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每經(jīng)實習(xí)記者 包雨朦

“面粉貴過面包”，再次在上海土拍市場上演。

11月25日，上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊成交，信達以72.99億元的總價，將這幅稀缺宅地收入囊中，成交樓板價為49152元/平方米，溢價82%。若扣除20%保障房面積，該地塊實際樓板價超過6.1萬元/平方米，成為該區(qū)域新晉單價“地王”。

該地塊曾在今年10月初首次掛牌時被突然叫停，之后經(jīng)過中小戶型及保障房配比的調(diào)整后得以重新出讓，調(diào)整后，90平方米及以下的住宅面積規(guī)模不低于項目總面積的60%。

業(yè)界人士預(yù)測，未來該地塊的項目售價將不低于8萬元/平方米，疊加產(chǎn)品售價有望突破10萬元大關(guān)。

“地王”的開發(fā)難題

資料顯示，新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊出讓面積為131998.1平方米，建筑面積近15萬方，容積率低至1.125，為上海市區(qū)內(nèi)目前為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)宅地。、

該地塊一經(jīng)掛出就吸引了信達、泰禾、中鐵建、保利、龍湖、陽光城、中海等實力企業(yè)的關(guān)注。在11月25日的競拍過程中，加價門檻達到1000萬元。最后的競爭在信達和泰禾這兩家擁有深厚金融背景的企業(yè)間展開，雙方報價你追我趕，一度陷入膠著狀態(tài)。

地塊拍出后，有業(yè)界人士預(yù)測，未來該項目的公寓保本價格，保守估計在8萬元/平方米以上，疊加產(chǎn)品的售價有望突破10萬元大關(guān)。

然而，目前新江灣城板塊內(nèi)的住宅均價在5萬元/平方米左右，在售樓盤——中建大公館、尚浦領(lǐng)世、建發(fā)璟墅、盛世御瓏灣、華潤橡樹灣等項目的成交均價也都沒有突破6萬元/平方米。

“面粉貴過面包”的情況給信達地產(chǎn)未來做大利潤空間增加了不小的難度。北京弘威嘉業(yè)地產(chǎn)投資集團營銷總監(jiān)楊子江直言，該地塊未來項目的開發(fā)難度肯定是有的，但是不要太著急，對市場需要有耐心，因為板塊本身還在完善之中，未來具有很大潛力。

產(chǎn)品定位也是對信達的一個考驗。中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，中小套型住宅面積不得低于60%的苛刻條件給開發(fā)增加了難度。從今年新江灣板塊成交來看，套均成交面積在184平方米。雖然小戶型能在區(qū)域內(nèi)形成一定的錯位競爭，但是單套總價超過700萬元的90平方米住宅在板塊內(nèi)還沒有先例。一旦定位不準(zhǔn)，可能會放大風(fēng)險。

借鑒大寧金茂府模式？

優(yōu)淘城總裁薛建雄對該地塊的開發(fā)前景抱有較樂觀的態(tài)度。他認(rèn)為，信達完全可以參照大寧金茂府的開發(fā)模式和推盤策略——以中小戶型打開市場，同時通過提升高端產(chǎn)品品質(zhì)來獲得區(qū)域內(nèi)的競爭力。

2014年初，中國金茂競得上海閘北大寧板塊地塊，折合樓板價超過4.7萬元/平方米，成為當(dāng)時的單價地王。2015年大寧金茂府開盤，多次成為區(qū)域內(nèi)銷售冠軍，并且一舉推高了大寧板塊整體的住宅價格。

薛建雄指出，相比大寧板塊，新江灣城的成熟度還不夠，區(qū)域內(nèi)的改善房源供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的狀況，再改善類人群的積累也不夠充分，因此信達項目要達到大寧金茂府這樣的市場關(guān)注度，可能比較困難。

盧文曦認(rèn)為，增加產(chǎn)品附加值或是信達地產(chǎn)贏得市場的關(guān)鍵所在，“在戶型設(shè)計上盡可能擴大中小戶型的利用率，融入高科技元素，提升服務(wù)都是可行的措施。”新江灣板塊最大的競爭力在于其自然環(huán)境，板塊內(nèi)擁有上海市區(qū)內(nèi)不可多得的一塊天然濕地，有上海市區(qū)的“綠寶石”之譽。這一天然優(yōu)勢，或許可成為新江灣城定位稀缺高端社區(qū)的基因。