每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

4月6日，碧桂園發(fā)布公告顯示，2016年一季度碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額428億元，同比增長(zhǎng)141%。碧桂園的突出表現(xiàn)，除了市場(chǎng)環(huán)境好以及合理布局外，更重要原因在于堅(jiān)持合伙人機(jī)制并不斷創(chuàng)新，實(shí)行同心共享機(jī)制。

截至2015年底，碧桂園已有168個(gè)項(xiàng)目引入合伙人機(jī)制，73個(gè)項(xiàng)目開盤在售，累計(jì)合同銷售額達(dá)338億元。開盤時(shí)間由之前的6.7個(gè)月縮短為4.3個(gè)月，凈利潤(rùn)率由10%提高到12%，甚至個(gè)別項(xiàng)目高達(dá)20%；自有資金年化收益率由30%左右提高到56%；現(xiàn)金流回正周期從10~12個(gè)月縮短為8.2個(gè)月。

同心共享機(jī)制要求員工和公司共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，員工想要獲得更多收益，除了要精確投資外，還需要在營(yíng)銷策略、產(chǎn)品定位上，有更精確的研發(fā)，才能保證項(xiàng)目的快速資金周轉(zhuǎn)，以取得更高收益。

“要想掙錢，就要做股東，碧桂園提供平臺(tái)，讓每個(gè)員工體驗(yàn)做老板的感覺?！北坦饒@集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官吳建斌說。同心共享機(jī)制具備強(qiáng)大的生命力，這也許是碧桂園最近兩年業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)的奧秘所在。

讓員工體驗(yàn)做老板的感覺

伴隨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)步入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，開啟了新一輪的洗牌，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者被吞并、淘汰出局。各大房地產(chǎn)開發(fā)商開啟新的探索征程，希望從轉(zhuǎn)型中尋求出路，一向追求快速開發(fā)的碧桂園在轉(zhuǎn)型中走在前列，快人一步進(jìn)入收獲的季節(jié)。

在2013年，碧桂園實(shí)現(xiàn)了千億級(jí)的跨越，其中成就共享機(jī)制功不可沒。一個(gè)好的制度實(shí)施時(shí)間長(zhǎng)了，各種弊端逐漸暴露。任何制度都需要根據(jù)時(shí)代的變化做出改善，一個(gè)不具備變革和創(chuàng)新能力的企業(yè)注定會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)的洪流中煙消云散。

在成就共享機(jī)制下，拿地與開發(fā)運(yùn)營(yíng)由不同批次的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，使得公司在拿地方面較為沖動(dòng)，會(huì)拿到好的地塊，也會(huì)拿到不好的地塊。拿地后項(xiàng)目成功開發(fā)可以再次獲得獎(jiǎng)勵(lì)，做得不好，最多被開除。

一個(gè)項(xiàng)目成功，買地環(huán)節(jié)至關(guān)重要，在吳建斌看來，獲得一個(gè)好的地塊，項(xiàng)目就成功了一半。

而成就共享機(jī)制顯然已不能滿足碧桂園的發(fā)展需求。

從2014年開始，以董事局主席楊國(guó)強(qiáng)為首的碧桂園團(tuán)隊(duì)開始對(duì)成就共享機(jī)制進(jìn)行改良，以員工跟投項(xiàng)目的形式，綁定員工利益與集團(tuán)利益，讓員工體驗(yàn)一把做老板的感覺，為自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)。

新的機(jī)制就是現(xiàn)在的同心共享機(jī)制，更加具有操作性。這一機(jī)制實(shí)施以來，集團(tuán)高管建立集團(tuán)公司的投資公司，每個(gè)區(qū)域建立投資公司。從2014年10月試行以來，這一機(jī)制已向集團(tuán)高管募集資金達(dá)2.42億元，大概1500人參與投資，集團(tuán)投資公司跟投了200多個(gè)項(xiàng)目。

資料顯示，截至2015年底，碧桂園已有168個(gè)項(xiàng)目引入合伙人機(jī)制，73個(gè)項(xiàng)目開盤在售，累計(jì)合同銷售額達(dá)338億元。向總部員工募集的2.42億元資金已經(jīng)滾動(dòng)至5.84億元。

需要注意的是，如果項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過程中出現(xiàn)虧損，結(jié)算時(shí)跟投人需要按照各自的股份比例承擔(dān)相應(yīng)損失。

能否引發(fā)行業(yè)變革？

從476億元到1060億元，碧桂園用了一年時(shí)間，而現(xiàn)在已經(jīng)是千億房企陣營(yíng)“潛力股”，但碧桂園的野心絕不局限于此。2015年碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額1402億元，連續(xù)三年突破千億元，2016年碧桂園目標(biāo)1680億元，不包括海外市場(chǎng)，海外市場(chǎng)上不設(shè)限。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，森林城市項(xiàng)目已開始研究實(shí)行同心共享機(jī)制，可以預(yù)見，碧桂園海外市場(chǎng)將充滿無限可能。

同心共享機(jī)制的本質(zhì)就是碧桂園讓利員工，員工可以利用碧桂園的品牌實(shí)現(xiàn)收入，而碧桂園獲得員工對(duì)企業(yè)的責(zé)任感，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

同心共享的核心是員工責(zé)任與集團(tuán)利益綁定，實(shí)現(xiàn)“同股、同權(quán)、同責(zé)、利”，具備強(qiáng)大的生命力，解決了碧桂園長(zhǎng)期擔(dān)心的效率問題、責(zé)任問題，可以拿好地，提高項(xiàng)目成功率。

同心共享機(jī)制下，買地需要滿足以下核心條件：一二線城市拿地評(píng)估的毛利率不能低于25%，凈利潤(rùn)率不能低于12%；三四線城市拿地要求毛利率不低于24%，凈利率不低于10%。

同心共享機(jī)制對(duì)員工要求提高了，碧桂園需要更全能的人才，從拿地開始到運(yùn)營(yíng)，碧桂園人需具備全面的專業(yè)知識(shí)。另外，員工必須具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，跟投項(xiàng)目畢竟要付出真金白銀。同樣也要求管理團(tuán)隊(duì)更加用心、思維嚴(yán)謹(jǐn)，思路開闊，才能在同心共享機(jī)制中站穩(wěn)腳跟。

在同心共享機(jī)制下，碧桂園推行全員買地、全員營(yíng)銷，任何人介紹買地并成功，都能獲得相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。

追求快速開發(fā)、快速回籠資金的碧桂園目前資金周轉(zhuǎn)率在行業(yè)排第一，大約一年周轉(zhuǎn)1.5次。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，同心共享機(jī)制實(shí)行一年多，截至2015年底，碧桂園項(xiàng)目的開盤時(shí)間由之前的6.7個(gè)月縮短為4.3個(gè)月；凈利潤(rùn)率由10%提高到12%，甚至個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到20%；年化自有資金收益率由30%左右提高到56%；現(xiàn)金流回正周期從10-12個(gè)月縮短為8.2個(gè)月。

吳建斌說，成功的企業(yè)都是合伙人制，國(guó)外是，國(guó)內(nèi)也如此，阿里巴巴、萬科證實(shí)了這一點(diǎn)，碧桂園經(jīng)驗(yàn)同樣很好地驗(yàn)證了這一點(diǎn)。同心共享機(jī)制為碧桂園帶來巨大變化，未來是否能引發(fā)行業(yè)變革無疑是值得期待的。

未來碧桂園在一二線城市做高利潤(rùn)。三四線做大銷售規(guī)模，每年銷售規(guī)模需保持5%~10%的增長(zhǎng)，如果不保持規(guī)模增長(zhǎng)也許會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)占有率下降的情況。2015年碧桂園1402億元的銷售金額，其市場(chǎng)占有率不到2%，未來3~5年的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)5%的市場(chǎng)占有率。

吳建斌表示：“有了同心共享，碧桂園有機(jī)會(huì)成為行業(yè)最大和效益持續(xù)提升的房地產(chǎn)開發(fā)商，這也是碧桂園的愿景”。