每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

萬科最近可謂是雙喜臨門。

3月13日，萬科宣布引入新的戰(zhàn)略投資伙伴——深圳市地鐵集團有限公司，深圳地鐵集團將向萬科注入地鐵上蓋物業(yè)項目，初步預(yù)計交易規(guī)模介于400億元~600億元之間，交易方式為定向增發(fā)股份支付對價。

這就意味著，萬科寶能股權(quán)之爭，最終結(jié)果或許會像1994年那場“君萬之爭”一樣，都以萬科引入“國企”而宣告勝利。

3月13日晚間，萬科發(fā)布2015年年報，實現(xiàn)營業(yè)收入1955.5億元，同比增長33.6%；實現(xiàn)凈利潤181.2億元，同比增長15.1%；收入與利潤增速均明顯高于2014年。

其中營業(yè)收入1955.5億元規(guī)模，已經(jīng)超過上一次世界500強的門檻。世界500強由美國《財富》雜志評選，在已公布的2014年榜單中，最低門檻為營業(yè)收入237億美元（約1539億元人民幣）。換句話說，萬科或?qū)④Q身世界500強行業(yè)。

●增發(fā)得看小股東臉色

3月12日，萬科管理層與深圳地鐵集團舉行了戰(zhàn)略合作備忘錄簽字儀式。在合作備忘錄簽字儀式現(xiàn)場，深圳地鐵集團董事長林茂德、總經(jīng)理肖民，萬科集團董事會主席王石、總裁郁亮均有出席。

事實上，引入深圳地鐵集團的意義，不僅在于實現(xiàn)王石混合所有制設(shè)想，反超寶能系持股規(guī)模，解決萬科長期以來的股權(quán)漏洞，還能在業(yè)務(wù)層面上，為萬科儲備優(yōu)質(zhì)地塊，開啟“軌道+物業(yè)”模式，加碼萬科城市運營商的分量。

深圳地鐵集團隸屬深圳國資，其發(fā)展模式一直對標(biāo)能夠自主盈利的港鐵，走“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，在寸土寸金的深圳，對土地進行二次利用，開發(fā)樓盤全部為地鐵上蓋物業(yè)。已擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項目10個，總建筑面積約500萬平方米。

對萬科來說，在引入深圳地鐵集團后，不僅能夠獲取此次注資的軌道上蓋優(yōu)質(zhì)地塊，而且，深圳地鐵集團還運管管理的4條線路158公里，2016年將開通3條新線共107公里。雙方認(rèn)為，“這些新線路的拓展，毫無疑問將激活更多的項目開發(fā)機會。萬科將有機會以合理價格獲得源源不斷的開發(fā)資源，一舉解決核心城市土地資源緊缺的問題。”

由于第三方評估價未出，目前僅知具體交易規(guī)模大致在400億元~600億元間。

粗略估計，若取平均值500億元計，則深圳地鐵集團或?qū)⒃谠霭l(fā)后占萬科總股本的20%以上。這是因為，萬科想要保持停牌前2697億元的市值概率較低。

停牌前，萬科正遭遇寶能、安邦等險資搶籌，市值直線上升，達到近幾年最高值。然而自去年萬科停牌以來，A股市場幾經(jīng)調(diào)整。今年1月6日，萬科H股率先復(fù)牌，股價一路下挫，截至3月12日，已較停牌時下跌20%，報收于18.31港元／股。

最終確定的定增價格，是以一段周期的股票均價作為參照。根據(jù)《上市公司證券發(fā)行管理辦法》第三十九條規(guī)定：發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前二十個交易日公司股票均價的90%。所謂定價基準(zhǔn)日是指計算發(fā)行價的基準(zhǔn)日，可以是關(guān)于定增的董事會決議公告日、股東大會決議公告日，也可以為發(fā)行期的首日。

目前，萬科第一大股東寶能系持有24.26%的股份，以萬科A的停牌價24.43元／股計，賬面市值為655億元。這意味著，萬科A股一旦復(fù)牌，若像萬科H股那樣下跌，則深圳地鐵集團將大概率拿下萬科第一大股東地位。但如果中小股東擔(dān)心自己的利益受影響，萬科的增發(fā)預(yù)案未獲2/3股東同意，引入深圳地鐵成為大股東的可能性就會變小。

●市場占有率上升到3%

3月13日晚間萬科公布的年報數(shù)據(jù)也非常漂亮。

除了營業(yè)收入和凈利潤之外，2015年萬科實現(xiàn)結(jié)算面積1704.6萬平方米，結(jié)算收入1902.1億元，同比分別增長35.4%、32.5%。這一業(yè)績高于市場普遍預(yù)期。因為房地產(chǎn)業(yè)結(jié)算滯后于銷售，在2015年進行結(jié)算的，很多都是在2014年市場調(diào)整期內(nèi)賣出的房子。

當(dāng)期實際銷售增長情況不如結(jié)算亮眼。2015年，萬科實現(xiàn)銷售銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%。不過，全國商品房市場的占有率卻出現(xiàn)上升，達到3%。

土地儲備部分，萬科仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，2015年拿地量似難以保證未來銷售增長。財報顯示，全年新增項目的全口徑建筑面積為2201萬平方米，僅相當(dāng)于全年銷售面積的106%；全口徑地價款1090億元，約占全年銷售金額的41.7%。

對此，萬科高級副總裁譚華杰認(rèn)為，在土地市場冷熱不均，局部城市土地市場明顯過熱的不利情況下，萬科買到了基本足夠的土地，嚴(yán)控拿地成本，重點關(guān)注存量土地市場的機會。

另外，營銷費用、傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的管理費用、財務(wù)費用等，也都出現(xiàn)不同程度的下降。因此，盡管此次結(jié)算的大多為2014年市場調(diào)整期售出房屋，但2015年的全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為18.09%，較2014年上升了0.23個百分點。

新業(yè)務(wù)方面，成績較為突出的是物業(yè)管理、物流地產(chǎn)兩塊。萬科物業(yè)一直被視作萬科將最快拆分上市的板塊。2015年，萬科物業(yè)市場擴張力度加大，接管了377個非萬科開發(fā)的住宅項目，合同管理面積達2.1億平方米，同比增長107.8%。

在睿服務(wù)托管等輕資產(chǎn)運營的新盈利模式下，萬科物業(yè)實現(xiàn)了主營業(yè)務(wù)收入29.7億元，同比增長49.4%。物業(yè)服務(wù)營業(yè)利潤率17.4%，較2014年上升4.1個百分點。

物流地產(chǎn)同樣快速擴張。截至2015年底，萬科已進駐、擬進駐22個城市，已獲取、擬獲取項目29個，總建筑面積達300萬平方米。