(fā)商因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅較大，被停發(fā)預(yù)售證。

其實(shí)，約談開(kāi)發(fā)商、指導(dǎo)其樓盤(pán)定價(jià)并不算什么新鮮事。在2007年、2010年及2013年這些房?jī)r(jià)高漲的年份，很多城市的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商都因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高被地方政府約談過(guò)。

而在過(guò)去10年，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中還曾出現(xiàn)許多限制：限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸、限外（外資購(gòu)房）、限面積（新建住宅項(xiàng)目的戶型比，套型建筑面積為90平方米以下的戶型必須占到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上）。

這些林林總總的限制性指令雖然屬于行政干預(yù)手段，但在房?jī)r(jià)大漲、市場(chǎng)機(jī)制失靈之時(shí)，政府進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而使房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是有其合理性的。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控有三種手段：經(jīng)濟(jì)手段為上策，主要為信貸和稅收；法律手段為長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，有助于健全法制社會(huì)，但對(duì)于市場(chǎng)短期波動(dòng)，針對(duì)性不強(qiáng)；行政手段是下策，見(jiàn)效快，但有后遺癥，有損市場(chǎng)機(jī)制，甚至可能導(dǎo)致殺敵一千、自損八百的后果。

正因?yàn)榇?，新一屆政府開(kāi)始轉(zhuǎn)變之前的房地產(chǎn)調(diào)控手段與方式，著力建立長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制包括“四菜一湯”：住房發(fā)展規(guī)劃、宅地供應(yīng)計(jì)劃、金融信貸政策、稅收政策，以及包括不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)與共享。

黨的十八屆三中全會(huì)也提出發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。去年以來(lái)，多數(shù)地區(qū)的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限外、限面積等調(diào)控政策已經(jīng)放松或取消。

地方政府約談開(kāi)發(fā)商，出發(fā)點(diǎn)是好的，可以防范區(qū)域性房?jī)r(jià)暴漲，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。然而，盡管基于好的出發(fā)點(diǎn)，使用的手段仍值得商榷。

首先，開(kāi)發(fā)商自主決定樓盤(pán)售價(jià)，只要沒(méi)有違反相關(guān)法律規(guī)定，換句話說(shuō)，商品房?jī)r(jià)格只要是由當(dāng)事人，也即買(mǎi)賣(mài)雙方（開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者）協(xié)商議定的，那么就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為具有合理性。如果地方政府直接干預(yù)商品房的定價(jià)，在法律方面或許缺乏一定的依據(jù)。

當(dāng)然這里必須要?jiǎng)澐殖鼋缦蓿聪硎車(chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。比如非商品房，類(lèi)似經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、拆遷安置房等，地方政府是有權(quán)參與定價(jià)的。而對(duì)于商品房和非商品房的定價(jià)規(guī)定，也正是劃清了市場(chǎng)和政府各自的邊界。

當(dāng)前南京的江北新區(qū)和北京通州區(qū)政府限制開(kāi)發(fā)商定價(jià)的如果是商品房項(xiàng)目，那么法律或許并不支持。從契約精神分析，地方政府在出售國(guó)有土地使用權(quán)的時(shí)候，一般并不會(huì)約定項(xiàng)目建成后的售價(jià)高限，由此在房?jī)r(jià)大漲時(shí)要限定開(kāi)發(fā)商的定價(jià)，這個(gè)邏輯就難以成立。否則換個(gè)角度講，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、項(xiàng)目虧損時(shí)，地方政府是否也應(yīng)補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商呢？

作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的商業(yè)行為，開(kāi)發(fā)商在區(qū)域利好規(guī)劃公布之前，在江北新區(qū)和通州拿地，是企業(yè)對(duì)于區(qū)域發(fā)展走勢(shì)的精明預(yù)判。但也應(yīng)看到，為了吸引開(kāi)發(fā)商購(gòu)地，某些地方政府夸大區(qū)域規(guī)劃的現(xiàn)象也并不少見(jiàn)，為此也常常有開(kāi)發(fā)商訴苦，稱(chēng)拿了地后卻遲遲等不到官方承諾的規(guī)劃與配套，最終導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。

地方政府約談開(kāi)發(fā)商，是否合理的關(guān)鍵要看約談內(nèi)容。比如，針對(duì)囤地捂盤(pán)、虛假宣傳等，就不僅應(yīng)當(dāng)約談，甚至需要出手懲罰。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定：滿一年不開(kāi)工可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

黨中央提出全面推進(jìn)依法治國(guó)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是商品住房領(lǐng)域，也應(yīng)要求地方政府堅(jiān)持依法行政。同時(shí)政府要在保障房和商品房這兩個(gè)市場(chǎng)，扮演好不同的角色，發(fā)揮不同的作用。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）