每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

最近一段時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲最快的3個(gè)城市，蘇州、南京、合肥，限購(gòu)的傳聞時(shí)有發(fā)生，但仍待字閨中。與此同時(shí)，在房?jī)r(jià)、地價(jià)高漲的熱潮中，對(duì)于樓市即將進(jìn)入下行周期的看空者越來越多。

多空交割，“地王”輩出，二線城市的限購(gòu)之舉能否落地？

為控房?jī)r(jià) 各種“限”出爐

為控制房?jī)r(jià)，企業(yè)的定價(jià)行為在特殊時(shí)期受到了更多的行政指導(dǎo)，比如限制土地拍賣價(jià)格、控制網(wǎng)簽節(jié)奏、對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行行政指導(dǎo)等，不一而足。

除了限制地價(jià)，蘇州還選擇了控制網(wǎng)簽節(jié)奏，希望短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的下降。龍湖蘇州一位熟悉政策層面的人士透露，蘇州在限制房?jī)r(jià)漲幅和限制地價(jià)之后，又開始了新一輪的限制網(wǎng)簽，售價(jià)在25000元/平方米以上的項(xiàng)目，每天網(wǎng)簽的指標(biāo)為5個(gè)，暫且執(zhí)行到6月。

每天5套的網(wǎng)簽指標(biāo)，開發(fā)商一個(gè)月最多只能賣出約150套房，和開盤數(shù)相差甚大。網(wǎng)簽時(shí)間拉長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商來說意味著什么？上述龍湖蘇州人士稱，交易的落地標(biāo)準(zhǔn)為蘇州住建部門的網(wǎng)簽合同為依據(jù)，不能網(wǎng)簽，對(duì)購(gòu)房者的約束僅是定金合同，定金額度一般3~5萬元，對(duì)開發(fā)商來說違約的風(fēng)險(xiǎn)加大。

對(duì)于希望快速回籠資金的開發(fā)商來說，不能網(wǎng)簽不僅僅是交易推后，同時(shí)帶來的還有資金回籠，網(wǎng)簽前，開發(fā)商無法獲取購(gòu)房者交付的首付款，且房貸流程同樣推后。

南京則對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格申報(bào)做出嚴(yán)格的限制。5月27日，南京市發(fā)文表示，物價(jià)主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。海亮地產(chǎn)一相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南京物價(jià)局對(duì)開發(fā)商提交的價(jià)格申報(bào)不再僅限于被告知，而是會(huì)考慮項(xiàng)目周邊的實(shí)際售價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)。

無論是限制最高地價(jià)、限制高價(jià)樓盤網(wǎng)簽數(shù)量抑或?qū)?xiàng)目申報(bào)價(jià)格進(jìn)行行政指導(dǎo)，均是在房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的背景下，政府承受巨大壓力之下的臨時(shí)舉措。

限購(gòu)令為何隱而不發(fā)

限購(gòu)是樓市降溫利器，包括南京、合肥和蘇州在內(nèi)的強(qiáng)二線城市都選擇了謹(jǐn)慎，多次傳言之后仍隱而不發(fā)。

限購(gòu)尚未如期而至，如果樓市先行轉(zhuǎn)向，是不是意味著限購(gòu)將被擱淺？這或許可以從以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性趨勢(shì)中尋到一些答案。

中金在一份研報(bào)中認(rèn)為，2005、2008、2011、2014年的小年行情或?qū)⒃?016年重演，銷售周期提前進(jìn)入下行通道，房?jī)r(jià)或存在同比下降壓力。

限購(gòu)之后，伴隨的是樓市成交走低。以最近的兩個(gè)完整周期（2008年~ 2011年和2011年~2014年）為例，2011年和2014年的兩次低谷之前，樓市的行情均走出了成交小高峰，像極了2016年樓市的火爆行情。樓市高點(diǎn)之后，限購(gòu)隨之而來，繼而是樓市的迅速冷凍，如2011年和2014年。

樓市在達(dá)到高點(diǎn)之后快速進(jìn)入下行周期的背后是房地產(chǎn)開發(fā)投資和開工量的快速增長(zhǎng)帶來的供應(yīng)增加。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，蘇州、南京、合肥的現(xiàn)有庫(kù)存僅供消化2~3個(gè)月。這或許和2015年開工項(xiàng)目少有關(guān)。2015年，蘇州房地產(chǎn)開工和施工均呈現(xiàn)大幅回落。蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房新開工面積下降31.4%。

開發(fā)商已覺察樓市的異常。捂盤惜售最為嚴(yán)重的合肥，已經(jīng)開始放量推盤。365淘房網(wǎng)此前預(yù)計(jì)，5月合肥有77家樓盤推出新房源，上市量超過1.8萬套，幾乎是4月份的兩倍。5月最后一個(gè)周末，合肥新房市場(chǎng)共9個(gè)項(xiàng)目逾2500套房源入市。6月份，合肥九區(qū)三縣60多家樓盤計(jì)劃加推，入市總房源量達(dá)到15333套，漲幅超過30%。其中，純新盤共14家，計(jì)劃推出5200套房，占到了總?cè)胧辛康?3.9%。