◎每經(jīng)記者區(qū)家彥 9月13日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》，對深化國有企業(yè)改革作出了重大部署。作為國企改革的頂層設(shè)計，《指導(dǎo)意見》系統(tǒng)闡述了全面改革的總體要求、原則和整體思路，勾勒了國有企業(yè)改革發(fā)展路徑。 文件印發(fā)僅幾天后，一批長期閑置未開發(fā)，或剩余開發(fā)資源不多的房地產(chǎn)項目，通過北京、上海等地的產(chǎn)權(quán)交易所批量掛牌出售，拉開了地產(chǎn)國資深化改革的序幕。 與深化國企改革頂層設(shè)計的出臺幾乎同步，中海系地產(chǎn)資源整合、綠地混合所有制改革、招商地產(chǎn)世紀重組，以及廈門建發(fā)分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，幾樁業(yè)界大事次第發(fā)生，國企改革的“深化”浪潮在房地產(chǎn)行業(yè)拉開大幕。 據(jù)東興證券房地產(chǎn)首席分析師鄭閔鋼分析，房地產(chǎn)行業(yè)國企占比高，但運營效率低，考慮到房地產(chǎn)依然是資源與資金密集型行業(yè)，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源的注入能帶來業(yè)績提升的巨大想象空間，運營效率也有望獲得較大的提升空間，因此國有房企將明顯受益于國企改革。 東風(fēng)已來，哪些國有房企能迎來新機遇？在行業(yè)加速整合的大背景下，國有房企能否重掌行業(yè)主導(dǎo)地位？《每日經(jīng)濟新聞》在此為您解讀。 普遍弊?。航?jīng)營效率拖后腿 9月17日晚間，停牌近5個月的招商地產(chǎn)公布“世紀重組”方案，控股股東招商局蛇口控股將以吸收合并招商地產(chǎn)的方式實現(xiàn)再上市。重組合并完成后，招商局蛇口將在原招商地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加150億元配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲備、房產(chǎn)項目等優(yōu)質(zhì)資源，并引入戰(zhàn)略股東及員工持股。 消息一出，引來業(yè)界關(guān)注，因重組后的招商局蛇口總市值有望超過萬科與綠地，且成為A股今年以來力度最大的房地產(chǎn)行業(yè)國企改革案例。 就在招商地產(chǎn)世紀重組方案公布前4天，中共中央、國務(wù)院于9月13日晚間印發(fā)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》，標志著深化國企改革邁出了里程碑式的一步。 銀河證券研報指出，《意見》提出了四個重點改革方向：一、國有企業(yè)區(qū)分為商業(yè)類和公益類，商業(yè)類實行商業(yè)化運作，以資產(chǎn)保值增值為目標；二、實現(xiàn)股權(quán)多元化，推動國企改制上市或集團公司整體上市，推進公司法人治理或激勵制度；三、國資監(jiān)管從管企業(yè)為主向管資本為主轉(zhuǎn)變，改組組建國有資本投資和運營公司；四、鼓勵非國有資本投資主體參與國有企業(yè)改革，鼓勵國有資本以多種方式入股非國有企業(yè)，員工持股試點穩(wěn)妥推進。 房地產(chǎn)是過去十年中國經(jīng)濟中獲利最高的行業(yè)之一，國有房企一直是其中的主要力量。 東興證券研報指出，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)里，國企占比較大，以A股為例，在房地產(chǎn)行業(yè)166家上市公司中，央企13家，地方國企63家，兩者加起來占全部上市房企近一半。 東興證券研究還發(fā)現(xiàn)，從運營效率來看，數(shù)量占優(yōu)的國有上市房企，質(zhì)量卻不盡如人意，其經(jīng)營效率低于行業(yè)平均水平。以ROE（凈資產(chǎn)回報率）來看，2014年房地產(chǎn)行業(yè)平均ROE為12.4%，國有房企的ROE為11.4%，低于平均水平1個百分點；在費用率方面，國有房企費用率略高于行業(yè)均值，2014年行業(yè)平均費用率為8.7%，國有房企則為8.8%。從運營效率來看，國有房企有較大提升空間。 鄭閔鋼向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速擴張時代的結(jié)束，未來房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力不再是簡單的擴張規(guī)模，而是經(jīng)營質(zhì)量的比拼，引入社會資本、收購和注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提高運營效率成為競爭重點，因此對于國有房企而言，行業(yè)現(xiàn)狀倒逼他們加大改革力度。 改革方向：做強做大、有進有退 新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，盡管地產(chǎn)類深化國企改革的側(cè)重點有所不同，但根本目的在于有效激活國企的機制，更好推進市場化管理和運作，實現(xiàn)“有進有退”，提升企業(yè)競爭力。 招商地產(chǎn)的重組方案，體現(xiàn)的是重組整合央企集團內(nèi)分散的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)“做強做大”的路徑?？硕鹧芯恐行姆治鰩煼苛岣嬖V記者，很多國有房企所屬的企業(yè)集團往往存在多元業(yè)務(wù)，在過去的發(fā)展過程中，同一集團內(nèi)部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地產(chǎn)業(yè)務(wù)。因此，推動集團內(nèi)部同類業(yè)務(wù)重組整合，以做大做強作為國企改革的另一重要任務(wù)和方向。招商地產(chǎn)重組再上市、中海系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，均屬類似的方向。“做強做大”的另一個深化改革的路徑，是目前不少地方國資委旗下不同房企存在同一市場同業(yè)競爭的問題，資源浪費情況較普遍。因此，重組整合分散的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)資源向優(yōu)勢國有房企集中，發(fā)揮國有資本更大經(jīng)濟效益，成為一大方向。 以深圳國資委為例，其直接或間接控股的上市房企就有7家，包括深深房、深物業(yè)、沙河股份、深圳控股、深振業(yè)和天健集團等，卻沒有一家進入主流房企行列。這些企業(yè)未來如能進一步重組整合，有望實現(xiàn)國有資本對優(yōu)勢企業(yè)的集中支持，以做強做大。 此外，混合所有制改革是此輪深化國企改革的重點。上述改革意見提出，鼓勵國有企業(yè)通過投資入股、聯(lián)合投資、重組等多種方式，與非國有企業(yè)進行股權(quán)融合、戰(zhàn)略合作、資源整合，同時也鼓勵非國有資本投資主體通過出資入股、收購股權(quán)、認購可轉(zhuǎn)債、股權(quán)置換等多種方式，參與國有企業(yè)改制重組或國有控股上市公司增資擴股以及企業(yè)經(jīng)營管理。 房玲表示，在此框架下，擁有一定資金實力的國有房企與擁有市場化運作能力的民營房企，完全有合作和重組整合的可能，這不僅體現(xiàn)在項目層面合作，聯(lián)合拿地、聯(lián)合投資開發(fā)地產(chǎn)項目，國企參控股乃至重組整合民營房企，比如中交入股綠城，甚至國有房企引實力民營房企入股，乃至參與經(jīng)營管理，都將成為可能。 值得一提的是，上述改革意見也提出鼓勵加快處置低效無效資產(chǎn)，支持國有企業(yè)依法合規(guī)通過證券交易、產(chǎn)權(quán)交易等資本市場，以市場公允價格處置企業(yè)資產(chǎn)，實現(xiàn)國有資本形態(tài)轉(zhuǎn)換，這意味著對于許多經(jīng)營不善、布局失誤的國企類房企而言，未來可通過出售項目套現(xiàn)，從而向集團內(nèi)更具競爭力的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。 最佳途徑： 員工利益與股東捆綁 在歐陽捷看來，隨著深化國企改革在房地產(chǎn)行業(yè)全面鋪開，在未來5年內(nèi)，“強者恒強”的格局愈發(fā)明顯：一方面，在“背靠大樹”的21家涉房央企中，有望誕生新的巨無霸，超大型房企陣營擴容；另一方面，部分掌控優(yōu)質(zhì)資源的地方國企也有做強機會，但很多小規(guī)模的地方國有房企或陸續(xù)退出市場。 除了招商地產(chǎn)重組合并外，《每日經(jīng)濟新聞》記者還了解到，中國海外于今年年中，已成功注入母公司中國建筑約338億元的地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)；保利置業(yè)在中期業(yè)績發(fā)布會上也透露，保利集團北京總部已有專門的小組在研究保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合問題；加上中交、中糧、中化、中鐵等央企也在加速推進重組，未來大型央企房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒄Q生新的巨無霸企業(yè)。 歐陽捷則告訴記者，隨著房地產(chǎn)高速增長時代的終結(jié)，對于許多規(guī)模有限、資源優(yōu)勢不突出的地方國有房企而言，做大做強的機會已經(jīng)沒有了?？紤]到部分大型房企仍有著強烈的做大規(guī)模意愿，目前這些地方國企可以把握機會出售套現(xiàn)。一旦數(shù)年后行業(yè)規(guī)模收縮，大型房企會更聚焦于利潤指標，這類地方國企要想再賣個好價格，可能就不那么容易。 相對于規(guī)模的擴張，如何通過混合所有制激發(fā)國企活力，提升經(jīng)營效率，仍是一個待解難題。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)的研究員向記者表示，從目前出臺的深化國企改革措施來看，大型房地產(chǎn)央企在員工持股、股權(quán)激勵等方面進度相對較慢，只有保利、招商地產(chǎn)有實質(zhì)性動作，考慮到員工持股、股權(quán)激勵有助于將管理者的利益與公司利益相綁定，更好地激發(fā)管理層的積極性，這將是央企房企實行改革的一個重要突破口。 《《《 企業(yè)樣本 建發(fā)股份分拆計劃的標桿效應(yīng)：地方國有房企謀效率與估值雙贏 ◎每經(jīng)記者杜冉樂 在閩系房企中，建發(fā)房地產(chǎn)可謂是地產(chǎn)國企中的“老大”，即使放在全國房企百強中，其排名也一直比較靠前。借深化國企改革這股東風(fēng)，建發(fā)股份幾個月前的一紙停牌公告，令外界猜想不斷。 9月30日，建發(fā)股份對外披露了其擬分拆建發(fā)房地產(chǎn)在上證所獨立上市的重要預(yù)案，其中建發(fā)房地產(chǎn)的未來殼平臺名為“建發(fā)發(fā)展”。 目前A股已暫停IPO，這讓外界對建發(fā)分拆計劃持謹慎態(tài)度。不過，熟悉建發(fā)高層的一位地產(chǎn)資深人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，分拆不同于IPO，前者不會增加新的融資壓力。 那么，建發(fā)拆分獨立上市計劃，能否為主業(yè)多元化的龍頭房企提供一個較為清晰的改革路徑？ 建發(fā)拆分“一生二” 今年6月底，建發(fā)股份發(fā)布籌劃重大事項停牌公告，不久又拋出了該重大事項可能涉及重大無先例事項的消息。讓外界猜想不斷。 國慶節(jié)前夕，建發(fā)股份似乎有意要給投資者一個驚喜，最終拋出了一個分拆上市的“大禮包”。 公告顯示，建發(fā)股份劃分其持有的聯(lián)發(fā)集團95%的股權(quán)、建發(fā)房地產(chǎn)54.65%的股權(quán)、天津金晨100%的股權(quán)、南寧聯(lián)泰30%的股權(quán)以及成都置業(yè)49%的股權(quán)，劃入分立后新設(shè)立的建發(fā)發(fā)展，并擬申請在上證所上市。 建發(fā)股份表示，除了上述地產(chǎn)資產(chǎn)歸集之外，其剩下的所有資產(chǎn)均為供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)資產(chǎn)，將繼續(xù)作為建發(fā)股份的存續(xù)資產(chǎn)。 多次調(diào)研建發(fā)股份的東興證券資深分析師鄭閔鋼告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，建發(fā)旗下有地產(chǎn)、酒店和貿(mào)易三大業(yè)務(wù)，“來錢快”的是地產(chǎn)和酒店，經(jīng)過拆分，原來地產(chǎn)這個“大哥”成了貿(mào)易這個“小弟”的“兒子”，但好處是各自業(yè)務(wù)會更明確，國資管理效率會高一些。 建發(fā)房地產(chǎn)成都區(qū)域一位高管也表示，建發(fā)房地產(chǎn)在建發(fā)股份下面，雖受惠于此，但其在市場品牌和資本市場的影響力及管理上仍有局限，不如單獨拆分出來，更名正言順一些。 此外，建發(fā)股份擬以分立實施股權(quán)登記日的股本為基數(shù)，實施每10股轉(zhuǎn)增9股送紅股1股并現(xiàn)金分紅0.15元的分紅轉(zhuǎn)增方案，方案實施后，公司股本將變?yōu)?6.7億元（假使無現(xiàn)金選擇權(quán)），使得分立后兩公司股本均可設(shè)為28.35億元。 建發(fā)股份強調(diào)，公司所有股東在分立實施股權(quán)登記日持有的每股建發(fā)股份股票，將轉(zhuǎn)換為1股建發(fā)股份（存續(xù)方）的股份和1股建發(fā)發(fā)展的股份。 值得一提的是，建發(fā)集團承諾其未來3年內(nèi)仍繼續(xù)持有建發(fā)發(fā)展的股份，維持對其控股地位5年內(nèi)不變。 上述分拆計劃雖然前景美好，但在A股IPO暫停的背景下，能否順利實施？引投資者關(guān)注。對此，記者向建發(fā)股份發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿時未收到回復(fù)。 鄭閔鋼則表示，拆分不像IPO，屬于存量運作，而不是增量運作，不會帶來資本市場大波動。 國有房企改革新路徑 不僅僅是建發(fā)房地產(chǎn)。今年4月底，格力地產(chǎn)發(fā)布了國有股無償劃轉(zhuǎn)的獲批公告，此次劃轉(zhuǎn)完成后，珠海格力集團不再持有其股票，珠海投資控股將持有公司3億股份，持股比例為51.94%，實際控制人仍為珠海國資委。 7月份，合肥城建也披露了國有股無償劃轉(zhuǎn)獲批公告。根據(jù)公告，合肥城建控股股東由合肥國資控股更換為興泰控股，實際控制人仍為合肥國資委。 從這兩個典型案例來看，珠海投資控股屬于珠海國資委旗下的大型國有資本運營平臺型公司，而興泰控股則為合肥市大型國有獨資公司，以打造“金控”為目標。 還有招商地產(chǎn)，也是典型一例。9月28日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司控股股東招商局蛇口控股擬發(fā)行A股股份，以換股吸收合并的方式吸收合并招商地產(chǎn)的總體方案，獲得國務(wù)院國資委批準?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，招商地產(chǎn)上述整合方案也被稱之為“重大無先例重組”，此次“重大無先例重組”應(yīng)屬于深化國企改革大幕下的地產(chǎn)國企改革的一個分支，A股此前慣有的國企模式是大集團先上市，然后分拆旗下子公司分別上市。 招商局蛇口控股先讓子公司招商地產(chǎn)上市，然后母公司吸收合并子公司重新上市的路徑，似乎為其他國企深化改革樹立了一個標桿，因為其從籌劃重大事項停牌到被監(jiān)管層批準，僅花了5個月時間。 與央企“大塊頭”的深化改革相比，更多地方國企普遍存在的一個問題也是“大而不強”，也就是業(yè)務(wù)廣泛，但較為羸弱。 一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，如果招商局蛇口控股合并招商地產(chǎn)在深化國企改革背景下仍具有“特事特辦”的影子，那么，作為廈門地方國企旗下的建發(fā)股份的分拆上市計劃，似乎也可為其他地方國企提供一個轉(zhuǎn)型改革路徑。 《《《 高端訪談 中冶集團總經(jīng)理、中國中冶總裁張兆祥：逐步處理多個地產(chǎn)項目集中力量做事 ◎每經(jīng)記者杜冉樂 幾個月前，中冶南京地王1號地塊分拆出11個小塊，以逾45億元賣給上海證大，但這僅是該地塊被分拆的開端。 近日，該地塊再次傳出被分拆轉(zhuǎn)讓的消息，且增值不菲。 如今，深化國企改革的頂層設(shè)計已然落地。中冶作為央企陣營中的一支勁旅，其轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項目，有何真實意圖？對未來房地產(chǎn)運作又有何新的看法？《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）近日采訪了中冶集團總經(jīng)理、中國中冶總裁張兆祥。 NBD：我們了解到，上海產(chǎn)權(quán)交易所近期掛牌轉(zhuǎn)讓中冶南京臨江御景地產(chǎn)項目公司股權(quán)及債權(quán)。您對此如何看？ 張兆祥：那是我們整個計劃的一部分。 NBD：什么樣的整體計劃？是不是分拆南京地王地塊？ 張兆祥：按照我們計劃在做的一個，那個只是一小塊。 NBD：南京臨江御景的資產(chǎn)24.27億元，負債24.07億元，這個負債較高，負債是從哪里來的？ 張兆祥：負債是項目公司借款，主要是購買土地所致。 NBD：南京臨江御景地產(chǎn)項目公司注冊才1個多月，但資產(chǎn)增值了9.4億元，這個增值應(yīng)是土地增值吧？ 張兆祥：增值很多也會在評估中體現(xiàn)這些事兒，這會按照市場價來合理做這些事。 NBD：在這個項目轉(zhuǎn)讓之外，我們也看到中冶在幾個產(chǎn)權(quán)交易所集中掛牌轉(zhuǎn)讓其他多個項目公司股權(quán)等。您如何看待這個現(xiàn)象？ 張兆祥：我們在那個范圍做一些調(diào)整，有一部分項目就直接轉(zhuǎn)讓了。我們要集中力量做一些事，還有一部分采取轉(zhuǎn)讓與合作的方式。 NBD：目前，中冶集團旗下有中冶置業(yè)、中冶天工等多個房地產(chǎn)運作平臺和品牌，在央企地產(chǎn)大整合的背景下，中冶有什么新的思路？ 張兆祥：我們現(xiàn)在已經(jīng)向中冶置業(yè)集中，過去留下的多個地產(chǎn)項目平臺都在逐步處理，正在提倡“做?！?。 NBD：中冶作為建筑基建、地產(chǎn)等多元化企業(yè)集團，未來地產(chǎn)在集團中將扮演什么樣的角色？未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局有何新趨勢？ 張兆祥：房地產(chǎn)仍然是我們重點發(fā)展的一個方面，當然我們會關(guān)注有價值的一些地區(qū)，像天津、珠海等比較有潛力的地區(qū)，也在逐步做一些地域性調(diào)整，而一些房地產(chǎn)明顯過剩的地方，我們也在逐步退出或減持。