每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

5月1日將實施的營改增政策，最吸引人的是購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅。這對企業(yè)客戶來說無疑是利好。開發(fā)商也翹首期盼大量企業(yè)客戶買商用物業(yè)抵扣增值稅。

購買哪些房產(chǎn)才可能更多地抵扣增值稅？開發(fā)商以“大額抵扣增值稅”吸引買房人，需要做些什么準(zhǔn)備？營改增政策的實施，商用房市場又會迎來哪些新機遇？

商用物業(yè)需求即將猛增？

營改增后，所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評價，該項措施對于所有企業(yè)而言都將是利好。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費預(yù)期。

資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫存壓力。營改增的落地有望促進寫字樓庫存去化。

受該政策影響，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，也將促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。

一位資深財務(wù)人士表示，營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊、燕郊、三河、保定等）繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

營改增對企業(yè)投資樓市尤其是商辦物業(yè)的作用不言而喻，有助推作用。對于投資者（企業(yè)或企業(yè)主）來講，將因此獲益，但營改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進，尤其是對于不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅（暫時稱為房產(chǎn)稅）來講，后續(xù)仍然有擴圍或深化改革后擴圍的可能性。

巨額稅金將因買房被抵扣

需要指出的是，增值稅是對銷售或者進口貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。

這種“扣除”是通過專用發(fā)票抵扣的形式來實現(xiàn)的，要點是取得抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。舉個例子，以房價為100萬元、物料成本40萬元來算，原先按5%繳納營業(yè)稅5萬元，增值稅為40/（1+17%）× 17%=5.81（萬元），合計約10.81萬元；營改增后，如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率定為11%，則銷項稅額為100/（1+11%）×11%= 9.9（萬元），進項稅額為40/（1+17%）× 17%=5.81（萬元），等于少繳了4.09萬元。

上海新閔律師事務(wù)所律師劉福元告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存。

營改增之后，企業(yè)就可以用買房的進項稅額從銷項稅額中抵稅，這不是天方夜譚，增值稅發(fā)票也將成為樓盤標(biāo)配。

營改增后，利潤高的房企就會多交稅，而利潤低的中小型房企可以少交稅。對于以中低利潤率項目為主的房企，其實是利好。

打個比方來說，開發(fā)商A企業(yè)將一套房屋以600萬元（稅前價格）價格賣給B企業(yè)，此時就需要繳納66萬原稅金，但由于之前已經(jīng)繳納了55萬元的稅金，那此時，A企業(yè)只需繳納66-55=11萬元的稅金。對于稅務(wù)局來說，這套600萬元的房子需要交66萬元的稅，之前55萬元的留底稅金。

怎樣買房能抵扣更多增值稅

根據(jù)增值稅繳納的有關(guān)規(guī)定，涉及房屋購買的諸多消費支出，都可以抵扣增值稅，但目前明確抵扣的是精裝修的商用物業(yè)。

在裝修領(lǐng)域，目前大部分裝修人工支出和大量裝修小配件，很難直接取得增值稅專用發(fā)票。

全裝修商用物業(yè)則可以取得足夠的增值稅發(fā)票。為幫助企業(yè)客戶，開發(fā)商應(yīng)該更多向企業(yè)用戶提供精裝修辦公樓或者根據(jù)用戶需要定制精裝修商鋪。除了精裝修房屋，開發(fā)商還可以把電視、空調(diào)、沙發(fā)、家居等一系列軟裝納入房屋內(nèi)，按照國稅總局頒布的增值稅有關(guān)規(guī)定，只要能說明房屋的這些設(shè)備和企業(yè)的生產(chǎn)有直接關(guān)系，就可以納入到增值稅抵扣范圍。

既然企業(yè)購買的不動產(chǎn)，只要和生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)，就可以抵扣。原則上，物業(yè)管理費、貸款都將能納入增值稅抵扣。一般而言，當(dāng)企業(yè)去申請抵扣時，進項稅額很多大于銷項稅額，可以用以后的銷項一直抵扣下去，直到抵扣完為止。

不過，劉福元介紹說，目前能確認的只有購買不動產(chǎn)可抵扣。但開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，可以通過“買房送物業(yè)費”、“買房送裝修”、“買房送企業(yè)商戶會所使用權(quán)”等一系列方法，將目前沒有明確可抵扣的項目包括在房價內(nèi)，以吸引買家購買。

新城控股高級副總裁歐陽捷指出，企業(yè)買房的抵扣增值稅只是一方面，最重要的還是投資回報。否則即使能夠抵稅，投資回報率也是個問題，首先企業(yè)考慮的是要覆蓋經(jīng)營成本、稅收成本，如果不盈利，那企業(yè)就沒有動力去做這些事。

記者觀察

營改增落地 開發(fā)商稅負是增是減？

◎每經(jīng)記者 楊羚強

在一家上市房企的業(yè)績會上，該公司總裁表示尚未完全研究透營改增之后究竟是減稅還是增稅。《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱資料，并向?qū)＜易稍兊弥?，營改增能否帶來稅負減少，關(guān)鍵還是取決于企業(yè)自身。

提供增值稅專用發(fā)票是關(guān)鍵

上海市新閔律師事務(wù)所高級合伙人劉福元告訴記者，增值稅能否得到抵扣，很大程度上取決于能否取得增值稅專用發(fā)票。根據(jù)他提供的一份《增值稅不能抵扣的16種發(fā)票匯總》，其中規(guī)定的諸多不能抵扣發(fā)票，直擊房地產(chǎn)行業(yè)痛點。

這讓很多開發(fā)、建筑企業(yè)頭痛。目前，建筑行業(yè)大多采用分包制。很多建筑工程環(huán)節(jié)是承包給小型施工隊甚至個人來完成。而他們并不具備一般納稅人身份，無法提供增值稅發(fā)票。

同樣的情形也存在營銷環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)行業(yè)使用自媒體推廣，以及利用獨立經(jīng)紀人賣房的現(xiàn)象時有發(fā)生。這兩類群體同樣不能作為一般納稅人，無法提供有效增值稅發(fā)票。

這些個人提供的勞務(wù)通常會通過其他增值稅發(fā)票沖抵的方法扣稅。但根據(jù)規(guī)定，“購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣?！?/p>

這意味著代開增值稅發(fā)票抵扣的可能性不大。

增加房企成本壓力？

明源地產(chǎn)研究院曾對營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)無法取得增值稅發(fā)票的項目進行研究。

建筑業(yè)無法取得發(fā)票的項目包括：占總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。

而房地產(chǎn)業(yè)則主要包括：土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票。

目前房地產(chǎn)行業(yè)流行“小股操盤”，很多項目聯(lián)營合作，很多不是合法的正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒有健全的會計核算體系，工程成本核算形同虛設(shè)，采購的材料、分包工程、租賃的機械設(shè)備和設(shè)施料基本沒有正式的稅務(wù)發(fā)票，也沒有索取發(fā)票的意識。在營業(yè)稅下，以工程總造價為計稅依據(jù)計征營業(yè)稅，與成本費用關(guān)系不大。

劉福元分析，土地出讓金等政府無法出具增值稅專用發(fā)票的項目，未來有可能會效仿農(nóng)產(chǎn)品，通過固定稅率抵扣的方式抵扣增值稅。但其他很多抵扣項目，還是需要取決于公司合作企業(yè)能否提供抵扣發(fā)票。

對此，明源地產(chǎn)研究院曾建議，企業(yè)應(yīng)該多選用具備一般納稅人資質(zhì)的合作伙伴。

但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，選用有資質(zhì)的供應(yīng)鏈企業(yè)容易，如何消化高企的成本卻是難題。

一旦要求下游供應(yīng)鏈企業(yè)全額提供增值稅專用發(fā)票，供應(yīng)鏈企業(yè)很有可能會提高銷售價格，進而增加房企的成本壓力。

將加速房地產(chǎn)工業(yè)化和信息化

不過，業(yè)界對于營改增后，已經(jīng)針對企業(yè)可能出現(xiàn)的成本增長設(shè)計了一系列的解決方案。

這些方案主要涉及企業(yè)的管理規(guī)范、信息系統(tǒng)的全面建設(shè)，以及通過工業(yè)化生產(chǎn)住宅等方式，讓成本更為透明。通過這些舉措，有效地增加增值稅的抵扣項。

而這些做法，也勢必將推動行業(yè)的經(jīng)營效率，有效提升企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量。

有業(yè)內(nèi)人士提出，通過全面建設(shè)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)，第一時間對報銷的發(fā)票憑證進行識別，同時能在納稅期大規(guī)模收繳發(fā)票，以確保在增值稅大規(guī)模繳納時，能向稅務(wù)部門提供足夠的有效憑證。