每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強    

大約10年前，海外基金在境內(nèi)收購物業(yè)，是很熱的新聞。當(dāng)時，包括新加坡騰飛集團、摩根士丹利、花旗在內(nèi)的諸多海外投資機構(gòu)在人民幣升值的預(yù)期之下，紛紛在境內(nèi)收購物業(yè)。

不久之后，這些機構(gòu)就將所收購的物業(yè)轉(zhuǎn)售給了其他海外投資機構(gòu)，或者境內(nèi)的投資者。但也有例外，比如新加坡騰飛集團收購的徐家匯爛尾項目——騰飛大廈，至今仍為騰飛商業(yè)地產(chǎn)基金所持有，反倒是在騰飛大廈之后收購的項目被早早地轉(zhuǎn)讓掉。這背后，究竟隱藏著什么秘密？

騰飛的“搖錢樹”

在進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場之初，騰飛一共收購了三個項目：上海騰飛大廈、上海海洋大廈、騰飛浦匯大廈。在2013年，騰飛先后賣出了后來買入的上海海洋大廈、騰飛浦匯大廈等項目給李嘉誠旗下的ARA（Asset Management Limited）地產(chǎn)基金和基匯資本?？墒亲钤缡召彽尿v飛大廈，卻一直沒有出售。

從上海海洋大廈和騰飛大廈的租金報價，也許可以看出背后的原因。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，海洋大廈的寫字樓平均租金是8~9.5元／平方米／天，商場的報價則在7元／平方米／天。

騰飛大廈的租金則要高很多。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，騰飛廣場一樓沿街商場的租金是25~30元／平方米／天，不沿街是20元／平方米以內(nèi)。

相對于騰飛購入時，每平米2萬元左右的成本而言，租金回報顯然非常可觀，利潤也是驚人。

更重要的還在于項目的投資回報仍有進一步上升的可能。中原地產(chǎn)商業(yè)總監(jiān)吳翔告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，騰飛大廈的商業(yè)體量不大，但人氣比較足，是促成租金較高的原因。

知情者透露，租金回報更高、現(xiàn)金流更多，是騰飛大廈被繼續(xù)持有的關(guān)鍵因素。

商業(yè)地產(chǎn)的“二房東”

說是運營機構(gòu)，其實和“二房東”的性質(zhì)沒有太大差別。騰飛大廈的運營機構(gòu)——上海瑞聯(lián)商業(yè)投資管理有限公司董事總經(jīng)理崔明軍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們和長租公寓、創(chuàng)客空間等的盈利模式相同，主要也是租賃、轉(zhuǎn)租的生意。低價租賃商鋪，高價轉(zhuǎn)租出去。

不同于住宅“二房東”的是，商業(yè)地產(chǎn)的運營機構(gòu)，不僅僅可以通過租賃、轉(zhuǎn)租，為開發(fā)商提供現(xiàn)金流，還能提升商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值。

除了騰飛廣場外，他們還運營飛洲國際、樂坊虹井、樂坊延吉等多個項目，這些項目很多當(dāng)初都是閑置商業(yè)項目，有的甚至是爛尾樓，也有雖然已經(jīng)出租，但租金很低。上海瑞聯(lián)商業(yè)的團隊將這些樓盤以很低的租金租賃下后，通過引入租戶，調(diào)整業(yè)態(tài)，慢慢提升價格，獲取較高的租金利潤。他們側(cè)重于運營消費者光顧頻率高、黏度較深的社區(qū)商業(yè)。

崔明軍告訴記者，有些項目經(jīng)過幾年的運營，一年的租金收入可以做到幾千萬元。

前景廣闊但不易做

在從事運營商用物業(yè)之前，上海瑞聯(lián)商業(yè)主要從事的商用物業(yè)的包裝和轉(zhuǎn)售。包括飛洲國際廣場、騰飛大廈、無限度廣場這些被海外或本土投資機構(gòu)整體收購的物業(yè)，最初都是由上海瑞聯(lián)商業(yè)購入后轉(zhuǎn)手或者包裝后協(xié)助出售的。

崔明軍發(fā)現(xiàn)，上海市區(qū)核心的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源是有限的，購買后轉(zhuǎn)售的業(yè)務(wù)很難持續(xù)進行。同時，商用物業(yè)的包裝轉(zhuǎn)售雖然利潤不錯，但需要一到兩年的周期，這段時間往往沒有現(xiàn)金流。

后來，她開始轉(zhuǎn)而以租賃轉(zhuǎn)租的方式運營商業(yè)，沒想到卻找到了一個新的市場。

她覺得像瑞聯(lián)商業(yè)這樣的運作模式，在未來會很有機會。包括保險、基金在內(nèi)的機構(gòu)投資者都希望能獲得一個正在運營中的商用物業(yè)，這樣不僅可以享受到資產(chǎn)的增值，更可以帶來一定的現(xiàn)金流回報。

事實上，不僅保險、基金等機構(gòu)投資者有運營商業(yè)地產(chǎn)的需要，持有大量物業(yè)的開發(fā)商也是如此。日前，綠地剛為旗下可供租賃的160萬平方米出租物業(yè)，找到了SOHO 3Q進行合作，在全國各主要城市建設(shè)和運營一批共享辦公空間。

除了商用物業(yè)，開發(fā)商在房地產(chǎn)黃金時代開發(fā)并持有的大量閑置小區(qū)會所，也可以成為商用物業(yè)運營機構(gòu)的拓展機會。他們可以選擇租賃一部分小區(qū)會所后將它轉(zhuǎn)租，以獲取高額的租金收益。

不過，商業(yè)地產(chǎn)的運營有專業(yè)和資源的門檻，并非普通企業(yè)可以隨便涉足。青客公寓的創(chuàng)始人金光杰曾透露，租賃轉(zhuǎn)租的業(yè)務(wù)模式雖然簡單，但是卻非常容易經(jīng)營虧損。房屋的空置比例、裝修期的長短，都會影響公司經(jīng)營的業(yè)績。